Как выбрать оценщика для оспаривания кадастровой стоимости с помощью Big Data

Множество налогоплательщиков и арендаторов публичной земли регулярно сталкиваются с необходимостью оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Для этого требуется оценщик, который сможет составить качественный отчет об оценке рыночной стоимости. На основании такого отчета кадастровая стоимость приводится в соответствие с рыночной.

Найти такого оценщика всегда сложно: предложений на рынке много, оценщики называют разную стоимость, дают разные перспективы оспаривания. У каких оценщиков запрашивать коммерческие предложения, и как их сопоставлять — большой вопрос для налогоплательщиков.

В этой статье на примере конкретного кейса я покажу, как эту задачу можно решить с помощью сервиса по подобру оценщика для оспаривания кадастровой стоимости — https://find.crkads.ru/, который построен на анализе статистики прошлых оспариваний.

Конкретный запрос — требуется найти оценщика, который сможет наиболее эффективно оспорить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного в Московской области, предназначенного для сельскохозяйственного назначения, имеющего площадь около 100 000 кв. м.

Далее по шагам разберем подбор оценщика.

Заходим на центральную страницу сервиса и в поле «Выберите регион» выбираем Московскую область

Сервис показывает сжатый рейтинг ТОП-3 оценщиков, исходя из их статистики оспаривания кадастровой стоимости в Московской области. Нажимаем любую кнопку «Посмотреть весь рейтинг»

Мы попадаем на страницу с рейтингом оценщиков по Московской области. В рейтинге приведены следующие сведения:

- о количестве объектов, оспоренных каждым из оценщиков,-

- о среднем проценте снижения,

- об общем снижении кадастровой стоимости в результате деятельности каждого оценщика,

- о максимальном снижении кадастровой стоимости по одному объекту недвижимости

- и о том, есть ли у оценщика дисциплинарные взыскания («Негативные факторы»).

Рейтинг можно отсортировать по трем параметрам:

1. Количество оспоренных объектов,

2. Средний процент снижения кадастровой стоимости.

3. Общее снижение кадастровой стоимости.

Для подбора оценщика отсортируем по количеству оспоренных объектов – этот параметр отражает опыт каждого из оценщиков в оспаривании кадастровой стоимости. В результате мы видим сведения об оценщиках, которые занимают 5 верхних строчек в рейтинге.

Рейтинг предусматривает три фильтра по тому, какие оспаривания учитываются при построении рейтинга:

1. За все время – учитывается все оспаривания

2. Только через ГБУ – учитываются только те оспаривания, которые осуществлены после перехода региона к новому порядку оспаривания кадастровой стоимости, предусмотренному ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. Его основное отличие в том, что заявление об оспаривании подается не в комиссию, а в региональное ГБУ, уполномоченное на проведение кадастровой оценки.

3. За последние 4 года – учитываются только те оспаривания, которые осуществлены в последние 4 года. Этот фильтр позволяет отсеять оценщиков, которые занимались оспариваниями ранее, но не практикуют их в последнее время.

Применим фильтр «за последние 4 года».

Мы видим, что рейтинг существенно изменился и в топ-5 остался только один оценщик (Мосолкин Д.В.) из тех, что занимали верхние позиции при использовании фильтра «за все время». То есть Ларкин А.А., Чистякова И.Е., Редков А.Л., Кустов С.В. в последние 4 года не столь активно занимались оспариваниями, поэтому они не подойдут нам для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Итак, мы имеем 5 основных кандидатов для оспаривания кадастровой стоимости нашего земельного участка:

1. Белов И.В.

2. Мосолкин Д.В.

3. Кудрявцева А.Ю.

4. Чижова Е.И.

5. Фролов А.М.

Теперь проверим, кадастровую стоимость каких объектов недвижимости чаще всего оспаривали эти оценщики. Для этого перейдем в индивидуальную статистику каждого оценщика, нажав на фамилию каждого из них в рейтинге.

В результате мы обнаружим, что Масолкин Д.В. в большей части специализируется на оспаривании кадастровой стоимости помещений. А Чижова Е.И. оспаривает в основном кадастровую стоимость зданий. Нам же требуется оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

В результате нам подходят три оценщика: Белов И.В., Кудрявцева А.Ю., Фролов А.М. Каждый из них является одним из лидеров Московской области по количеству проведенных оспариваний кадастровой стоимости и имеет хорошие средние показатели по снижению кадастровой стоимости (от 42% до 65%).

Этого вполне достаточно, чтобы запросить у каждого из них коммерческое предложение для последующего сопоставления друг с другом. Контактные данные оценщиков и места их работы приведены на странице каждого оценщика.

Индивидуальная статистика, имеющаяся на сервисе, дает определенные ориентиры для сопоставления эффективности конкретных оценщиков, что будет крайне полезно при оценке полученных коммерческих предложений.

Например, применительно к трем выявленным оценщикам необходимо учитывать следующие факторы:

1. Кудрявцева А.Ю. и Белов И.В. работают в одной организации – ООО «Объективная оценка». Поэтому условия их работы, вероятно, будут похожи.

Фролов А.М. работает в бюджетном учреждении – «Московское областное бюро технической инвентаризации». Работники бюджетных учреждений иногда лучше понимают внутреннюю логику процессов, происходящих при оспаривании кадастровой стоимости через комиссию или ГБУ, поскольку сами работают внутри государственного аппарата.

2. Фролов А.М. не имеет дисциплинарных взысканий за нарушение законодательства об оценочной деятельности. У Белова И.В. и Кудрявцевой А.Ю., по сведениям Росреестра РФ, такие взыскания были, хотя нарушения имели разовый характер и, судя по примененным мерам (предписание и предупреждение), не были существенными.

3. Фролов А.М. в среднем оспаривает кадастровую стоимость более дорогих объектов недвижимости, чем Белов И.В. и Кудрявцева А.Ю. Оспорив кадастровую стоимость 45 объектов, он добился снижения кадастровой стоимости на 3 млрд рублей, то есть в среднем 66 млн на один объект. У Кудрявцевой А.Ю. средняя величина снижения на один объект – 15 млн, у Белова И.В. – 55 млн. При этом по среднему проценту снижения Фролов А.М. имеет лучшую статистику по сравнению с Беловым И.В.: снижение кадастровой стоимости на 52% против 42% у Белова И.В.

С учетом сказанного чуть более перспективным кандидатом для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка сельхозназначения площадью 10 га в Московской области, судя по всему, является Фролов А.М. Это стоит учитывать при сопоставлении коммерческих предложений, поступивших от оценщиков.

Последним шагом заглянем в перечень объектов, чья кадастровая стоимость была оспорена Фроловым А.М. Для этого нажмем на ссылку «Оспорено объектов недвижимости» на странице с индивидуальной статистикой оценщика.

Отсортируем полученный список оспоренных объектов по дате оспаривания, чтобы увидеть, какие объекты он оспаривал в последнее время. Для этого нажмем на название столбца «Дата оспаривания».

Из этих сведений мы можем убедиться, что Фролов А.М. имеет наиболее свежий опыт по оспариванию кадастровой стоимости именно земельных участков сельхозназначения.

Для правильного понимания той статистики, которую вы видели выше, стоит сказать несколько слов об источниках сведений, использованных при построении сервиса.

Сервис опирается на официальные и публичные источники данных, которые ведутся Росреестром РФ:

• Фонд данных государственной кадастровой оценки - отсюда берутся сведения об оспариваниях кадастровой стоимости и на основании этих сведений строится рейтинг.
• Сводный реестр членов саморегулируемых организаций оценщиков - отсюда берутся официальные данные о самих оценщиках.

Для построения базы данных была собрана и проанализирована информация о более 300 тыс. административных дел об оспаривании кадастровой стоимости (через комиссию и ГБУ). Судебные дела об оспаривании кадастровой стоимости в статистике не учитывались.

Сервис позволяет налогоплательщику подобрать оценщика для оспаривания кадастровой стоимости в любом регионе РФ (по которым имеется официальная статистика оспаривания в административном порядке), даже если налогоплательщик совсем не знаком с рынком оценочных услуг.

____________________________________

Данная заметка не является рекламой услуг конкретных оценщиков и отражает один из возможных подходов к подбору оценщика для оспаривания кадастровой стоимости с помощью сервиса https://find.crkads.ru/, исходя из статистики прошлых оспариваний.

#Подбороценщика