Во сколько должна обходиться аренда нормальной квартиры на отпуск на российских курортах?

После того, как пришлось погрузиться в пучины бизнеса посуточной сдачи квартир на Кавказе, столкнулась с большим количеством непонимания ценообразования туристами. Многие посетители сайта, да и просто знакомые недоумевали, как цена в сутки за квартиру может быть больше 1000 рублей. Чтобы развенчать мифы гостей, собрала материалы в небольшую статью. Буду рада комментариям с вашим мнением.

Если вы когда-нибудь приезжали в российский курортный город на поезде, скорее всего вы видели группы бабушек с табличками с ценой перед вокзалом, предлагающие взамен пахлавы и горячей кукурузы свежие, с пылу-жару советского ремонта квартиры и комнаты отдыхающим. Выгодно ли это бабушкам и туристам? Какую, у кого и главное, за сколько снимать квартиру? Давайте разбираться.

Для составления сферического обзора, обратимся с вопросами к сдающим, снимающим и посредникам между ними.

Марина, молодая женщина с дочкой-школьницей, Пятигорск.

Я занимаюсь сдачей квартир посуточно уже 8-ой год. Сейчас у меня сдается одна своя квартира и еще одна в управлении. В прошлом сезоне было больше: 2 экономки (так хозяева называют жилье до 1500 в сутки), студия и моя двушка. Что сказать… Вертимся от кредита к кредиту. Зимой и в межсезонье спросу никакого. В холодное время года единственная надежда заработать — это Новогодние праздники, но в этом году с ними не задалось. Заезды были маленькие, не все дни удалось закрыть. А к майским закрылись и Booking и Airbnb, так что тоже одну из своих квартир недоукомлектовала гостями, да и сдала дешевле чем в прошлом году. Хотя я пользуюсь всеми российскими агрегаторами. У меня Tvil, и Суточно и Циан и наш сайт Отпуск на КМВ, сделанный местными энтузиастами. Авито — нет, для меня точно нет. От них нормальных клиентов ко мне не приходило, а платить за продвижение надо каждый месяц. Вообще удивительная вещь, все кругом дорожает, а по мнению гостей -квартиры должны дешеветь. Куда ж им дешеветь то! У меня ипотека 18.000 в месяц, коммуналка еще 7-ка. Шампуни купить, мыло, гели для душа, туалетную бумагу. Порошок стиральный все обстирывать. А еще попадаются гости, которые, кажется в туалетную бумагу вместо одеяла заворачиваются. По четыре рулона за два дня уходит на двоих! Как так!

И еще потом простыни — иногда как зальют — так все, не уследил при выселении и пиши пропало, новые покупать. Итого, давай посчитаем чтобы отбить коммуналку, ипотеку, расходники, бензин на встретить проводить — нужно 30.000 в месяц. А еще нужно заработать, не за бесплатно же гладить и унитазы мыть… А работаем полноценно 5 месяцев в году, с мая по сентябрь. Вот и считай — меньше 3500 в день — только совсем на безрыбье сдавать можно. А это еще не считая того, что мы постоянно рискуем прийти в квартиру и увидеть место апокалипсиса. Сколько раз было, что кого-то рвало, кто-то забывал про правила дома и курил, прожигал подушки. А то еще и боишься- а вдруг они наркотиками накидаются и живыми не найдешь с утра никого. Ох, этот сезон совсем грустно начинается.

Попробуем переложить слова Марины в деньги.

Пусть каждый месяц минимально нужно 30000. Умножаем на 12 — это 360.000.

Сезон 5 месяцев — в нем добавим коэффициент 80% заполняемости — остальные возьмем, как заполняемость 25% от полной. Итого получается что нужно

0,80*30 дней * 5 месяцев * X сумму в день + 0,25 * 30 дней * 7 месяцев * Х сумму в день > 360.000 рублей + налог 5.000 рублей.

Итого получается — что минимальная, окупающая очевидные затраты на квартиру двушку в относительной близости от центра Пятигорска, стоимость сдачи в день составляет 2200 рублей. К которой нужно накинуть от 10 до 20% комиссии, которую берут агрегаторы квартир или другие хозяева, передавшие клиентов.

Но это мы не берем стоимость обновления мебели, заправку кондиционера, замену водосчетчиков, смену подушек, одеял, полотенец и вообще заработок хозяйки ради которого это все и затевалось.

Получается, что 3500 в день летом — нормальная цена, человека ценящего свой труд и принимающего риски. Могло ли уменьшение этой суммы повысить заполняемость с 80 до 95 или с 25 до 30-40 вне сезона? Не факт, так как иногда нужны свободные дни на профилактические/технические работы — что-то починить, вычистить, вызвать мастера, привезти/увезти. Да и зимой в Пятигорск не очень едут туристы. В основном на лечение в санатории.

Движемся дальше, следующий на очереди Алексей, мужчина 43 года, водитель. Едет в Ростов-на-Дону на свидание с бывшей супругой.

Я привык снимать квартиру, когда еду проводить выходные со своей любимой женщиной. Это ничего что мы в разводе. Я телец, я однолюб. А, про квартиру, так в квартире что хорошо- и кухня своя — на завтрак яишенку сделать. И на балконе покурить можно без всех этих датчиков дыма, которые в отелях вставляют. Нравится нам так. На авито нахожу обычно без проблем день в день и все, понеслась душа в рай. По цене — я до 1500 смотрю. Нам хоромы не нужны.

Ольга, хозяйка маленькой студии в Пятигорске, живет в Москве.

За сколько сдавать в сутки? Честно — мне все равно, покупала для своих квартиру, чтобы летом приезжать и не думать где останавливаться. У нас же собака, где угодно не поселят. Ну а так — я вложила 1,3 млн во все. Хочется, чтобы хотя бы как процент по вкладу доход был. То есть 6%. Около 80.000. То есть 10-ка в месяц меня устраивает. Сейчас, правда, проценты скаканули, но это я пока не считала. С такими процентами по вкладам бизнесу сложно конкурировать. И еще не сказала, важно, чтобы коммуналка отбивалась. Всяко же, даже не живя, по 750 за газ платишь. Ну и главное, чтобы не снимали на день-два. Семьи на неделю — то что нужно. Чтобы соседи не переживали, что публичный дом устроили у них на лестничной клетке. А то и так — у дома предрасположенность к этому есть.

Вера, владелица портала по сдаче квартир посуточно на Кавказе.

Свою квартиру в Кисловодске в сезон я сдаю по 3500. Почему? Ну это же квартира на 4-х, а не место для палатки в лесу все-таки. Я считаю, что покупка квартиры, купленной для сдачи в аренду, должна иметь срок возврата инвестиций как у нормального бизнеса, то есть около 5 лет. В Кисловодске квартиры стоят от 5 млн. Плюс ремонт, сейчас сколько он не скажу, 3 года назад на мою вместе с мебелью обошелся в 1 млн. Итого — 6. В год нужно зарабатывать по миллиону с хвостиком. Итого 3000 в сутки. Что я думаю о квартирах за 1000? Это либо невысокое качество жилья, либо демпинг. Мы на нашем портале такие не сдаем, не считая двух совсем маленьких стильных студий за 1200 и 1700. Не выгодно. Есть и риск что гости в них заселятся проблемные, да и дохода для нас с них с учетом нашей комиссии — с гулькин нос. Но тут опять-таки, я без осуждений. Кто к какому уровню жизни привык — тот пусть себе и выбирает.

Итого

Теперь попробуем посчитать, что же получает бабушка с табличкой около вокзала, сдавая квартиру за 1000 рублей в сутки.

Во-первых — она не платит проценты комиссии.

Во-вторых, он не платит кредит.

В третьих -не надо окупать ремонт и новую мебель, старая свое уже окупила.

И в четвертых — она возможно не закупает расходники в виде шампуней, одноразовых тапочек.

Остается та же коммуналка, 7000. Порошки, амортизация постельного белья — и получится следующая приблизительная формула:

0,6 (для бабушки без агрегаторов возьмем меньший коэффициент заполняемости) *30 дней * 5 месяцев * X сумму в день + 0,15 * 30 дней * 7 месяцев * Х сумму в день > 7.000 рублей * 12 + налог 5.000 рублей.

Итого выходит и что у них 700 -минимальная сумма сдачи, только чтобы окупить квартиру. Чтобы заработать должно быть 1000+.

А на последок — отзыв Дмитрия, предпочитающего останавливаться в квартирах.

Квартиры на курортах… Я люблю квартиры за возможность остановиться компанией. Когда едешь с друзьями — двушки и трешки — это удобнее номера в отеле. И место у каждого свое, и вечер можно проводить вместе на кухне или в гостинной, обсуждая прошедший день и планируя следующий. Еще нравится, что обычно есть стиральные машинки и не надо как в отеле мучится, разыскивая прайс лист на прачечные услуги. А мне это актуально — я бегаю по утрам. За сколько снимаю. Обычно, от 3.000 — 5.000, если в праздники, то дороже, но так всегда было. Нам нормально, на 5 человек, с учетом того, что наши девчонки нас еще и вкусно в квартире кормят, считаю, даже выгоднее чем отель.

Итого, отправляясь на наш Кавказ, стоит рассчитывать на 1000 на жилье в сутки на человека. Дешевле 2-х будет либо что-то маленькое — прийти поспать, либо с ковром на стене и югославской мебельной стенкой. При цене от 3000 в сутки — вы получаете адекватных современных хозяев квартиры, которые радушно встретят и помогут, так как относятся к сдаче как к профессиональному бизнесу. Где жить — выбор за вами! Хорошего вам отдыха на Кавказе!