Давно обещал, рассказываю. Мой кейс на рынке первичного жилья.
>Если честно просили не выкладывать в общий доступ, потому что потому. Кто-то платит за это деньги, я в том числе. Но я знаю проверенную уже схему, надо делится и вселенная (мета) отблагодарит. Погнали !
>Сразу отвечу почему Москва. Да потому что в Севастополе нет выбора для инвестиций. Едем дальше.
>Значит в чем суть. Стратегия войти в рассрочку и сделать переуступку пая после подорожания стоимости объекта. Покупаем на самой раней стадии по схеме 20/80.
>Начнем с локации.
Рядом МКАД. Прописка Москва. Рядом Аэропорт Домодедово и Внуково. Удобная транспортная развязка. Юго-Запад Москвы. Почему Юго-Запад.На севере Москвы логические узлы, тяжелые развязки, весь трафик собирается там, это как раз там где аэропорт Шереметьево. Пробки-пробки-пробки. На Востоке все перерабатывающие предприятия, заводы, мусор и тд. Это связанно с розой ветров. Она как раз дует с запада на восток в основном, таким образом чтобы загрязнения не шли и так в загаженный воздух Москвы а наоборот из него выдувались так скажем. Поэтому запад и юго-запад самые оптимальные варианты, плюс добраться от центра Москвы на запад МКАДА гораздо проще чем на тот же восток или тем более Север. Москвичи не дадут соврать.
Едем дальше.
>ВЫБОР застройщика и ГЕНПЛАН района. Застройщик а101. Один из самых крупных в МОСКОУ в целом. На фото генплан. То что слева уже готово и построено, то что справа строится и принесет нам прибыль. (в крайнем случае нет) на карте отмечена в красном треугольнике Наша цель.
Едем дальше.
>Приблизим Скандинавия ЮГ и посмотрим на 15 корпус, он нам интересен больше всего. Во-первых он позже всех сдается. Во-вторых он ближе всего к трассе
Потом я поехал на разведку, посмотрел своими глазами что уже построено и был мягко говоря приятно удивлен.
Едем дальше. Теперь что касается самого дома. Так как его только строят, получается так
Если обратили внимание, напротив дома строится станция метро Новомосковская, и сдается как раз в 2023 году, как и Наш дом. Тут плохо видно но я отмечу. Справа стоит гипермаркет ГЛОБУС. Дом на границе с лесом.
Перелезем через забор, и увидим вот это.
Второй этаж выбрал чтобы можно было разделить на две студии. Внизу коммерческие помещения. Поэтому можно. Можно кинуть дополнительную мокрую точку для санузла. Это на всякий пожарный.
Теперь к цифрам и расчетам. цена квартиры 6 591 465 р
Я захожу через рассрочку 20/80 (да такое бывает, но не в Крыму). И самое интересное что она у меня без % и без удорожания стоимости.
Итого первый взнос получается 1 318 293 рублей. Зафиксировали.
Второй взнос. 2й взнос по договору вносим не позднее чем за 3 месяца до сдачи дома в эксплуатация. Ориентир по плану 3 квартал 2023 года, зафиксировали.
Итак. Подписываем договор электронной подписью. Регистрируем юридическую составляющую. Мчим в Краснодар в Россельхоз банк открывать аккредитив и эскроуууу
примчали в Краснодар, МакДак святое ) тогда еще не было ни вкусно, ни точка)
Идем в банк, подписываем бумаги отдаем кэш
Пересчитываем и прощаемся на 18 месяцев с кэшем
Расчет доходности
Я сделал вот такую табличку в Эксель, заодно подтвердил звание кмс по формулам.
Если покороче, то расклад такой.
>Когда квартира подорожает на 20% минимально я заработаю на вложенные 966 000 чистыми. (до налога)
Если подорожает на 35% (это основой вариант) то - 1925000р это 144%. И это с учетом комисси 3% которую я отдам агенству чтобы точно продать.
Если темпы роста будут как в 2021 году, то прибыль будет 2564000р или 192%.
Почему квартира так вырастит?
- Станция метро напротив дома
- Рядом ТЦ
- Завершение строительства и подготовка к сдачи в эксплуатацию
- Строительство детского сада и школы
- 500м МКАД.
- Прописка
- Лес
- Я так сказал
Вот такая математика.
Теперь о рисках.
>Разумеется они есть. Самый большой риск тут, это снижение стоимости в целом по рынку недвижимости. Сомневаюсь конечно, но готов. В таком случае буду переводить квартиру на себя в ипотеку и сдавать посуточно, придется сделать ремонт + разделить на две мини студии. Получу бесценный опыт.
Риск недостроя отсутствует. Деньги на эскроу. 214 фз. Просто верну деньги назад. Потеряю только инфляцию и деньги на Макдак в поездке.
Что получилось спустя год ?
Эта сделка была год назад, в ноябре. До начала выхода из сделки остается порядка 6 месяцев. Как Вы поняли я планировал через 18 месяцев закрыть весь этап.
Что по факту ?
Еще кстати хороший плюс, гипермаркет Глобус в пешей доступности. Я там был, там прям хороший ФудКорд, можно пообедать прилично, за супер вменяемые деньги.
Квартира
Квартира на 5 этаже, в моем подъезде стоит теперь 8 млн. При том, что она на 1,7 м2 меньше. И ее нельзя поделить, если что как мою на две мини студии.
При стоимости м2 в 338к получаем стоимость 8,528,000р.
Покупали при оценке 6,591,000. То есть грубо говоря, прирост на 2 млн. При вложениях собственных 1,3 млн. Да конечно мы не продадим за такую цену, будет дисконт, расходы на переуступку и комиссия агентству. Но у нас задача минимум 1,3 млн вытащить чистой прибыли с вложенных. Или 100%. Сейчас воздуха есть порядка 700к сверху. Понимаете о чем я ?
Я думаю выводы делать рано, я Вам обязательно расскажу как вышло на самом деле. Мне самому очень интересно, потому как это первый опыт в этой нише. ЯМы еще немного подождем и будем продаваться.
Главным драйвером для роста я считаю будет впервую очередь это
Ведутся строительные работы. Запустить движение до станции «Потапово» предполагается до конца 2023 года. В составе участка метро «Коммунарка – «Потапово» планируется построить электродепо.
Подробнее: https://stroi.mos.ru/metro/station/96?from=cl
А во вторую очередь будет сдача первой очереди строительных работ.
Итого
В целом считаю что все идет по плану. Цены на недвижку конечно в Москве снижаются в связи с этой ситуацией всей, но это все таки массовый сегмент. И задача выйти по переуступке пая, когда до вручения ключей будет немного, покупатель сможет купить ее в ипотеку по льготной ставке и тд.
Основное что бы отметил, что даже если снижение в целом идет, идет вместе с тем и стройка, стройка идет быстрее (условно), поэтому рост в худшем случае замедлится. Плюс инфляция и удорожание строительства в целом. Новые квадратные метры должны стоить еще дороже. Средняя цена сейчас домов, которые сдаются в 2024 году на маленькие студии 350к за м2.
Думаю при самых худших вариантах, свое вернуть вложенное точно получится.
Поэтому думаю что стратегия будет реализована на 100%. В крайнем случае нет.
В общем вроде все. Успехов всем. Всех обнял.
P.S> инвестиции должны приносить что-то новое, не только деньги, наполнять жизнь интересом. Слетать в Москву, познакомиться с интересными людьми, расширить картину Мира и кругозор. Это очень прям вдохновляет.
Подписываетесь на мой телеграм канал, если будут вопросы с удовольствием отвечу.
Сделать из конуры в 25м - две студии? Эх, Москвичи.. треш.
Моя первая квартира была однушка 40 кв.м. в новостройке - и это я думал, что она компактная, типа есть и по 50-55...
Зашёл только чтобы глянуть размер конуры.
И правда конура собачья.
Это не бесценный опыт, это жуткий геморрой. Поверьте моему бесценному опыту :)
Бесценный опыт в данном случае означает бесконечный поток денег и времени в поддержку этого всего))
А что конкретно у вас пошло не так? Занимаюсь сдачей одной квартиры, удаленный заезд / выезд и уборщица решают все проблемы. Но у меня и прайс самый высокий в городе, стедентов и прочих маргиналов отсекает сразу
Не хочу вас расстраивать, но сейчас в вашем доме ценник начинается от 6,6 млн за аналогичную студию по площади. Только с панорамным видом. Плюс 10% всегда можно сторговать на сегодняшнем падающем рынке. А вообще в этом ЖК столько квартир в продаже, сложно будет продать
я не нашел таких предложений, как Вы это оценили ?
Конура хрейн пойми где за 6.5млн без ремонта с рисками неподъёмной ипотеки (18%+) и полного отсутствия спроса как на покупку, так и на аренду. Отличный план, надёжный как швейцарские часы
Ух, про хрен пойми где-это точно. Когда-то будет метро, да. А сейчас это коробки посреди нигде, откуда хрен выедешь, если нет тачки
Первое - там херово, хоть дома красивые и территория рядом благоустроена. Есть пара знакомых оттуда. Пробки, общественный транспорт, хрен доберешься до метро, на метро хрен уедешь, хрен запишешься в поликлинику (в детскую в том числе) и так далее.
Почему там такие безумные цены - очень интересный вопрос. Видимо, такие же инвесторы скупают.
За 330+ к за квадрат можно поискать вторичку в Москве прямо рядом с метро в старом районе, где не будет проблем с инфраструктурой.
И вишенкой - с учетом того что квартиры плавно начали дешеветь, инвестиция сомнительная.
Инвесторы в целом не далекие ребята получается
А кто просил не выкладывать в общий доступ?
Я не просил
Это из разряда «меня часто спрашивают» и «один мой друг». Просто фраза для поднятия ценности в глазах читателя. Типа, ну раз просили не выкладывать, то наверняка ценная тема.
а ой, не надо было выкладывать
Комментарий недоступен
Сама по себе квартира не самый удачный вариант для покупки, несмотря на возможность перепланировки. Второй этаж в многоэтажке = боль с канализацией(в случае засоров вся радость будет всплывать у Вас, даже обратный клапан не спасет.). Плюс если на первом этаже коммерция (пекарня, шаверма, кафе) все запахи у тоже Вас дома.
Ну и еще огромный минус отсутствие льготной ипотеки на вторичку/переуступку. Но будет интересно наблюдать за ситуацией. Удачи Вам.
Кликбейт и убытки. Вангую )
Комментарий недоступен
Это мамкины спекулянты. Они смотрят на цены от застройщика с льготной ипотекой по 0.01% и поддержкой государства и считают что их "инвестиции" растут.
Квартира достраивается и "внезапно" оказывается, что навес на продажу квартир комплекса-муравейника огромный, а покупателей нет даже по цене застроя минус 30-40%, как нет и льготных ипотек на вторичку.
Дальше "спекулянты" начинают толкаться локтями по скорости снижения цены, либо пытаются пойти в аренду квартир, где желающих снимать еще меньше, а квартир еще больше =)
Но эти кейсы на VC не опишут =)
Нет. Рынок перегревается из-за льготных ипотек. Вам показалось.
«Поэтому думаю что стратегия будет реализована на 100%. В крайнем случае нет.»
😀
Инфляцию учитываете? За 18 месяцев деньги чутка обесценятся.
недвижимость растет в след за инфляцией
Вот вы пишите, что будете сдавать квартиру посуточно. Вы уже этим сейчас занимаетесь или будете бросать основную работу ради того, чтобы заниматься арендой?
Он подумал, это главное)
Зачем бросать что-то ? Есть для этого управляющие компании, либо дистанционное заселение. Я так сдаю одну квартиру.
А точно метро - это плюс? 40 с лишним минут до Кольцевой линии.
Быстрее способа точно нет)
Какая прям незаметная нативочка а101. Прям совсем без палева. Со сладкими комментами восхваляющими застройщика.
Откуда взялся налог если у вас переуступка
Комментарий недоступен
Возможно что переуступка не получится и прийдется продавать квартиру уже после ввода в эксплуатацию. Это с запасом. И если не ошибаюсь, когда мы оформляли сделку, были старые правила, что налог с прибыли после переуступки тоже платится, но могу ошибаться.
Там ипотека нулевая. Поэтому цены выше. Берешь 6 лямов под 0.01% платишь 15к в месяц в течение 30 лет.
Закинул первый взнос, достроили, заселил квартирантов, квартира сама себя окупает.
Где такие клоуны берутся, которые в это верят? Проценты изначально в квадрат заложены.
"" Цена договора подлежит изменению в случае предусмотренном п 4.3"
А что это за пункт, в каком случае может цена поменяться? И в результате были изменения по всему сроку оплаты?
Там если по завершению строительства фактический размер квартиры будет больше или меньше, то меняется стоимость квартиры
Ой все понятно. Я зашел сюда что бы увидеть как делать изи бабки, а оказалось опять инвестиции на коленке
Напиши как делать изи бабки самому интересно
Поставила лайк, так как с интересом прочитала до конца и много полезных сделала для себя заметок.
Спасибо
Так стоп, я правильно понял, что денег на второй взнос нет? Что Вы будете делать, если не сможете переуступить?
разумеется есть.
Комментарий недоступен
И как же ваш бизнес-план учитывал прилет специфического российского черного лебедя? Судя по вашей RRR - никак.То есть риски вы заложили оптимистично как для нормальной страны. Отдисконируйтесь по адекватной ставке с учетом последних реалий и прослезитесь от инвестиционной эффективности этого проекта. Вменяемые инвесторы тупо в такие игры нынче не играют.
Ok
Вопрос простой, думаете вы один такой "инвестор"? Возможно перед сдачей дома - все "инвесторы" захотят продать по переуступке? И тогда королем будет покупатель? Будет очень большой выбор. и придется снижать цены, чтобы продать.
Тогда выкупим сами и оставим себе до лучших времен.
Комментарий удален модератором
Комментарий недоступен
Ещё в 2011 там было 80тр, и вот эта более адекватная.
Комментарий недоступен
Комментарий недоступен
Комментарий удален модератором
Кейс показателен тем, как много информации о стройке, ценах и планах застройщика есть в интернете! Насколько досконально застройщик а101 все распланировал. Каждый может изучить, посмотреть все объекты рядом 👍. Понять насколько масштабная и продуманная стройка ведется в новой москве. А потом каждый для себя делает выводы о целесообразности инвестиций на данном этапе. Логично, что когда метро будет в большей степени готовности, то и спрос будет заметно выше!
С текущими реалиями затрат на войну метро может быть не достроено никогда