Цены на недвижимость в Москве стремительно падают 6 месяц подряд, несмотря на то, что государство поддерживает спрос на новостройки с помощью программ льготной ипотеки. Столичные продавцы недвижимости вынуждены снижать стоимость, чтобы быстрее продать. Свидетельствами падения цен на недвижимость могут служить данные из истории цен Циана, Индекса недвижимости MREDC и слова Эльвиры. В воздухе витает вопрос: Выгодно ли покупать недвижимость?
😱Страх - драйвер падения стоимости недвижимости
Покупатели, продавцы и спекулянты недвижимости - люди. А мы знаем, что люди подверженны страху. Покупатели боятся, что падение цен временное и завтра недвижимость подорожает. Подорожать она должна, по их мнению, из-за ослабления рубля к доллару, инфляции и внезапного окончания конфликта. В любом случае, падение цены недвижимости хороший знак для покупателя - больше выбор, больше вариантов найти доступное жильё по душе.
А у продавцов недвижимости другие страхи. Причины побуждающие к продаже у продавцов бывают разные. Одни продают бабушкину квартиру, чтобы купить две, в одной жить, а вторую сдавать, другие переезжают из тесной однокомнатной квартиры в двух-трехкомнатную квартиру. Боятся же продавцы того, что не смогут купить целевой вариант из-за быстрого изменения цен на рынке, отсутствия вариантов и прекращения программы льготной ипотеки. Формула в голове продавца следующая: цена целевого объекта = цена продажи текущего объекта + денежные средства. Для продавца важно, чтобы «денежные средства» в формуле оставались неизменными.
Покупатели и продавцы движимы страхами, хоть и разными. Все они смотрят на одни и теже маркетплейсы Циан, Авито, и видят разное. Продавец видит огромное количество дешёвой недвижимости, смотрит на стоимость своей недвижимости и глубоко вздыхает, - Надо было раньше продавать! Покупатель же смотрит и думает, - Дорого! Не может «бабушатник» у ТТК стоить как апартаменты в Майами. Подожду нормальную цену.
⚖Справедливая стоимость недвижимости
Для того, чтобы заключить выгодную сделку надо понять справедливую стоимость недвижимости. Циан и Авито не дают такой информации потому, что в них указана желаемая цена продавца, а не цена сделки. Ещё одним источником данных может служить домклик и индекс недвижимости MREDC. Минус один - это запаздывающие показатели .
🧮Формула справедливой стоимость недвижимости выглядит следующим образом👇
Справедливая стоимость = (Стоимость аренды в год / Усреднённая ключевая ставка ЦБ за 3 года) * 100
Исходим из того, что доходность владения недвижимостью должна быть больше инфляции. Иначе зачем инвестировать в недвижимость, если доход от недвижимости не покрывает естественное обесценивание рубля.
Доход от недвижимости складывается из двух частей:
- Доход от сдачи в аренду
- Доход от роста стоимости недвижимости
Так как роста в этом году и годом ранее нет, то в формуле мы его не учитываем и ставим просто ноль (отрицательное значение не пишем).
Формула наглядно
Для примера возьмём двухкомнатную квартиру возле метро Динамо. Средняя стоимость аренды 65 000₽ в месяц. Справедливая стоимость этой квартиры по нашей формуле составляет = (65 000*12) / 7,5 * 100 = 10 400 000 ₽. Продавец же за такую квартиру в этом же районе хочет 19 300 000₽.
🤭Получается, что имея на руках 11 млн. рублей можно жить в квартире стоимостью 19 млн.р. бесплатно.
А если иметь на руках сумму эквивалентную стоимости квартиры (19 млн. рублей), то можно внести на банковский депозит 11 млн. под 8-9% годовых, а 8 млн. рублей инвестировать в акции или купить недвижимость за рубежом.
Подытоживая, причин для покупки недвижимости в Москве может огромное множество. И не все они поддаются рациональному объяснению. Поэтому, если вы желаете купить недвижимость для собственного спокойствия и уверенности в завтрашнем дне, тогда покупайте не глядя. Во всех остальных случая с покупкой недвижимости в январе 2023 года стоит повременить так, как рынок недвижимости ещё необоснованно дорог.