В 2022 году рынок недвижимости перенес два основных потрясения: начало СВО и объявление о частичной мобилизации, которые вызвали волну эмиграции из страны, а также рост числа желающих продать квартиры в крупных городах.
Вспомним, каким был рынок московской недвижимости в конце 2022 года. Объем предложения вторичных квартир в столице вырос до небывалых значений — на 49,7% относительно 2021 года.
Увеличение объема предлагаемого жилья и низкий спрос привели к снижению цен к концу 2022 года. Также имел место торг непосредственно при заключении сделок. Размер дисконта при торге вырос и в среднем составлял 5%, тогда как обычный размер скидки при адекватно оцененном объекте составляет 1–2%.
Предложение вторичных квартир в Москве увеличивается. Если у конкретной семьи есть запрос на смену класса жилья, это сейчас хорошо можно реализовать, разница между комфортом и бизнесом минимальна. Также 2023 год ожидается под флагом альтернативных сделок.
Поясню, что такое альтернативная сделка (или альтернатива). Альтернативная сделка – это одновременная продажа своей и покупка взамен другой квартиры. Например, продаём однушку, добавляем денег и покупаем трёхкомнатную. И всё это в рамках одной сделки.
Сегодня на вторичном рынке Москвы объем предложения более чем в два раза превышает уровень до начала СВО. Это очень высокий объем, близкий к историческим рекордам, и он не рассасывается, а продолжает нарастать. Люди хотят продать квартиры по самым разным причинам: кто-то не может платить по ипотеке, кто-то начинает продавать инвестиционные квартиры, потому что нужны деньги, кто-то планирует уехать из страны. Реализовать весь накопившийся объем нераспроданного жилья в 2023 году можно только по существенно более низким ценам.
Скорее всего, сползание цен вниз продолжится весь 2023 год, возможно, затронет еще и 2024-й. Теряя примерно по 1% в месяц, цены могут вернуться к адекватному уровню начала 2020 года примерно за полтора-два года — то есть снизятся в конечном итоге еще на 15–20% в зависимости от сегмента. Такой сценарий возможен, конечно, при отсутствии каких-то внешних шоков, как положительных, так и отрицательных. Многое в нынешней ситуации зависит от геополитики.
Увеличения покупательской активности в 2023 году не ожидается. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить. Все больше собственников соглашались на предоставление дисконта, в среднем на 5–10%.
Скажу прямо, по моему мнению сейчас отличный момент для альтернативных сделок!
Во-первых, по квартирам наконец-то начали торговаться.
Во-вторых, цены и без того ползут вниз.
В-третьих, процент по ипотеке сейчас более-менее приемлемый. Если ставка понизится, то потом можно будет рефинансироваться. Так что если хватает на ежемесячный платёж, то нужно брать.
К тому же, после сентября прошлого года в продаже появилось много квартир в домах, где собственники очень дорожат жильём и обычно крайне редко что-то продают. «Сталинки», ведомственные, кооперативные, индивидуальные проекты и т.д. Имеет смысл присмотреться.
Вы спросите: почему бы не подождать, пока цены спустятся ещё больше и ставку не снизят? Пока цены сползают, квартиры раскупают. Самые интересные варианты (в нужной локации, с хорошим ремонтом и удачной планировкой) уйдут.
Ситуация на рынке вторичной недвижимости в Москве с падающими ценами – это хорошая возможность увеличить площадь. Поэтому советую посчитать ипотеку и очень внимательно посмотреть, что есть на рынке.
А опытный риэлтор сделает процесс приобретения или реализации жилья максимально комфортным, юридически безопасным, быстрым и насколько это возможно, приятным.
Обращайтесь!