Недвижимость в России и курс валюты. Чего ждать и что делать?

Как обычно, все мои статьи появляются на основе общения с клиентами на консультациях по недвижимости и инвестициям.

Недавно общался с девушкой, она к текущему моменту накопила приличный капитал в разной недвижимости. При этом она использовала достаточно распространенные доступные стратегии: квартиры в новостройках, квартира от застройщика в рассрочку, загородное строительство.

И сейчас перед ней встала дилемма: объекты достраиваются, в них надо делать ремонт и решать вопрос по их наилучшему использованию. Изначальный план клиента был после получения ключей квартиры отремонтировать и сдавать посуточно, с домом поступить так же. Кроме этого, есть мысли все продать и куда-то переложиться, но не понятно, куда. И это все дополняется синдромом FOMO - страхом упущенных возможностей.

Расскажу, на что я обратил внимание моей клиентки, думаю это может быть полезно многим, кто находится в похожей ситуации. А во второй части поговорим про курс валют и недвижимость.

1. Разобраться с целями. Да, это самый первый вопрос, на который надо ответить. И это важно для всех, независимо от того, планируете ли вы инвестировать 1000р или взять ипотеку на 10 миллионов. Потому что честный ответ на него сразу подсветит правильные и не правильные пути и решения. Всегда надо искать глубже, истинные цели обычно прячутся за несколькими слоями "формальных" целей. Например, моей клиентке казалось, что у нее есть цель - сделать ремонт в построенной квартире и сдавать ее посуточно этот сезон. Но это не цель, за ней стоит цель "заработать", а за целью "заработать" стоит что-то еще, например, быть финансово независимой, уйти с работы, переехать в другую страну... и так далее.
2. Не усложнять. Очень часто, когда не четко определены цели, мы склонны загружать себя работой ради работы. Причем если задуматься, мы и сами понимаем, что это не приблизит нас вообще к нашим целям. Например, если вам нужен пассивный доход от недвижимости, надо просто правильно сформулировать запрос и найти варианты, как можно сделать его уже в этом году, купив на деньги банка себе доходную недвижимость, или найти еще варианты. Часто на личных консультациях я даю людям пошаговый план, как они могут сделать себе доходный дом, но они выбирают длинный путь - идут учиться в университет на год, выбирают курсы личностного роста, начинают брать больше работы - хотя, все что им надо сделать, чтобы создать пассивный доход - разобраться в стратегии и просто купить себе дом в ипотеку, отремонтировать и сдать в аренду. Или как в случае моей клиентки, если задача продать квартиру, не надо вкладываться в ремонт, надеясь что-то на этом выиграть. У меня у самого была такая история, когда в 2021 году я продал свою управляющую компанию с номерным фондом в 52 номера, у меня была свобода и деньги для того, чтобы переехать в другую страну, как я давно планировал. Но в то время мне показалось, что строительство загородных домов это классный перспективный бизнес. В итоге, через 1,5 года я закрыл этот бизнес с долгами более 10 млн.рублей и большим стрессом, и все равно переехал. Мир совершенный, для каждой задачи есть простой путь. Все усложняем только мы сами.
3. Не жадничать. Рынок изменился, ситуация в стране изменилась, нет больше гарантированных и 100%-х стратегий. Руководствоваться принципом "раньше работало" больше нельзя. Рассчитывать на те цены и ту доходность, которую планировали до 2021 года - больше нельзя. В сегодняшней ситуации хорошим вариантом будет зафиксировать ту прибыль, которая есть и быть благодарным за это. Так, своей клиентке я посоветовал продать недвижимость за те деньги, которые предлагает рынок, получить прибыль примерно 45% за 3 года и на этом закрыть для себя этот проект. По такому же принципу я рекомендовал поступить и с загородным домом, который строился как инвестиция - не сдавать его посуточно этим летом, а осенью продать, чтобы заработать пару сотен тысяч, а продать сейчас - за май-июнь, на пике спроса.
4. Действовать. Неопределенность парализует. В этом состоянии сейчас, к сожалению, находятся миллионы людей. Важно вытащить себя из этого состояния, посмотрев на других людей, которые действуют в ситуации неопределенности, понять, как изменилась обстановка и выработать новые стратегии для себя. Помните, что в каждый момент времени вы делаете выбор, даже если бездействуете - это тоже выбор. Если не знаете что делать - изучайте опыт других людей, ищите варианты, берите консультации экспертов. Если уже знаете - действуйте в соответствие с вашими целями.
5. Думать масштабнее. Это продолжение вопроса про цели. Даже если у нас есть цель - купить квартиру, переехать или создать себе пассивный доход в 200, 500 тысяч или 1 миллион - вряд ли это цель на всю оставшуюся жизнь, и вряд ли даже на 10 лет. Занимайтесь теми целями, что будут актуальны через 5-10-15 лет, которые будут двигать вас к следующим бОльшим целям. Так, например, я пишу этот блог не для того, чтобы заработать деньги сегодня, я пишу его потому, что в моих ценностях есть быть полезным людям и в моих долгосрочных целях есть набирать новую аудиторию. Поэтому, это лучшее время, чтобы подписаться на этот блог и поставить лайк этой статье. Спасибо!

В 2021 - начале 2022 года рынок недвижимости хорошо вырос. После начала СВО курс доллара сильно вырос, а потом откатился назад, и существовал на уровне 60-70 рублей за доллар на протяжении больше чем пол года. Это было уникальное время. На рынке недвижимости сохранялся высокий уровень цен, при достаточно высоком спросе начиная с осени 2022 года. Это было время, когда цены на недвижимость в России в долларовом исчислении находились на своей максимальной отметке. Тогда было идеальное время, чтобы выйти из российской недвижимости и купить что-то за границей, или хотя бы просто купить доллары.

На момент написания статьи, курс доллара около 82 рублей. Много это или мало? Все относительно. Относительно 60 рублей - много, относительно максимумов 2022 года в 150 рублей - совсем нет.

В какой точке мы находимся сейчас? Мы находимся в ситуации дефицита бюджета и снижения нефтегазовых доходов. Если максимально просто - раньше Россия получала много долларов за проданные ресурсы, меняла их на рубли и покрывала свои расходы. То сейчас долларов приходит меньше, а расходы выросли. Поэтому самый простой способ покрыть дефицит - уронить курс (перестать сдерживать). Поэтому, мой прогноз, что доллар продолжит расти, не знаю, быстро или медленно, но продолжит.

А будет ли расти недвижимость? В этом году вряд ли. Сейчас наблюдается снижение спроса на покупку недвижимости. У рынка недвижимости есть одна особенность - он всегда отыгрывает изменения в экономике, но с задержкой примерно пол года - год. Этим можно пользоваться. Если курс доллара вырастет - недвижимость тоже начнет подрастать, но... только в подешевевших рублях. Понимаете логику? Сначала при изменении курса за нее можно будет получить меньше долларов, потом рынок корректируется, но меньше, чем вырос доллар. То есть, через пол года после роста курса доллара, даже с учетом роста цен в рублях, за ту же недвижимость можно будет получить меньше долларов.

Никто не ждет укрепления рубля (по крайней мере, я не видел ни одного такого прогноза). Следовательно, мы понимаем, что недвижимость в долларах будет дешеветь. Отсюда логичным будет решение - сейчас выйти из недвижимости в рублях, конвертировать их в валюту, и либо подождать в валюте, либо подождать в зарубежной недвижимости.

Основываясь на этих же предпосылках, рублевая ипотека сейчас - это отличный инструмент, так как платеж в рублях зафиксирован на весь срок ипотеки. Сам рынок поможет вам, постепенно обесценивая ваш долг и увеличивая рублевые цены на недвижимость. И да, лучше используйте ипотеку, чтобы создавать доходную недвижимость - доходы от аренды которой будут покрывать платежи по ипотеке.

Подводя итог моих рассуждений: в первую очередь определитесь со своими целями, дальше сопоставьте их с теми трендами, которые я подсветил в этой статье, и действуйте, так как бездействие - это тоже выбор, который как правило не улучшает ваше положение.

Рекомендую подписаться на канал чтобы получать больше актуальной информации и аналитики про рынок недвижимости и инвестиции.

П.С. Мысли в этой статье не являются инвестиционной рекомендацией. Делайте свой собственный анализ рынка или приходите на консультацию.