«Да, человек смертен, но это было бы ещё полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!» – говорил Воланд в романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита». Внезапная смертность человека (хорошо, что лишь иногда!), среди прочего, оборачивается проблемами при сделках недвижимостью.
Случается так, что договор купли-продажи или дарения квартиры стороны подписали, но зарегистрировать переход права при жизни продавца (или дарителя) не успели. Бывший собственник неожиданно умирает, после чего приобретателю квартиры приходится отстаивать её в нелегких судебных спорах с наследниками покойного. С точки зрения закона, исход таких дел должен быть однозначным, но отечественные суды, тем не менее, умудряются разрешать их очень по-разному.
Право собственности только после государственной регистрации
Начнём с матчасти. Вы купили или получили в дар какую-либо вещь. По общему правилу, её собственником вы считаетесь с момента её передачи вам. Но если речь о недвижимой вещи, то всё иначе. По закону (пункт 1 статьи 551 ГК РФ), в этом случае переход права подлежит государственной регистрации. И только затем приобретатель недвижимости будет считаться её собственником (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
Для государственной регистрации, как и для танго, нужны двое. В смысле, требуется общая воля всех участников сделки. Если продавец (или даритель) вдруг заартачился, зарегистрировать переход права можно через суд (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Но что делать, если продавца (дарителя) уже нет в живых?
Смерть сразу после подачи на регистрацию
Бывали почти мистические совпадения. Стороны договора успевали обратиться за регистрацией. Вот только за те дни, пока документы находились в Росреестре, с продавцом (дарителем) как раз и происходило непоправимое. Получалось, что началась государственная регистрация ещё при его жизни, а завершилась уже после неё.
Как выше частично сказано, суды разбирались с такими ситуациями неоднозначно. Причём даже Верховный Суд РФ отличился противоречивостью. В Определении от 26 января 2010 г. N 5-В09-147 он рассмотрел дело со следующими обстоятельствами: заключен договор дарения, на следующий день документы отданы на государственную регистрацию, ещё спустя пять дней умер даритель, а ещё через день была завершена регистрация договора. Верховный Суд РФ вдруг посчитал приоритетным не момент представления документов на регистрацию сделки, а момент внесения записи о сделке в базы Росреестра. Поэтому договор дарения судебная коллегия посчитала незаключённым.
Уже в следующем году Верховный Суд РФ свой подход пересмотрел. Ровно в такой же ситуации (смерть дарителя до завершения регистрации перехода права, но после подачи документов на неё) судебная коллегия указала, что даритель выразил свою волю на заключение договора и переход права собственности по нему. Сам же по себе факт смерти дарителя в процессе государственной регистрации права не влияет на законность процедуры (Определение от 19 июля 2011 г. N 24-В11-2). Впоследствии Верховный Суд РФ от этой позиции уже не отказывался (Определения от 13 февраля 2018 г. N 5-КГ17-242, от 26 ноября 2019 г. N 5-КГ19-196).
При жизни продавца (дарителя) на государственную регистрацию договор не подавали
Чаще, конечно, происходило и иначе. Договор заключён, имущество по нему передано, а вот до государственной регистрации по халатности руки не дошли. Иными словами, смерть продавца (дарителя) следовала ещё до подачи подписанного им договора на государственную регистрацию перехода права.
По закону, от этого мало что меняется. Выше было сказано, что при уклонении продавца (дарителя) от регистрации перехода права к ней можно принудить судебным путём. Верховный Суд РФ ещё в очень давнем Определении от 25 марта 2008 г. N 6-В08-4 разъяснил, что по аналогии суд может принять решение о регистрации перехода права по договору дарения (а заодно и самого договора, которая тогда требовалась) также и в случае, когда препятствием этому стала смерть дарителя.
Приведенное старое разъяснение Верховного Суда РФ актуально и по сей день. По статье 1112 ГК РФ, в состав наследства входят в том числе имущественные права и обязанности. Обязанность исполнить заключенный наследодателем договор об отчуждении имущества - одна из таких. На наследников она возлагается в полной мере. Поэтому можно смело заявлять к ним иск о регистрации перехода права собственности по договору, заключенному, но неисполненному наследодателем.
Если квартиру продавец не передал
Регистрация перехода права собственности – одна из составляющих исполнения договора об отчуждении недвижимого имущества. Но перед этим обычно (хотя и не всегда) нужно его передать. И если продавец (даритель) умер, не успев это сделать, то приобретатель опять оказывается как бы в подвешенном состоянии.
Вновь обращаемся к закону. Исходя из пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – ПП ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10–22), приобретатель, допустим, квартиры, которую ему продавец (даритель) не передал, может обращаться в суд. И требований выдвинуть сразу два: о передаче квартиры и регистрации перехода права на неё. При этом мы уже выяснили, что неисполненные имущественные обязательства переходят по наследству. Следовательно, ничто не мешает покупателю (или одариваемому лицу), приобретшему квартиру, но так её и не дождавшемуся, заявить к наследникам продавца (дарителя) иск ещё и о передаче квартиры. И вроде бы ничто не должно помешать удовлетворению такого иска.
Не пропустите срок давности
Неожиданным препятствием может оказаться срок исковой давности. Срок этот, как разъяснено в пункте 64 ПП ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10–22, общий трёхлетний и отсчитывается, исходя из пункта 1 статьи 200 ГК РФ, со дня, когда приобретатель имущества узнал или должен был узнать о препятствии со стороны отчуждателя. Например, тот отказался передать необходимые для регистрации документы или создал иные помехи.
Со дня, когда узнал или должен был узнать… Эта формулировка означает, что срок давности может не начинаться сколь угодно долго. В одном из дел приобретатель получил участок, но долго (около пятнадцати лет) его не оформлял, и даже не пытался это делать. И только после смерти продавца предъявил иск его наследникам о регистрации права собственности. Те, конечно, попытались ухватиться за срок давности. Но Верховный Суд РФ указал, что со стороны продавца препятствий регистрационным действиям на протяжении этих полутра десятилетий не было. Приобретатель по собственной инициативе к этим действиям не прибегал. А значит, его право нарушено не было, и срок давности не шёл (Определение Верховного Суда РФ от 24 апреля 2018 г. N 1-КГ18-3).
Но представим, что в вашем договоре купли-продажи (или дарения) предусмотрен срок или момент, когда регистрация должна состояться. Тогда срок давности начинается сразу после этого срока или момента. То есть он может отсчитываться почти сразу после заключения договора. Важно быть внимательным и срок давности не пропустить, чтобы внезапно не остаться без приобретенного в законном порядке имущества.