Какие условия необходимо дополнительно проверить в договоре строительного подряда // Практические рекомендации

Цель данного контрольного перечня вопросов – не заменить проверку договора строительного подряда, а использовать его после такой проверки, чтобы убедиться, что все ключевые области договора были рассмотрены. Не обязательно получать положительные ответы на все приведенные ниже вопросы, чтобы дать договору положительную оценку, но надеемся, что контрольный перечень будет полезен для выявления условий договора, требующих дополнительного внимания.

Общие моменты

(1) Был ли предоставлен полный комплект договорных документов для ознакомления?

(2) Существуют ли какие-либо несоответствия или какие-либо потенциальные несоответствия (противоречия) между любым из договорных документов?

(3) Все ли части (разделы) договора были проверены техническими специалистами, например:

(a) технические аспекты;

(b) обязательства заказчика;

(c) условия об эксплуатационных испытаниях;

(d) все ограничения обязательств;

(e) уровень ответственности и пр.

(4) Существует ли или существовала ли ранее какая-либо временная договоренность между заказчиком и подрядчиком, например, производство работ могло начаться в соответствии с письмом о намерениях (гарантийным письмом)? Если да, то какие последствия этого текущего и предыдущего соглашения?

Риски заказчика

(1) Находятся ли все обязательства заказчика по договору под его контролем?

(2) Все ли риски, которые возлагаются на заказчика, разумны?

(3) Были ли все риски, связанные со строительной площадкой, а также местными условиями переданы подрядчику?

Например:

- характер и местоположение объекта, включая средства доступа;

- атмосферные, метеорологические, топографические, гидрологические, геологические и подземные условия;

- оборудование, средства и ресурсы, необходимые для выполнения работ;

- наличие рабочей силы, расходных материалов, топлива, воды, электроэнергии и других коммунальных услуг;

- местные обычаи;

- в целом все и любые другие местные условия и/или другие условиях строительной площадки, которые влияют или могут повлиять на работу подрядчика.

Средства правовой защиты в случае просрочки выполнения работ

(1) Предусматривает ли договор выплату неустойки в случае просрочки выполнения работ? Если да, то по какой ставке и до каких максимальных пределов? (Уровень этой неустойки должен налагать на подрядчика стимул в завершении работ в срок. 10-25 процентов от цены договора в качестве максимального предела представляется разумным ориентиром).

(2) Предусматривает ли договор четкое право расторгнуть договор в случае длительной просрочки (в т.ч. при достижении максимального предела неустойки)?

(3) Если заказчик вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора из-за длительной просрочки, какие убытки могут быть взысканы с подрядчика после такого расторжения? Подлежит ли возмещению какой-либо элемент косвенных убытков?

Форс-мажорные обстоятельства

(1) Насколько широко определяются условия форс-мажора? (рассмотрите возможность исключения событий, разумно прогнозируемых опытным подрядчиком).

(2) В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств имеет ли подрядчик право на какое-либо денежное требование или только на продление срока?

(3) Должны ли периоды длительных форс-мажорных обстоятельств быть непрерывными периодами или также учитываются совокупные периоды, происходящие в течение определенного периода времени?

(4) Предусматривает ли договор расторжение при длительных форс-мажорных обстоятельствах? Если да, то через какой срок и по чьему выбору? (Рассмотрите положение, продлевающее период действия форс-мажорных обстоятельств до того, как может произойти расторжение, но возлагающее на заказчика ответственность за дополнительные расходы подрядчика в результате этого продления).

Переуступка и субподряд

(1) Может ли заказчик свободно переуступать договор? Если нет, то может ли он быть, по крайней мере, передан в качестве обеспечения?

(2) Предусмотрено ли в договоре, что субподряд по обязательствам подрядчика может осуществляться только с согласия заказчика?

(3) Подлежат ли субподрядчики согласованию заказчиком? (Такое одобрение не должно освобождать подрядчика от какой-либо ответственности).

(4) Требует ли договор, чтобы договоры с субподрядчиками могли быть свободно переданы заказчику или третьей стороне, определенной заказчиком?

(5) Требует ли договор от подрядчика обеспечения того, чтобы условия дополнительных договоров отражали условия основного договора?

Страхование

(1) Предусматривает ли договор отказ от суброгации в отношении заказчика?

(2) Соответствуют ли лимиты страхования и лимиты любых франшиз?

(3) Имеются ли в договоре положения, дающие заказчику право проверять страховки подрядчика на постоянной основе, получать доказательства того, что страховые взносы были выплачены, определять страховщиков и условия страхования?

(4) Предусматривает ли договор страхование от перерыва в работе, покрывающее потери производительности из-за задержки, вызванной форс-мажорными обстоятельствами?

(5) Предусмотрено ли в договоре обязательство подрядчика по страхованию ответственности за дефекты?

(6) Предусматривает ли договор условие, что страхование не должно расцениваться как исключение ответственности подрядчика?

Разное

(1) Обязан ли подрядчик обеспечить доступность ключевого персонала подрядчика в течение срока действия договора?

(2) Является ли прохождение эксплуатационных испытаний условием, предшествующим окончательной приемки результата работ?

(3) Содержит ли договор условие на случай, если эксплуатационные испытания не будут пройдены?

(4) Вправе ли заказчик требовать от подрядчика увольнения кого-либо из своих сотрудников?

(5) Позволяют ли заказчику какие-либо обязательства по соблюдению конфиденциальности, возложенные на заказчика, передавать информацию своим юридическим, техническим и страховым консультантам, кредиторам и их юридическим, техническим и страховым консультантам?

(6) Обязан ли подрядчик постоянно содержать строительную площадку в чистоте и оставлять ее в чистоте по окончании договора?