Договоры, заключаемые по поводу недвижимости, специфичны и имеют множество юридических тонкостей, касаемых не только условий сделки, но и специфики самого объекта. Необходимо проверить множество факторов, которые будут сигналом заключать такой договор или нет. Поэтому до заключения необходимо проверить юридическую чистоту недвижимости для того, чтобы минимизировать риски.Также проверка юридической чистоты защитит Вас в случае истребования недвижимости в судебном порядке, так как вы будете добросовестным приобретателем. Кто такой добросовестный приобретатель и критерии признания лица таковым будут рассмотрены в другой статье.
Для простоты называть продавца, арендодателя и иных лиц – контрагентом или собственником.
1. Проверка самого контрагента, осуществляющего сделку (проверка лица быть управомоченным на заключение договора)
Необходимо проверить паспорт на его действительность, чтобы быть уверенным, что контрагент является именно тем лицом, за которое себя выдает, а паспорт не является утерянным. Соотносим данные из паспорта и в правоустанавливающих документах (о них изложим ниже).
Важно, чтобы контрагент был дееспособным и вменяемым. Поэтому просим предоставить справку из наркодиспансера и психдиспансера.
Когда стороной выступает юридическое лицо, то необходимо запросить учредительные документы и проверить юридическое лицо на статус действующего, не находящегося в банкротстве, в стадии ликвидации.Проверка полномочий представителя. В случае если это генеральный директор или иной единоличный исполнительный орган, надлежит проверить срок действия его полномочий и какие именно полномочия вправе он осуществлять.
Если представитель по доверенности, то такая доверенность подлежит также изучению на срок, полномочия, сравнение данных с паспортом. Однако доверенность на регистрационные действия является нотариальной.
2. Проверка правоудостоверяющих, правоустанавливающих документов
К правоудостоверяющим относятся:
- свидетельства о государственной регистрации прав (выдавались с 31.01.1998 по 15.07.2016, но такие свидетельства сохраняют силу);
- выписка их ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
- договор со штампом БТИ, так как до 31.01.1998 сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ).
Если сведения о недвижимости в ЕГРН отсутствуют, значит после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось.
В настоящее время выписка из ЕГРН является единственным подтверждением государственной регистрации права, поэтому даже наличие свидетельства, свидетельства о праве на наследство или только договора не является достаточным.
В выписке ЕГРН важно обратить внимания на следующие графы:
- дата, на которую выдана выписка;
- кадастровый номер объекта;
- статус записи ЕГРН об объекте недвижимости;
- правообладатель;
- вид, номер, дата и время государственной регистрации права;
- ограничение прав и обременение объекта недвижимости;
- заявленные в судебном порядке права требования.
Сведения из ЕГРН являются актуальными на дату подписания органом регистрации соответствующей выписки.
Законодатель с марта 2023 года ограничил третьим лицам в получении выписки из ЕГРН. Выписку может получить сам собственник, либо третьи лица с согласия собственника.
Важным документом для изучения является выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. В данной выписке содержатся сведения об объекте, а также когда и кто был собственником данного объекта. Данная выписка поможет понять, как давно нынешний собственник владеет объектом, так как это необходимо для учета рисков.
Так если квартира недавно поменяла несколько собственников, это является поводом для усомнения в чистоте такой сделки, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной.
Правоустанавливающими документами являются: договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство. Иными словами, это документы, на основе которых собственник зарегистрировал право. Именно на основании подобных документов происходит передача объекта от одного лица к другому. Следует изучить данный документ, определить дату совершения сделки, соответствует ли данные из договора сведеньям выписки из ЕГРН.
3. Притязания третьих лиц на недвижимость
Изучив выписку в разделе обременения, вы увидите находится ли недвижимость в залоге (ипотеке), есть ли доверительно управление, долгосрочная аренда, рента, арест и другие. Вариант, который подходит Вам – «не имеется». Так как обременение (ограничения) даже при смене собственника сохраняется у недвижимости.
В графе заявленные в судебном порядке права требования должны также «отсутствовать данные», в противном случае это будет свидетельствовать, что в настоящее время права на этот объект оспариваются в судебном порядке. Аналогичная ситуация и со сведеньями о возражении в отношении зарегистрированного права.
В случае если собственник состоит в барке, то необходимо потребовать согласие супруга на отчуждение недвижимости, или сделку сможет оспорить супруг(супруга). Стоит ознакомиться с условиями брачного договора, если он есть.
Если одним из собственников является несовершеннолетний, то для осуществления такой сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства.
Также у собственника нужно выяснить использовался ли материнский капитал. Для чего рекомендуем запросить у собственника справку из ПФР об использовании материнского капитала, в которой будет указано, когда и на какие нужды были потрачены деньги, или вовсе их не использовали.
Проверка на наличие собственника в базе исполнительных производств обезопасит сделку от возможного риска ареста недвижимости приставами, запретят регистрационные действия, либо долги за капитальный ремонт вы получите вместе с недвижимостью.
Собственник должен Вам предоставить справку об отсутствии задолженности, единый жилищный документ, копию финансового лицевого счета.
Надлежит проверить собственника на наличие судебных разбирательств в роли ответчика, так как в перспективе собственник станет должником, а судебные приставы захотят обратить взыскание. Также большое количество проигранных судов может свидетельствовать, что собственник будет банкротиться.
Проверка сведений о банкротстве собственника жизненно необходима, ведь арбитражный управляющий может оспорить сделку, если она продана в течение трёх лет до момента возбуждения банкротства. Квартира уйдет в конкурсную массу, а вы попадете в реестр требований кредиторов, что не гарантирует возврата уплаченных денег.
В случаях, когда покупка осуществляется у собственников, которые недавно унаследовали квартиру, необходимо выяснить нет ли иных наследников. Ведь такие наследники обязательно попробуют оспорить договор. Также стоить обратить внимание на обременения в виде завещательного отказа, ведь тогда иные третьи лица имеют ограниченное вещное право на данный объект.
В выписке из ЕГРН есть раздел, называемый «Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд». Такие данные должны отсутствовать в отношении приобретаемого вами объекта. В иных случаях, государство изымет ее у Вас. Однако Вам предусмотрена компенсация в связи с изъятием, но нет гарантии, что Вы получите те деньги, за которые приобрели недвижимость.
Касаемо юридических лиц, необходимо понять, будет ли для данного лица продажа (передача в аренду, и т.п.) сделкой с заинтересованностью, крупной сделкой. В случае если она будет являться таковой необходимо получить одобрение на ее совершение.
Следует запросить у собственника выписку из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах (выписку с финансового лицевого счета). При наличии в квартире зарегистрированных в ней по месту жительства граждан рекомендуем запросить, оформленные нотариально заверенное обязательства о снятии с регистрационного учета с указанием срока, в течение которого это должно произойти.
4. Проверка недвижимости на незаконную перепланировку
Для этого просим собственника предоставить технический план, поэтажный план, экспликацию, сверяем их с реальным объектом. В случае наличия несоответствия, необходимо понять, можно ли узаконить такие изменения. За незаконную перепланировку или реконструкцию Вас не лишат прав на объект, но вот вернуть в изначальное положение и штраф наложить могут.
Для земельных участков также нужно выяснить категорию земельного участка и вид разрешенного использования. Это можно узнать из выписки из ЕГРН. Вид и категория должны совпадать с вашими целями, так как за нецелевое использование возможны санкции и даже изъятие земельного участка.
Вывод
В данной статье были рассмотрены основные направления, на которые каждый должен обращать внимание до заключения сделки. Работа непростая, но она необходима, чтобы вы ваши планы не разошлись с реальностью, и вы не стали правонарушителем или участником судебных разбирательств.
Однако если Вам нужна помощь для в проверке юридической чистоты недвижимости, то Вы всегда можете обратиться за помощью к Pyachinside. Наш принцип: просто о сложном.
Контакты:
✉ E-mail: [email protected]
📱Тел. +7 (977) 802-00-41