Инвестиции в недвижимость в Москве выросли в два раза

Если судить по аналитическим обзорам, недвижимость в столице сегодня уже не является формой столь выгодного вложения средств, как это было ещё год назад. Инвестиционную привлекательность не утратила коммерческая недвижимость, цена на которую стабильно растёт.

Однако частному инвестору с небольшим капиталом войти на рынок коммерческой недвижимости практически невозможно. Единственной возможностью осуществить это являются закрытые ПИФы недвижимости (ПИН). Популярность фондов недвижимости растёт с каждым днём.

Первые закрытые ПИФы недвижимости появились на российском рынке 3 года назад. Использовались они в основном крупными компаниями как инструмент оптимизации налогообложения — компании переводили свою недвижимость в коллективное имущество Ива и тем самым миновали налогообложения. Однако на сегодняшний день функции ПИН этим не исчерпываются. ПИФы позволяют получить существенные налоговые льготы и сохранить недвижимое имущество от рейдеров. Сегодня даже крупные девелоперы создают ПИФы для финансирования проектов коммерческой недвижимости, т. к. это является альтернативой банковскому кредиту.

За последний год появилось большое количество новых ПИН — их число выросло со 150 до 270 (по данным Национальной лиги управляющих). ЧА ПИН увеличилась более чем в два раза (с 66,2 млрд. руб. до 143 млрд. руб.). По данным ЛУ, около 30% паевых инвестиционных фондов в нашей стране являются ПИФ недвижимости.

Закрытые фонды недвижимости условно можно разделить на два вида — рыночные и нерыночные. Паи рыночных фондов обращаются на бирже. Такие паи можно покупать и продавать, поэтому нет необходимости ждать закрытия фонда. Цена пая многих рыночных фондов составляет в среднем 1 тыс. рублей. Нерыночные фонды образовываются для консолидации и защиты недвижимых активов компаний. Одним словом, нерыночные фонды призваны решать различные задачи без привлечения инвестиций.

Рыночные фонды — это фонды, ориентированные не внешних инвесторов. Основная деятельность фондов недвижимости может сводиться к девелопменту, ренте или спекулятивным операциям с недвижимостью. Большая часть ПИН ведут девелоперскую деятельность, то есть инвестируют деньги пайщиков в строительство или реконструкцию недвижимости. Рентные фонды недвижимости приобретают в коллективную собственность коммерческую недвижимость и сдают её в аренду — это и составляет основную прибыль таких фондов. Количество их на сегодняшний день невысоко — чуть больше сотни. Большая часть фондов недвижимости — это фонды смешанных инвестиций.

В последнее время все большее распространение получают земельные фонды, занимающиеся девелоперской деятельностью (ленд-девелопментом). Их деятельность основывается на приобретении земли, её освоении и застройки, что, разумеется, приводит к росту её стоимости. Эксперты утверждают, что все деления фондов всего-навсего условные, так как официального деления не существует. Теоретически фонд может менять профиль своей деятельности, поэтому точной статистики нет.

Никакие неожиданные экономические изменения, застои и кризисы не наносили ущерба развитию ПИН, особенно это касается рентных фондов. Доходность девелоперских фондов определить сложнее, так как их прибыль — это разница между стоимостью земли в момент её приобретения и ценой продажи участка после его застройки.

Некоторые ПИН выплачивают доходы клиентам в течение всего года, другие лишь по завершении работы над проектом. При этом строительные проекты рассчитаны, как правило, не менее чем на 2-3 года, а чаще даже более. Наиболее надёжными являются рентные фонды недвижимости, однако их доходность вряд ли будет выше, чем 12-15%. Девелоперские проекты приносят, как правило, более высокую доходность, однако и уровень риска в данном случае выше. Для снижения рисков стоит приобрести паи фонда, занимающегося смешанной деятельностью.

Именно профилю деятельности, по советам экспертов, нужно уделить основное внимание при выборе ПИН. Многие эксперты утверждают, что перспективность фондов недвижимости зависит зачастую не от типа активов, а от качества конкретных объектов. Лучше всего остановить внимание на тех фондах, которые осуществляют постоянные выплаты доходов и обеспечивают прирост стоимости пая — т. е., например, ведут строительный проект, одновременно осуществляя рентную деятельность.