По общему правилу, если к моменту продажи недвижимость (или доля в ней), находилась в собственности налогоплательщика - физического лица менее 5 лет, то доходы от продажи будут облагаться налогом. По итогам года, в котором совершена сделка, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по адресу регистрации. Сделать это нужно не позже 30 апреля следующего календарного года. Налог, заявленный к уплате в декларации, должен быть оплачен до 15 июля следующего года.
Если к моменту продажи недвижимость находилась в собственности 5 лет и больше, то доходы от продажи налогом не облагаются. В некоторых случаях минимальный срок владения сокращается до 3 лет, например, если недвижимость была единственным жильем, получена в качестве подарка от близкого родственника или унаследована.
Подавать налоговую декларацию в этом случае также не потребуется. Это условие действует при продаже жилой недвижимости, например, квартиры, комнаты или дома, и нежилой недвижимости, используемой в личных целях, например гаража или машиноместа.
А вот нежилая недвижимость, которая использовалась в предпринимательской деятельности, будет облагаться налогом независимо от срока владения, например, если физическое лицо сдает в аренду принадлежащий ему офис или апартаменты, а затем решает продать.
Налог составляет 13% от суммы полученного дохода для резидентов РФ, а для нерезидентов - 30%.
У налогоплательщика есть выбор: либо при расчете налога уменьшить доходы от продажи недвижимости на сумму расходов, связанных с ее приобретением (их обязательно потребуется подтвердить документально), либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере не более 1 000 000 рублей для жилой недвижимости и земельных участков. Для остального имущества сумма вычета составляет не более 250 000 рублей.
Какой именно вариант использовать решает сам налогоплательщик. Например, если гражданин в 2022 году продал за 6 000 000 рублей квартиру, которую приобрел в 2021 году за 4 000 000 рублей, то в случае, если он воспользуется правом на вычет расходов, налог составит: (6 000 000 - 4 000 000) х 13% = 260 000 рублей, а если имущественным налоговым вычетом, то налог составит: (6 000 000 - 1 000 000) х 13% = 650 000 рублей. В этом случае выгоднее использовать вычет расходов.
Но если, например, гражданин в 2022 году продает комнату стоимостью 1 500 000 рублей, которую приобрел в 2020 за 700 000 рублей, то ситуация будет другой: в случае если он воспользуется правом на вычет расходов, налог составит: (1 500 000 - 700 000) х 13% = 104 000 рублей, а если имущественным вычетом, то налог составит: (1 500 000 - 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей.
Имущественный вычет, также как и право на вычет расходов, предоставляются в сумме, не превышающей размера полученного физическим лицом дохода. Если недвижимость была унаследована или подарена близким родственником, то в случае ее продажи ранее, чем через три года, налог будет рассчитываться в общем порядке, при этом могут быть учтены расходы наследодателя (дарителя) на ее приобретение. Нерезиденты РФ не могут воспользоваться ни одним из вычетов и должны заплатить налог со всей суммы полученного дохода.
Кроме того, сумму сделки необходимо сравнить с кадастровой стоимостью недвижимости, умноженной на коэффициент 0,7, и если она окажется меньше, то налог придется заплатить с суммы кадастровой стоимости умноженной на 0,7 и уменьшенной на сумму понесенных расходов или на сумму налогового вычета.
Начиная с 2021 года от уплаты налога с продажи жилой недвижимости, независимо от срока владения, освобождаются семьи, где двое и больше несовершеннолетних детей, но Налоговый кодекс содержит ряд жестких требований к сроку покупки, стоимости и площади нового жилья. Их соблюдение на практике не всегда возможно, что не позволит многим семьям воспользоваться этой льготой.
Подать декларацию 3-НДФЛ необходимо даже при нулевой сумме налога, поскольку вычеты не будут применяться автоматически, их необходимо подтвердить. Сейчас налоговые органы на основании данных из Росреестра контролируют, в течение какого срока недвижимость находилась в собственности налогоплательщика и направляют требование в случае, если он забыл представить декларацию или уклонился от этой обязанности.
Если доход от продажи недвижимости облагается налогом, но налогоплательщик не подаст вовремя декларацию, штраф составит 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей. Штраф за неуплаченный вовремя налог составит 20% от суммы или 40%, если налоговый орган докажет, что нарушение совершено умышленно. В случае опоздания с оплатой придется заплатить пени в размере 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки.
Даже в таком (относительно простом) вопросе есть свои тонкие места, например, можно ли уменьшить налог при использовании недвижимости в предпринимательской деятельности? Как разграничить недвижимость, используемую в предпринимательской деятельности, и всю остальную? Как действовать, если планируется релокация и есть перспективы стать нерезидентом в момент продажи? Если интересно, оставляйте отклик в комментариях, постараюсь раскрыть эти вопросы в следующих публикациях или поделюсь знаниями во время личной консультации.