Как вложиться в недвижимость, не покупая недвижимость

Рынок недвижимости, переживший встряску в первом полугодии 2022 года, все еще остается выгодным вариантом для вложения денежных средств. Так, средняя стоимость квадратного метра по стране на первичном рынке выросла на 70% с июля 2020 года по июль 2022 года (выводы основаны на данных СберИндекса). Рассмотрим кейс в условиях вакуума и получим, что каждые 10 тысяч рублей, вложенные в покупку квартиры, через два года принесут 7 тысяч чистой прибыли. Звучит неплохо.

Тем не менее, инвестиции в жилую недвижимость усложняются определенными факторами. Перечислим несколько основных.

• Первый — высокий порог входа. Снова обратимся к данным СберИндекса и увидим, что за квартиру площадью 50 квадратных метров придется заплатить около 6,5 млн рублей (если рассматривать средние по России цены) и почти 13 млн рублей (если присматриваться к недвижимости в Москве).
• Следующий минус — это бюрократические процедуры, в частности оформление квартиры в собственность, и главное — необходимость уплаты НДФЛ в 13%, если срок безналоговой продажи жилой недвижимости еще не наступил.
• Третий недостаток — это относительно невысокая ликвидность актива. Не всегда получается продать квартиру быстро и по выставленной стоимости, особенно если в собственности находится не востребованная “однушка”, а пятикомнатная квартира в центре города.

Пройдет еще полгода — максимум год и в стране полноценно заработает принципиально новый легализованный финансовый инструмент, который нивелирует все перечисленные выше недостатки.

Речь идет о цифровых финансовых активах (ЦФА) — аналоге ценных бумаг, которые работают на технологии блокчейн. Подробнее об инструменте можно прочитать здесь.

Девелоперы могут привязать ЦФА к начальной стоимости квадратного метра в своих строящихся жилых комплексах и предложить их широкому кругу инвесторов. Вкладчик может спекулировать “ценной бумагой” (т. е. перепродать другому инвестору на фоне роста ее стоимости) или дождаться выкупа ЦФА застройщиком по рыночной стоимости актива на момент погашения.

ЦФА, привязанные к стоимости недвижимости, позволяют купить любое количество квадратных метров и диверсифицировать вложения в квартиры разной площади, уровня и местоположения. Кроме того, инвестор избавляется от необходимости оформлять куплю-продажу и квартиру в собственность, выплачивать НДФЛ по каждой сделке в случае ранней перепродажи и не зависит от ликвидности актива.

Первый проект по выпуску таких ЦФА планирует реализовать девелопер Джи-групп и компания “Мастерчейн”, на блокчейн-платформе которой будет организовано обращение таких активов.

В качестве первого кейса Джи-групп планирует в течение года провести эмиссию ЦФА, номиналом от 300 000 рублей в строящемся жилом комплексе Upoint на Пискаревском проспекте в Санкт-Петербурге и номиналом от 280 000 рублей в жилом комплексе UNO в Казани. Стоимость одного ЦФА во время выпуска будет равняться стартовой цене за один квадратный метр в комплексе и будет расти вместе со средней стоимостью жилплощади по мере строительной готовности здания. В будущем Джи-групп рассчитывает выпускать цифровые активы, покрывающие до 30% от всего объема своей строящейся жилой недвижимости.

ЦФА полностью легализованы (в отличии от криптовалют, которые тоже работают на технологии блокчейн) и регулируются соответствующим 259-ФЗ о цифровых финансовых активах. Регулятор в лице ЦБ РФ также позаботился о финансовой безопасности инвесторов и предусмотрел, как и в случае с рынком ценных бумаг, деление на квалифицированных и неквалифицированных инвесторов.

Механика покупки и продажи ЦФА для инвестора не будет ничем отличаться от тех же операций с облигациями или акциями. Все сделки будут совершаться в электронном виде в специальных приложениях.

Подвох (он же и некоторое преимущество) , скорее, кроется в новизне рынка, которому потребуется определенное время на раскачку и формирование доверия у инвесторов и эмитентов. С другой стороны, можно предположить, что торговые площадки на старте будут предлагать выгодные условия, чтобы усилить спрос со стороны инвесторов.

При любом раскладе ЦФА, с их возможностью токенизировать чуть ли не любой товар и услугу, определенно совершат революцию на финансовом рынке, принеся большое разнообразие инвестиционных инструментов.