Друзья, позвольте поделиться своим опытом. При выборе квартиры в Москве, абсолютное большинство покупателей отдают предпочтение новостройкам, игнорируя рынок "вторички". Однако 2022 стал переломным для "рынка продавца" - с лета мы, как и в период 2015-2017 опять в "рынке покупателя". И, значит главным опять становится "инвестиционная привлекательность".
Для подбора самого выгодного варианта, лучше рассматривать весь пул квартир - и новостройки и "вторичку". Но для качественного анализа необходимо изучить очень много информации.
Москва - город состоящий из 125 районов и насчитывающий около 40 000 многоквартирных жилых домов. Очевидно, что такой объем информации обработать совершенно невозможно. Но на самом деле, задача может быть решена другим способом.
Для того, чтобы купить квартиру в Москве необходимо знать всего 3 базовых момента:
1. География - жилые массивы и кластеры;
2. Класс жилья (6 основных классов);
3. Методы оценки (сравнительный и доходный).
Давайте рассмотрим каждый из пунктов.
География
Москва построена по так называемому радиально-кольцевому принципу. Кольцевой принцип представлен 4 основными кольцами - Бульварное, Садовое, ТТК (Третье транспортное Кольцо) и МКАД (Московская кольцевая автодорога), которые делят город на более и менее премиальные районы в зависимости от удаленности от центра. Наиболее премиальное жилье расположено внутри Бульварного и Садового колец, наименее - за МКАД.
Второй принцип - радиальный - представлен основными московскими шоссе и проспектами - вдоль которых расположены так называемые кластеры.
Начиная с конца 60-х годов Москва перешагнула границы МКАД - Зеленоград, Солнцево, Бутово, Новокосино - все эти районы появились еще в советское время.
В 2012 году к Москве присоединили огромный массив к юго-западу от МКАД, который получил название Новая Москва - территория Москвы увеличилась более чем вдвое.
Несмотря на огромную площадь, пока активное развитие получила сравнительно небольшая территория, примыкающая к южной границе МКАД и городу Троицк.
К юго-востоку от МКАД появился новый район Москвы - Некрасовка. И с середины 10-х годов сложилась довольно парадоксальная ситуация. Пересекая МКАД в юго-восточном направлении, Вы оказываетесь в более комфортабельном районе Москвы (из Выхино в Жулебино), потом попадаете в подмосковный город Люберцы, а потом опять возвращаетесь в Москву - в район Некрасовка.
Выезжая из Москвы в северо-западном направлении, Вы сначала попадаете в подмосковные Химки, потом в район Москвы Молжаниновский, позже попадаете в Солнечногорский район Московской области и затем снова возвращаетесь в Москву - в район Зеленоград. Очевидно, что административные границы носят во многом фиктивный характер и на самом деле практически везде идет сплошная застройка со схожими потребительскими свойствами.
В связи с этим риэлторы пользуются не административными картами, а картами жилых массивов. Жилой массив - это географический район, обладающей высокой однородностью (невысокий разброс цен, однородный социальный состав, похожие типы жилья) и связностью (население данного района совершает большую часть социальной активности внутри своего района). Границы жилых массивов в некоторых случаях совпадают с административными границами районов, а в некоторых - нет. Использование жилых массивов вместо административных районов гораздо удобнее, потому что сразу даст Вам ключ к пониманию характеристик жилья в данном районе.
В Москве - 77 жилых массива внутри МКАД и 16 жилых массивов за МКАД.
Первая зона - 16 наиболее престижных жилых массивов Москвы, расположенных в основном внутри Садового кольца. В 1-ой зоне сосредоточена подавляющая часть исторических достопримечательностей Москвы. Преобладающие классы жилья - "элит" и "премиум". Если Вы ищете премиальное жилье - однозначно рассматривайте один из этих жилых массивов.
2 зона - 29 престижных жилых массива Москвы, расположенных за пределами Садового кольца. Отличаются высоким уровнем социальной инфраструктуры и однородностью социального состава. В новой застройке преобладают жилые комплексы «бизнес-класса». Большая часть жилых массивов 2 зоны расположена в западной и юго-западной части Москвы.
3 зона – состоит из 32 жилых массивов; это бывшие промышленные и «спальные» районы Москвы. Жилой фонд представлен в основном типовой советской застройкой; в новой застройке преобладают жилые комплексы класса «комфорт». Большая часть 3 зоны расположена между ТТК и МКАД.
4 зона – 16 жилых массивов, включающие в себя районы Москвы за МКАД и центральные жилые районы прилегающих к Москве городов-спутников. Наиболее разнородная зона, представленная как наиболее бюджетным жильем эконом-класса, так и премиальными коттеджными поселками. Расположена за пределами МКАД.
В некоторых случаях при выборе жилья проще использовать не зоны, а кластеры. Условно, Вы планируете переезд в Москву и знаете, что Ваш офис расположен на Ленинградском шоссе. Но бюджет ограничен и купить квартиру на Ленинградке Вам пока не по карману. В этом случае, конечно, стоит выбирать жилье в том же кластере, но дальше от центра. Вы можете рассмотреть Химки, Молжаниновский, Зеленоград и т.д.
Карта кластеров Москвы
Классы жилья
В Москве принято деление на 6 основных классов: Элит, Премиум, Бизнес, Комфорт+, Комфорт и Эконом.
Краткое описание каждого класса:
Элит
1. Локация - внутри Садового кольца;
2. Индивидуальный проект известного архитектора или архитектурного бюро;
3. Проект класса "элит" либо является реконструкцией исторического здания (более 20% всех жилых комплексов), либо вписан в историческую застройку таким образом, чтобы не нарушать ее целостность;
4. Жилой комплекс представлен либо 2-3-этажными особняками либо многоквартирными домами до 7 этажей;
5. На площадке представлено не более 2 квартир;
6. В проектах класса "элит" не может быть студий и практически не бывает однокомнатных квартир;
7. Закрытый охраняемый двор с проектом ландшафтного дизайна от известного архитектурного бюро.
Наиболее известные застройщики жилых комплексов класса "элит" в Москве: Vesper, KR Properties, Stone Hedge, Insigma, Valartis Group, BMC Development.
Премиум
1. Локация. Большая часть проектов расположена в первой зоне Москвы. Есть проекты, расположенные во второй зоне - вдоль Ленинградского шоссе, а также на западе, северо-западе и юго-западе Москвы. За МКАД существует ряд коттеджных поселков премиум-класса, расположенных в локациях Рублевка и Новая Рига. Как и в случае класса "элит", локация для данного класса является отсекающим признаком.
2. Архитектура. Индивидуальный архитектурный проект от известного российского или зарубежного архбюро;
3. Материал строительства. Монолитно-кирпичные и кирпичные дома;
4. Характеристики жк
качественная отделка мест общего пользования;
лобби с консьерж-сервисом;
подземный паркинг с коэффициентом от 1,7 машиномест на квартиру;
высококачественные лифты зарубежного производства;
закрытый охраняемый двор с дизайном ландшафта.
5. Характеристики квартир
не более 4 квартир на площадке;
высота потолков - от 3 метров;
отсутствие в проекте студий, преобладание квартир с 3-мя и более спальнями;
площадь кухни - от 20 кв.м;
окна с повышенной тепло- и шумоизоляцией.
Наиболее известные московские застройщики, строящие проекты премиум-класса: Vesper, Донстрой, Capital Group, Интеко, Sminex, Hutton Development, MR Group, ANT Development, KR Properties, Insigma, Barkli Group
Бизнес
1. Локация. Основной объем жилых комплексов бизнес-класса расположен в первой и второй зонах Москвы. Довольно много жилых комплексов бизнес-класса также расположено за МКАД в локациях: Красногорск, Химки, Сколково, Долгопрудный, Мытищи, Реутов;
2. Архитектура. Индивидуальный архитектурный проект;
3. Материал строительства. Монолитно-кирпичные и кирпичные дома;
4. Характеристики жк
качественная отделка мест общего пользования;
лобби с консьерж-сервисом;
подземный паркинг с коэффициентом от 1,4 машиномест на квартиру;
лифты зарубежного производства;
закрытый двор с детскими и спортивными площадками;
4. Характеристики квартир
не более 6 квартир на площадке;
высота потолков - от 2,8 метров;
площади квартир:
студии - не менее 28 кв. м;
однокомнатные квартиры – не менее 45 кв. м;
двухкомнатной – не менее 68 кв. м;
трехкомнатной – не менее 100 кв. м;
многокомнатной – не менее 130 кв. м.
площадь кухни - от 12 кв.м,
окна с повышенной тепло- и шумоизоляцией.
Наиболее известные московские застройщики, строящие проекты бизнес-класса: MR Group, Pioneer, Capital Group, Инград, ФСК, Донстрой, Интеко, Кортрос, Эталон, Level Group, Wainbridge, Монарх, Галс-Девелопмент, Afi Development.
Комфорт Плюс
Термин "комфорт плюс" был введен отделами маркетинга застройщиков в 2013-2014 годах для обозначения жилых комплексов с более высокими потребительскими свойствами, чем у класса "комфорт", но которые не могли быть приняты рынком в качестве полноценного "бизнес-класса". Термин прижился, но стал использоваться, скорее, в значении "недобизнес-класс", "бизнес минус.
Это связано с тем, что с точки зрения терминологии, класс "комфорт" это "эконом" с более высокими потребительскими свойствами, но как и "эконом" он относится к сегменту массового жилья, в то время как "комфорт+" зачастую обладают схожими с бизнес-классом архитектурно-строительными характеристиками, но проигрывают по локации.
Наиболее известные московские застройщики, строящие проекты класса "комфорт+": MR Group, Галс Девелопмент, Крост, ФСК, Текта Групп
Комфорт
1. Локация. Не важна. Жилые комплексы комфорт-класса встречаются во всех жилых массивах Большой Москвы (смотрите более подробно "Районы Москвы");
2. Архитектура. Типовой проект;
3. Материал строительства. Современная панель, монолит-кирпич и кирпич (советские серийные проекты);
4. Характеристики жк
Лифты российского производства;
4. Характеристики квартир
Количество квартир на площадке - не регламентировано;
высота потолков - от 2,7 метров;
площадь кухни - от 8 метров;
Наиболее известные московские застройщики, строящие проекты комфорт-класса: ПИК, ГК ФСК, Эталон, Пионер, Самолет Групп, А101, РГ Девелопмент, Абсолют Недвижимость, КП УГС, Фонд Реновации.
Эконом
Самый распространенный класс жилья в Москве, представленный в основном типовыми панельными домами.
Самые распространенные серии:
Позднесталинский период:
II-01, II-03 (САКБ), II-04, II-05, II-14, МГ-1, МГ-2
Хрущевский и раннебрежневский период:
I-510, I-511, I-515, II -18/9, II -18/12, II -49, II -57, I -515/9, 1605-АМ, 1МГ-600
Позднебрежневский период:
П-44, КОПЭ, П-3, И-700, И-700А, П-30, П-31, П-32, П-4, П-22, П-42, П-46, П-55, И-521А
Лужковский период
П-46М, ПД-4, Колос, П-111М, П-55М, П-3М, ПБ-02, И-155, ИП-46С
Наиболее известные московские застройщики, строящие проекты эконом-класса: ПИК, Мортон ( в составе ПИК), ДСК-1 (в составе ГК ФСК), Гранель, ГВСУ, КП УГС, МИЦ, RDI Develpment, Ведис Групп, Altai, My Space Development.
Методы оценки
Основной метод, применяемый всеми потенциальными покупателями - сравнительный метод оценки. Суть сравнительного метода оценки - поиск самого бюджетного варианта из всех представленных на рынке аналогов с одинаковыми потребительскими свойствами. Для правильной оценки необходимо, чтобы сравниваемые объекты были аналогами. Сравнивать квартиру в доме премиум-класса на Остоженке с квартирой в доме эконом-класса в Некрасовке нельзя - у них нет схожих признаков. Так же неправильно сравнивать новостройки комфорт-класса и премиум-класса в одном жилом массиве - у них опять же нет схожих признаков. Неправильно делать сравнение по цене - небольшая студия на Патриарших и 3-комнатная в Некрасовке могут продаваться по одной цене, но это объекты с совершенно разными потребительскими свойствами.
Как правильно проводить анализ? Самый удобный способ - сначала определить жилой массив, в котором Вы планируете приобрести квартиру, определить класс приобретаемого объекта и в дальнейшем рассматривать все объекты данного класса в выбранном жилом массиве.
Используйте коридор цен - выпишите все объекты-аналоги, определите самые бюджетные и самые дорогие варианты - старайтесь выбирать вариант, находящийся ближе к нижней части ценового коридора.
Определите факторы, влияющие на ценообразование (этаж, удаленность от метро, вид из окон, площадь кухни, инсоляция, год постройки и т.д.) и их значимость для Вас (вес фактора). Зачастую продавец и покупатель оценивают различные факторы по-разному. То что кажется важным Вам, может быть недооценено продавцом - ищите именно такие варианты.
Бенчмаркинг это сопоставительный анализ на основе эталонных показателей. Очень часто вместо анализа всех вариантов проще определить для себя какой-то эталон и в дальнейшем отталкиваться от него. Например, Вы планируете приобрести квартиру в жилом комплексе бизнес-класса в Большом Сити. Подавляющая часть сделок в этом жилом массиве приходится на 2 комплекса: Headliner и Сердце Столицы. Цены и характеристики квартир в этих комплексах могут быть использованы в качестве эталона при подборе квартиры в других жилых комплексах.
Если Вы проанализировали все варианты внутри выбранного жилого массива, но не нашли подходящего варианта, расширяйте базу для подбора.
Рассматривайте соседние жилые массивы, оставаясь в рамках выбранной зоны (т.е. можно сравнивать Кунцево с Фили или Крылатским, оставаясь в одном и том же кластере 2-ой зоны, но не нужно перепрыгивать на жилые комплексы, например, Новой Москвы).
Рассматривайте классы жилья, но не передвигаясь более чем на 1 уровень (начав с рассмотрения бизнес-класса, можно попробовать расширить поиск на классы "премиум" и "комфорт+", но нельзя перепрыгивать на "элит" или "эконом" - это сильно нарушит достоверность Вашего анализа.
Второй способ оценки, который Вам будет однозначно полезен - доходный. Доходный способ оценки определяет за какое время произойдет окупаемость объект недвижимости за счет сдачи его в аренду. Считается, как правило в МАП (месячный арендный платеж). К примеру, Вы нашли две квартиры с аналогичными потребительскими свойствами в двух жилых комплексах бизнес-класса. Одна из квартир стоит 14 млн, вторая 15. Вроде бы очевидно, что более бюджетный объект интересней. Но после того, как Вы изучили арендные ставки, выяснилось, что квартиру за 14 млн Вы сможете сдавать за 70 т.р. в месяц (14 000 000 / 70 000 = 200 МАП, т.е. окупаемость квартиры 16,7 лет), а вторую - за 90 т.р. (15 000 000 / 90 000 = 167 МАП, т.е. окупаемость квартиры 13,9 лет). Доходный метод оценки показывает, что второй вариант гораздо интересней.
Друзья, благодарю Вас за то, что смогли осилить всю статью :-)
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь