Михаил Гордеев

Недвижимость. На что смотрит частный инвестор?

В этой статье попробую донести информацию, которая поможет взаимодействовать с инвесторами в вопросе недвижимости. Вся информация основана на собственном опыте. Я являюсь представителем финансовой компании, которая кредитует по следующим продуктам: заем-залог (ипотека), прямое рефинансирование, ДКП, быстрый выкуп, флипинг. До событий на Украине, были представлены во многих регионах России. На данный момент работаем Москва, Сочи и Черноморское побережье.

На рынке частных денег, на данный момент, остро стоит вопрос что же предлагать инвесторам? Какие регионы, объекты и на каких условиях?

У каждого инвестора всегда свои критерии подбора объекта (начиная от земельных участков, комнат, заканчивая коммерцией), но есть один критерий, который, на данный момент, имеет самое сильное значение-это личностный фактор. Кто-то будет говорить за юр гарантии и тд, но это априори не оговаривается, что гарантии должны быть 100%...

Что же значит “личностный фактор”?

На практике мы можем провести любую сделку различными путями и как заем-залог и как ДКП и в каждом варианте еще есть по несколько под-вариантов. К сожалению, на данный момент преобладает страх перед очередными санкциями, страх, что рынок недвижимости упадет к концу года (а есть предпосылки, что и раньше). Еще до текущего кризиса, в среднем, в Москве предлагали ставку 2,5% ежемесячно, сейчас ставка 4% считается нормой…. Кто-то из жадности будет входить в сделки, которые несут определенный риск, но понимая, что с 10 млн руб., тебе (при шаровом платеже) будет начисляться 400 тыс. руб.-просто закроет глаза на многие вопросы. Но тут скорее речь о крупном инвесторе. Если мы говорим о более малых инвесторах, тут конечно возникают доп. проверки, либо же инвестор полностью приостанавливает деятельность (таких на данный момент большинство). К доп. проверкам могу отнести: проверка у психиатра в день сделки (несмотря на наличии НД и ПНД), дополнительные проверки оценки объекта, подтверждение платежеспособности заемщика (для тех, кто не готов брать дефолтников) и т.д.…

О каком же риске я говорю?

Сейчас остро встал вопрос с кредитными каникулами. Если вы проводите сделку по схеме заем-залога (ипотека), есть вероятность получить бумагу от заемщика, о том, что он до конца года может просто не уплачивать проценты по займу (к сожалению, есть подтверждения таких ситуаций) и фактически если у инвестора капиталы ограничены, то это черева-то приостановкой всей его деятельности. Поэтому преимущественно возвращаемся к старому “ДКП”, однако уже с доработками…

Что за доработки?

Первый вопрос заемщика “Что делать если исчезнет ваша компания?”-тут просто делаем договор на физ лицо (прямого инвестора). Второй вопрос “Что, если что-то случится со здоровьем инвестора?”-данный вопрос решается страхованием жизни, где правопреемником указывается заемщик. И третий вопрос “Получается я вам просто продаю?”-в данном случае можно, что бы заемщик сделал приостановку в росреестре (тут до 30 дней без проблем), тогда не будет перехода права собственности, но запись уже будет зарегистрирована и если заёмщик окажется “хитрым”, то он уже не сможет повторно ее продать или заложить, так как будет уже заведена запись на нас.

Подводя итог, хочу сказать, что ориентироваться необходимо, на данный момент, на личные предпочтения самого инвертора. Если инвестор готов на риски, то тут все просто-заем-залог. Если инвестор не готов, то лучше тогда в целом приостановить работу на месяц-два.

"Америку" не открыл, но думаю людям работающим в кредитном консалтинге будет полезно.

0
3 комментария
Сидор

Не очень понятно как вы доработались ДКП?

Продавец подаёт покупатель покупает. Деньги сразу передаются или по частям? Во втором случае залог есть у продавца в силу договора?

Не очень понятно почему заёмщик беспокоится за здоровье инвестора?

Ответить
Развернуть ветку
Михаил Гордеев
Автор

Не сам ДКП естественно, а риски сопутствующие в текущих условия рынка. Что касательно "здоровья", тут мы гарантируем, что инвестор через определенное время продаст обратно объект этому заемщику, как только произойдет выплата всей суммы займа, но тут периода разный и обычно заемщик может беспокоиться, что с инвестором что-то случится. (Данный вопрос не каждой сделке, просто как доп. решение "беспокойства" заемщика)

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

То есть инвестор покупает квартиру заемщика без обременений вообще, но каким то образом гарантирует что продаст обратно ему после выплаты долга?
Продаст на бумаги получается (фактически расчетов не будет)?
Кто платит налоги с продажи в обоих случаях? Или кредиты даются более чем на 5 лет?

(если вы хотите ответить на мой комментарий, то надо нажать на "Ответить" внизу комментария. Только тогда я увижу уведомление об ответе

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 3 комментария
null