Падение на рынке новостроек (уже)

Это «Пульс Продаж Новостроек» и свежие данные рынка новостроек.

Продажи новостроек в апреле 2022 года упали на 50% в Москве и Московской области в сравнении с мартом. В Новой Москве падение составило 40%.

Разбираемся в деталях, смежных рынках и что будет.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по нашим оценкам ситуация лучше, падение в районе 25%.

Если говорить про цену метра, то в Москве и новой Москве с начала 2022 года цена выросла на 5% (без учёта премиум и элит сегментов). В Московской области рост цен с начала года более 9%.

В Санкт-Петербурге цены в этом году показывают рост в 15% (без учёта премиум и элит сегментов). В Ленинградской области рост цены на 18% с начала года. Основной рост пришёлся на февраль-март.

Если смотреть на такое масштабное падение в рамках истории рынка, то это падение сравнимо с локдауном 2020 года и отправляет рынок к уровням продаж до 2018 года. Но локдаун завершился реализацией отложенного спроса, а текущая ситуация имеет в корне другие механизмы воздействия на рынок.

Причина падения продаж не в росте ставки по ипотеке, т.к. после начала спецоперации доля ипотечных сделок в Москве снизилась всего на 6% (61% в феврале и 55% в апреле). А в новой Москве процент сделок с применением ипотеки остался на прежнем уровне (70%).

Продажи на вторичном рынке Москвы показали рост в феврале и марте в сравнении с 2021 годом на 11% и 17% (по данным Росреестра), но это сравнимо с ростом сделок в новостройках в феврале и марте относительно 2021 года, поэтому однозначно нельзя утверждать что спрос перекинулся на вторичный рынок. Данных по заключенным ДКП в апреле пока нет.

По данным ЦИАН на 25-30% вырос спрос на загородные дома и участки в эконом сегменте в сравнении с 2021 годом.

Продажи автомобилей ещё в марте сделали движение вниз, упав на 50% (по данным AEB), в апреле они остались на том же низком уровне. Но такую ситуацию на рынке автомобилей могло создать и сокращение предложения новых автомобилей.

Всех волнует что будет с ценами на новостройки.

При использовании проектного финансирования с применением эскроу-счетов застройщик не видит до последнего денег от покупателя, поэтому какой смысл снижать цены, когда финансирование от банка уже согласовано.

На уже строящиеся проекты цены вряд ли будут существенно снижаться. Застройщики будут упирать на размеры платежей и специальные ипотечные программы. В ход пойдет маркетинг, чтобы цена казалась ниже, например из цен исключаются все опции, которые ранее в них были заложены и радовали покупателей.

Вероятно застройщики пересмотрят целесообразность тренда на строительство проектов с уже готовой отделкой. С рынка естественным образом будут уходить менее востребованные проекты, в большей степени это затронет бизнес класс.

Точно можно утверждать, что при таком падении активности, государство будет заливать деньгами программу льготной ипотеки, чтобы не допустить обострения положения застройщиков, а это будет подталкивать цены вверх.

С другой стороны, аренда сейчас даёт намного меньше чем банковские вклады и забирает инфляция, если такая ситуация будет продолжиться довольно долго, то многие владельцы инвестиционной недвижимости задумаются о продаже, но покупателей может не оказаться, т.к. деньги государства будут нацелены на ипотеку для новостроек.

При этом падение стоимости жилья на вторичном рынке может потянуть за собой ещё большее снижение спроса на новостройки и застройщики окажутся в сложной ситуации.

Все интерактивные графики и данные есть в регулярных новостях на нашем сайте.