Мехровар Иброхимов

Недвижимая весна 2022: что делать, если не успел вложиться в недвижимость

Всем привет! Меня зовут Мехровар Иброхимов, я основатель агентства недвижимости и кредитования Lime Finance, которое входит в ТОП-5 по московской области и в ТОП-30 по Москве.

В этом блоге планируются практические лайфхаки рынка для комфорта и безопасности как вложений, так и жизни. Буду признателен за поддержку и комментарии!

Инвестиция в недвижимость – важный инструмент для человека, который хочет иметь собственные «4 стены» и быть уверенным в будущем. Инвестиции этой сферы делятся на 2 типа:

  • Инвестиция под дальнейшую сдачу. Как правило, сюда относится коммерческая земля, квартиры, комнаты, гаражи и т.д.;
  • Инвестиция на перепродажу с дальнейшей высокой доходностью.

В нашей стране часто используется инвестиция как раз на перепродажу с высокой доходностью для получения наибольшей прибыли. Вложения в основном идут в новостройки благодаря сниженной процентной ставке, а также государственного урегулирования ставок по семейной ипотеке, которая составляет от 6 до 12% при ключевой ставке 20%.

Весеннее обострение на недвижимость

Наверняка многие увидели тенденцию: люди «побежали» приобретать квартиры в близлежащих городах от Москвы. Например, в Твери, Рязани, Туле. Стоит первоначально сказать, что ажиотаж начался в начале марта, когда банки начали повышение ставок. Единственным банком, сохранившим ставку, оказался Сбербанк. Людям дали шанс до 27 марта выйти на сделку, потому многие ринулись скупать недвижимость. В первую очередь, большинство рассматривало вторичку для себя, так как сохранялась и приумножалась необходимость сохранения сбережений, поскольку страх технического дефолта велик. И, конечно, для сохранения капитала было решено вкладываться по принципу «лишь бы вложиться и не потерять деньги».

Причиной выбора близлежащих городов Москвы стала низкая цена за квадратный метр, а также непосредственная близость к мегаполису. Транспорт позволяет добраться за 2-3 часа до столицы.

Как дела с инвесторами?

Количество инвесторов за 2022 год выросло на рынке первичной недвижимости. Люди начали использовать ипотеку в качестве дополнительного дохода. Однако большинство людей покупает для себя. По аналитическим данным Lime Finance, из числа клиентов количество инвесторов увеличилось почти вдвое.

Для сравнения: в 2021 году было 3 сделки по новостройкам в месяц, связанных непосредственно с инвесторами. В начале 2022 года, когда ставку снизили до 5%, число инвесторов увеличилось, и с января по конец марта было проведено 10-12 сделок, связанных только с инвесторами и направленными на будущую перепродажу.

Весенняя недвижимая лихорадка уже закончилась?

Думаю, есть те, кто задается вопросом: «Насколько выгодны инвестиции в недвижимость этой весной, если март уже прошел, а ставки поднялись?» Скажу, что инвестиция в недвижимость выгодна всегда. В краткосрочном периоде получение минимума прибыли – это от 12 до 15% при условиях, что берется срочная продажа и данная инвестиция в новостройку. Средняя прибыль после сдачи дома в течение года – от 8 до 12%. И это разговор идет только о минимальной прибыли.

Люди начали активно использовать инструмент «семейная ипотека» для получения прибыли без потери весомых сумм. Как это работает: вносится первоначальный взнос в размере 15% от суммы квартиры и берется ипотека на 30 лет. При этом часто рассматривают ближайшую сдачу дома до конца 2022 года.

Вторым инструментом по активности использования является ипотека траншами, т.е. долями. Застройщику вносится 15% от стоимости квартиры, остаток можно внести в день получения ключей или в день сдачи дома в эксплуатацию.

В качестве инвестиций выгодно стало делать срочные продажи. Люди, продающие на близлежащую перспективу, то есть в краткосрочном периоде от 6 месяцев до года, при вложении 5 млн до 7 млн гарантированной прибылью является сумма от 1 млн до 1 млн 200 тыс, то есть почти 20% прибыли за год.

В конце хочу сказать, что не стоит бояться начать разбираться в недвижимости. Чем раньше начать это делать – тем дальше и быстрее можно продвинуться, пока остальные думают и откладывают уверенность в завтрашнем дне на потом.

Буду рад ответить на возможные вопросы в комментариях! Если вы хотите пообщаться лично и более предметно, приглашаю в соцсеть.

*Компания Meta, которой принадлежит Instagram, признана в России экстремистской организацией.

В следующей статье поговорим о валютных накоплениях. Подписывайтесь и не пропустите новый материал!

0
5 комментариев
Сидор

Люблю риэлторов - ладно рассказывают, но недоговаривают.
Надо подправить.
Новостройки сейчас это очень плохая инвестиция потому что:
1) Срок сдачи дома может быть продлен на 2 года от сроков указанные в ДДУ без санкция для закройщика. Касается как новых объектов, так и тех, которые продавались до 24.02.

2) До конца 2022 покупатель новостроек НЕ подпадает под действие ЗОПП. То есть никакие штрафы, пени и прочие требования застройщику предъявить не получится. Суды не будут принимать иски.

3) Цены на новостройки не просто не упали, а ВЫРОСЛИ. Где-то на проценты. Где-то на 5-10 процентов.

4) Всесторонняя поддержка государством крупных застройщиков делает мотивацию достраивать вовремя и качестве - призрачной как никогда.
А мелкие без поддержки могу быстро обанкротиться.

5) Будущий рост цен – это МНЕНИЕ. Потому что сейчас НИКТО не знает, что будет с рынком. Ибо зависимость от государство рынка недвижимости в РФ высоко как никогда.

Про доходность от аренды или в надежде на перепродажу скромно умолчу.

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Мехровар Иброхимов
Автор

Спасибо за ваше мнение. Однако в паре моментов все же поясню.

Новостройки сейчас являются хорошей краткосрочной инвестицией, так как уже на момент сдачи дома цена поднимается до 10-12% сверху в момент ввода в эксплуатацию. Также можно продать эту недвижимость по неотделимым улучшениям или не подписанию акта приема-передачи, продав по уступке прав. Это будет считаться как первичная продажа.

Да, ввели закон о том, что в 2022 году продлили срок по сдаче объектов в эксплуатацию. Однако, по собственному опыту, глобальных задержек не наблюдается. Задержка составляет в среднем 1-3 месяца, что бывает у всех застройщиков.

Покупатели в 2022 году не попадают под ЗОПП. Введено это по причине нехватки материалов, а также действующих санкций. В целом, все равно застройщики не задерживают глобально сдачу.

Цены на новостройки выросли, это верно. За март рост достиг примерно 22%, а за апрель уже — порядка 36%. Спрос высокий на первичный рынок в Москве и мос. области. В момент сдачи дома всегда повышается до 7-12%.

Касаемо всесторонней поддержки. На рынке Москвы и области мелких застройщиков практически не осталось. Все крупные застройщики "проглатывают" мелкие строительные компании, тем самым освобождая себе, так сказать, территорию для более крупных сделок. Например, ПИК. В продолжение хотелось бы добавить, что все застройщики работают через эскроу счета. После введения дома в эксплуатацию они получают средства от банков.

Касательно роста рынка недвижимости. Рост в среднем зафиксирован в размере 7-10% годовых, так как в Москве и области люди занимаются переездом в первую очередь для улучшения жилищных условий, с чем сложно поспорить.

Про доходность от аренды. Доходность от аренды — это долгосрочная перспектива, так как аренду в новостройке покрывают с учетом момента сдачи дома в эксплуатацию. Аренда покрывает полностью расходы по ипотеке.

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

вы пишите очень ... странные вещи
1) "Однако, по собственному опыту, глобальных задержек не наблюдается" - откуда у вас ОПЫТ по возможности задержек со строительством на 2 года, когда эту опция ввели в МАРТЕ 2022 года?
О первом опыте можно говорить будет летом 2024 года

2) "Введено это по причине нехватки материалов" - расскажите как невозможность отстаивать свои интересы покупателям квартир сократит нехватку стройматериалов у застройщиков.
Видимо, я не на том уровне логике живу.

3) "За март рост достиг примерно 22%, а за апрель уже — порядка 36%" - давайте пруфы.
Я не видел такого по Москве, но вы как владелец топового АН обладаете эксклюзивными данными

4) "Касательно роста рынка недвижимости. Рост в среднем зафиксирован в размере 7-10% годовых" - в чем вы измеряете "рост рынка недвижимости"?

И самое главное – ПОЧЕМУ об всем что написано в моем первом комментарии, вы НЕ НАПИСАЛИ в статье?

Ответить
Развернуть ветку
Мехровар Иброхимов
Автор

В статье описаны те ответы на вопросы, которые первоочередно возникают у моих клиентов. Вы всегда можете написать в своем блоге с точки зрения вашего бизнеса и ваших клиентов.

Ответить
Развернуть ветку
Илья Мо-кадастр

1. Правильно ли я понимаю, что у вас, любезный, стоит ссылке на профиль в инсте с нулем публикаций?
2. Сайта естественно у вас нет. Зачем?! На таплинке хуйня какая-то состряпана и аккаунт в домклике.
3. Зато блять вы откуда-то в топ 5 по Мос области и топ 30 по Мск, откуда? Топ кого? Топ чего? Топ обосраться, хотев пукнуть?
4. И пишите про какие-то там инвестиции при этом🤦‍♂️
5. И пишите как говно. Но даже в этом говне некоторые не стесняются пиарится какими-то вдумчивыми комментами (не будем показывать пальцем).
6. Делаете свое дело «помогал» хорошо - это будет достаточно, гавно тут и так пишет каждый третий.

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Читать все 5 комментариев
null