ЦБ решил оздоровить ипотечный рынок. А нам-то что?

С 1 мая текущего года Банк России планирует ввести ограничительные меры по ипотечному кредитованию с низкими ставками для обеспечения гарантий безопасности банков и заемщиков. Для этого будут установлены надбавки по ипотекам, взятым по договорам долевого строительства. Эти надбавки предусматривают рост стоимости жилья в новостройках при использовании ипотечного кредитования.

Такие радикальные действия со стороны ЦБ можно объяснить большой скоростью роста ипотечного сектора, но при этом и заметным снижением требований, предъявляемых к стандартам кредитования.

Центральный Банк подчеркивает, что уже достигнуты предельные индексы риска за прошедшие периоды. Также возрастает доля ипотечного кредитования, предоставляемого закредитованным заемщикам, имеющим долговую нагрузку более 80%. Число таких получателей ипотеки в конце 2022 года увеличилось до 44% , что является большим показателем, чем в потребительском кредитовании.

В 2022 году суммарный объем ипотечного кредитования составил 4,8 трлн рублей, что на 16% меньше, чем в 2021 году. Всего за прошлый год российские банки выдали 1,3 млн потребительских кредитов.

Снижение к 2021 году: на 15,5% уменьшение качественное, а, точнее, финансовое, и на 31% – количественное. Среди основных причин эксперты Frank RG выделяют высокие ставки по рыночным программам и снижение потребительской уверенности, вызванной «высокой неопределенностью».

Застройщики закрывают программы субсидирования или просто повышают ставки по ипотечным кредитам. Такую тенденцию отмечают специалисты «Русипотеки» и совет директоров «Бест-Новостроя».

По словам Ирины Зубцовой, ведущего аналитика Frank RG, через обращение к ипотечному кредитованию на российском рынке продается около 70% нового жилья. Различные льготные предложения «от застройщика», которые в настоящее время подвергаются ужесточению со стороны ЦБ, были интегрированы в программы поддержки от государства. Так, на июнь 2022 года две трети выданных кредитов составляли как раз подобные комбинированные программы.

Многие девелоперы лишают покупателей возможности воспользоваться льготами, прекращая субсидирование или повышая ставки. Например, в МКБ программы субсидирования останутся доступными, но ставка будет скорректирована с учетом ситуации на рынке. В Промсвязьбанке пересматривают матрицу субсидирования программ.

Застройщики же, в свою очередь, лишаются важного инструмента формирования спроса. Ведь ипотека – это 90% сделок на рынке новостроек.

Не смотря на меры ЦБ по защите банков и заемщиков, объем ипотечного кредитования ощутимо не уменьшится – он будет обеспечен растущей потребностью населения в жилье и сохранением льготных государственных программ кредитования. По данным Forbes, в конце 2022 года суммарные выдачи достигли рекордных показателей за всю историю наблюдений — 701,3 млрд рублей за декабрь. Есть вероятность, что российские банки будут увеличивать значение минимального первоначального взноса и устанавливать дополнительные требования к заемщикам.

В текущем году по данным аналитики НКР, выдачи будут составлять приблизительно 4,6-5 трлн рублей.

Аналитический обзор Банка России предполагает рост ипотечного портфеля банков на 12-16% по итогам 2023 года, и 10-15% в 2024 году.

Аналитики Frank RG дают более оптимистичные прогнозы — 5,4 трлн рублей.

Однозначно можно утверждать, что в 2023 году выдавать ипотеки банкам будет непросто, она подорожает, а предлагаемые условия получения станут хуже:

• Средний срок ипотеки поднимется до 27 лет (вместо 24 лет)

• Средний платеж увеличится на 12,5% и превысит 30 тыс. руб. в месяц (27,5 тыс. руб в 2022 году)

• Средняя сумма ипотечного кредита останется около 4 млн руб.

По данным ВТБ, в феврале текущего года банки осуществили ипотечное кредитование на общую сумму 420 млрд руб, в 1,5 раза превысив результаты января, но на 12% снизив показатели по сравнению с февралем 2022 года. Причинами увеличения ипотечного рынка эксперты ВТБ назвали расширение и продление программы льготной ипотеки, ввод девелоперами новых объектов и сокращение субсидированных программ от застройщиков.

Если предположить, что ситуация на рынке экономики России за 2023 год не станет более плачевной, то постепенно рынок адаптируется к новым тенденциям и правилам.

Сдерживание ипотечных процессов, которое мы наблюдаем – абсолютно нормальное и закономерное явление, гарантирующее устойчивость и безопасность и банкам, и кредиторам, и девелоперам. А механизмы льготной ипотеки на ближайшие пять лет нивелируют эффект снижения платежеспособности населения при сохраняющемся спросе.