На связи Ольга Ульянова аудитор и налоговый консультант. Статья про квартиры 65 летнего журналиста Андрея Караулова, который признан Минюстом РФ физлицом- иностранным агентом, вызвала приличный интерес у читателей, поэтому я решила выпустить продолжение, ответить на некоторые комментарии и развеять мифы.
Информация будет полезна для тех, кто сдает сейчас недвижимость без регистрации предпринимательской деятельности и озадачился, есть ли у него налоговые риски и надо ли ему что-то срочно сейчас делать.
Сразу делаю оговорку, я не пытаюсь «очернить» или наоборот «обелить» Андрея Караулова. К его просветительской журналистской работе я отношусь неоднозначно. Но персона он точно яркая, и заметная на медийном пространстве, а человек смелый.
Приобретение Карауловым 11 квартир (в некоторых источниках большего количества квартир) не вызывает у меня бурных эмоций. Он мужчина преклонных лет, мог и накопить к своему возрасту. Учитывая, что он Лауреат телевизионной премии «ТЭФИ», работал на федеральных каналах, а его ролики на YouTube имели огромное количество просмотров и монетизацию и т.д.
Напомню, что произошло
Из прошлой статьи вы узнали, что Андрея Караулова обвинили в незаконной предпринимательской деятельности из-за того, что он сдавал более 10 квартир без регистрации ИП. Журналист объявлен в федеральный розыск.
Мое мнение заключается в том, что я солидарна с претензиями фискалов к Караулову, который не оформился своевременно в качестве ИП.
Физлицо, которое ведет бизнес без образования юридического лица и не зарегистрировалось как ИП или самозанятый, занимается незаконным предпринимательством. За это предусмотрена ответственность:
- налоговая – по статьям 116 и 117 НК РФ;
- административная – по части 1 статьи 14.1 КоАП РФ;
- уголовная – по статье 171 УК РФ.
Заблуждения физлиц арендодателей, которые не понимают зачем нужна регистрация ИП
Миф №1 - Я плачу государству НДФЛ 13% больше чем ИП на УСН 6%, поэтому меня не тронут
Меня сильно удивили комментарии граждан, которые полагают, что если они не регистрируют предпринимательство, платят в бюджет добровольно НДФЛ 13-15% со своего дохода, то налоговикам нецелесообразно и невыгодно делать их предпринимателями. Ведь на упрощенке их налог составит всего 6% с доходов.
Вот тут и кроется главный подвох. Упрощенная система налогообложения (УСН) применяется в заявительном порядке, а не по умолчанию. Это означает, что в случае принудительного признания налоговой службой вашей деятельности предпринимательской, вам насчитают налоги по общему режиму: НДФЛ 13-15%+ НДС 20 % + штрафы и пени.
А вот если бы вы озадачились заблаговременно и самостоятельно, добровольно оформили ИП, то могли бы действительно экономить и платить законно 6% единого налога, либо купить патент, в некоторых случаях быть самозанятым. И спать спокойно. Если вам не хватает собственных компетенций, задайте вопрос эксперту, например мне, я открыта к общению.
Смотрите в прошлой статье решения Верховного суда, к которых суды поддержали ФНС и признали доначисления физлицам НДС 20% законами, в ситуациях, когда гражданин предпринимательскую деятельность по факту ведет, но ее не регистрирует в налоговой.
Миф №2 -Отсутствие регистрации в качестве ИП позволит мне сэкономить налог при продаже недвижимости.
Никакой выгоды на настоящее время в том, чтобы не становится ИП нет.
Если вы продаете коммерческую недвижимость, то по мнению чиновников вы хоть как осуществляете предпринимательскую деятельность, так что льготу по НДФЛ применять крайне опасно. Поэтому выгоднее продавать от ИП на УСН 6%. Чем вас признают незаконным предпринимателем, насчитают вам НДФЛ 13-15%+ НДС 20 % + штрафы и пени.
Незаконная предпринимательская деятельность считается уголовным деянием ч.1 ст. 171 УК РФ. Так что получается совсем не экономная экономия, которая может для вас обернуться даже федеральным розыском, он вам надо?
Как легально экономить налоги и какие изменения происходят в сфере финансов и налогообложения, я рассказываю в своем телеграм, там много уникальной информации, которую вы не найдете в других источниках. Так что подписывайтесь!
С жилыми домами, квартирами, комнатами, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, а также транспортные средства дела обстоят иначе.
Даже если это имущество использовали в предпринимательских целях, платить НДФЛ с него не придется, если вы будете продавать его не от ИП (письма Минфина от 27.12.2018 № 03-04-07/95343, ФНС от 23.01.2019 № БС-4-11/986). Нюансы имеют значение…
Следовательно, если вы продаете жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, а также транспортные средства, то нет разницы были вы ИП или нет льгота все равно действует, вы не теряете ее, зарегистрировавшись ИП сдавая имущество в аренду, а потом ИП закрыв.
Миф № 3 – Быть ИП хлопотно, надо платить бухгалтеру.
Как выяснилось, многие бояться становиться ИП, потому что не хотят хлопот с бухгалтерией и налоговой отчетностью.
Это заблуждение. ИП не обязан вести бухучет. Сейчас много сервисов, которые за вас могут вести бухгалтерию за копейки. Да, не все они «одинаково полезны» и хороши. Нельзя рекламировать, но я знаю на практике банк, который этой задачей справляется на 5+.
Самозанятым вообще никакой отчетности сдавать не требуется, есть также автоматическая упрощенка (АУСН), когда налоги за тебя считают налоговики. В общем вариантов, из которых можно выбрать хватает.
На стадии регистрации предпринимательства объективно лучше один раз потратиться на консультанта, чтобы вам задали правильный вектор движения и за вас опытным взглядом просчитали варианты экономии налогов и нивелирования рисков. Чем самому наломать дров, не имея соответствующих компетенций и опыта. Ведь каждый может самостоятельно починить сантехнику в доме или занимать самолечением, но, когда профильными вопросами занимается компетентный специалист, проблем оказывается по итогу гораздо меньше.
Давайте разберемся, какая деятельность является рискованной и может иметь признаки предпринимательской.
Вы в группе риска если:
- сдаете в аренду одно или несколько нежилых помещений, а также коммерческие земельные участки,
- сдаете в аренду более одной квартиры (именно это произошло с Андреем Карауловым),
- арендуете как физлицо коммерческую недвижимость или землю, а также автомобиль для предпринимательских целей,
- массово сдаете в аренду квартиры, от себя мужа/жены и других родственников
- часто продаете и покупаете квартиры,
- продаете коммерческую недвижимость (здания, помещения, землю),
- вы оформлены в качестве ИП, но у вас не зарегистрированы соответствующие ОКВЭДы.
Как видите подводных камней гораздо больше, чем кажется. Если и эта статья также получит много отзывов, выпущу третью часть и расскажу про каждый риск подробнее.
В пункте 2 статьи 11 НК РФ есть правило: при исполнении обязанности налогоплательщика физическое лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью, не вправе ссылаться на то, что у него нет статуса ИП.
Сейчас даже регулярные продажи автомобилей могут обернуться доначислениями, если не сможете доказать, что транспорт использовали не с целью получить прибыль, а в личных и семейных интересах (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 21.07.2023 № А70-26308/2022).
Подписывайтесь на меня в телеграм, там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги.