Как я купил квартиру в Москве за 1,3 млн для инвестиций год назад и что в итоге сейчас

Давно обещал, рассказываю. Мой кейс на рынке первичного жилья.

>Если честно просили не выкладывать в общий доступ, потому что потому. Кто-то платит за это деньги, я в том числе. Но я знаю проверенную уже схему, надо делится и вселенная (мета) отблагодарит. Погнали !

>Сразу отвечу почему Москва. Да потому что в Севастополе нет выбора для инвестиций. Едем дальше.

>Значит в чем суть. Стратегия войти в рассрочку и сделать переуступку пая после подорожания стоимости объекта. Покупаем на самой раней стадии по схеме 20/80.

>Начнем с локации.

Рядом МКАД. Прописка Москва. Рядом Аэропорт Домодедово и Внуково. Удобная транспортная развязка. Юго-Запад Москвы. Почему Юго-Запад.На севере Москвы логические узлы, тяжелые развязки, весь трафик собирается там, это как раз там где аэропорт Шереметьево. Пробки-пробки-пробки. На Востоке все перерабатывающие предприятия, заводы, мусор и тд. Это связанно с розой ветров. Она как раз дует с запада на восток в основном, таким образом чтобы загрязнения не шли и так в загаженный воздух Москвы а наоборот из него выдувались так скажем. Поэтому запад и юго-запад самые оптимальные варианты, плюс добраться от центра Москвы на запад МКАДА гораздо проще чем на тот же восток или тем более Север. Москвичи не дадут соврать.

расположение "ЖК Скандинавия"

Едем дальше.

>ВЫБОР застройщика и ГЕНПЛАН района. Застройщик а101. Один из самых крупных в МОСКОУ в целом. На фото генплан. То что слева уже готово и построено, то что справа строится и принесет нам прибыль. (в крайнем случае нет) на карте отмечена в красном треугольнике Наша цель.

генплан застройки ЖК Скандинавия

Едем дальше.

>Приблизим Скандинавия ЮГ и посмотрим на 15 корпус, он нам интересен больше всего. Во-первых он позже всех сдается. Во-вторых он ближе всего к трассе

Потом я поехал на разведку, посмотрел своими глазами что уже построено и был мягко говоря приятно удивлен.

фото с разведки

Едем дальше. Теперь что касается самого дома. Так как его только строят, получается так

фото с воздушной разведки

Если обратили внимание, напротив дома строится станция метро Новомосковская, и сдается как раз в 2023 году, как и Наш дом. Тут плохо видно но я отмечу. Справа стоит гипермаркет ГЛОБУС. Дом на границе с лесом.

Перелезем через забор, и увидим вот это.

Покупаем на этапе фундамента. Чтобы был запас на рост.
Планировка
квартира там

Второй этаж выбрал чтобы можно было разделить на две студии. Внизу коммерческие помещения. Поэтому можно. Можно кинуть дополнительную мокрую точку для санузла. Это на всякий пожарный.

Теперь к цифрам и расчетам. цена квартиры 6 591 465 р

Стоимость объекта

Я захожу через рассрочку 20/80 (да такое бывает, но не в Крыму). И самое интересное что она у меня без % и без удорожания стоимости.

Итого первый взнос получается 1 318 293 рублей. Зафиксировали.

первые 20%

Второй взнос. 2й взнос по договору вносим не позднее чем за 3 месяца до сдачи дома в эксплуатация. Ориентир по плану 3 квартал 2023 года, зафиксировали.

вторые 80%
м2 космос но мы любим космос

Итак. Подписываем договор электронной подписью. Регистрируем юридическую составляющую. Мчим в Краснодар в Россельхоз банк открывать аккредитив и эскроуууу

примчали в Краснодар, МакДак святое ) тогда еще не было ни вкусно, ни точка)

Идем в банк, подписываем бумаги отдаем кэш

Пересчитываем и прощаемся на 18 месяцев с кэшем

Расчет доходности

Я сделал вот такую табличку в Эксель, заодно подтвердил звание кмс по формулам.

Если покороче, то расклад такой.

>Когда квартира подорожает на 20% минимально я заработаю на вложенные 966 000 чистыми. (до налога)

Если подорожает на 35% (это основой вариант) то - 1925000р это 144%. И это с учетом комисси 3% которую я отдам агенству чтобы точно продать.

Если темпы роста будут как в 2021 году, то прибыль будет 2564000р или 192%.

Почему квартира так вырастит?

  • Станция метро напротив дома
  • Рядом ТЦ
  • Завершение строительства и подготовка к сдачи в эксплуатацию
  • Строительство детского сада и школы
  • 500м МКАД.
  • Прописка
  • Лес
  • Я так сказал

Вот такая математика.

Теперь о рисках.

>Разумеется они есть. Самый большой риск тут, это снижение стоимости в целом по рынку недвижимости. Сомневаюсь конечно, но готов. В таком случае буду переводить квартиру на себя в ипотеку и сдавать посуточно, придется сделать ремонт + разделить на две мини студии. Получу бесценный опыт.

Риск недостроя отсутствует. Деньги на эскроу. 214 фз. Просто верну деньги назад. Потеряю только инфляцию и деньги на Макдак в поездке.

Что получилось спустя год ?

Эта сделка была год назад, в ноябре. До начала выхода из сделки остается порядка 6 месяцев. Как Вы поняли я планировал через 18 месяцев закрыть весь этап.

Что по факту ?


Район стабильно застравивается. 
коробка дома готова, метро в пешей доступности тоже тянут. Все ок вроде. 

Еще кстати хороший плюс, гипермаркет Глобус в пешей доступности. Я там был, там прям хороший ФудКорд, можно пообедать прилично, за супер вменяемые деньги.

Квартира

Квартира на 5 этаже, в моем подъезде стоит теперь 8 млн. При том, что она на 1,7 м2 меньше. И ее нельзя поделить, если что как мою на две мини студии.

При стоимости м2 в 338к получаем стоимость 8,528,000р.

Покупали при оценке 6,591,000. То есть грубо говоря, прирост на 2 млн. При вложениях собственных 1,3 млн. Да конечно мы не продадим за такую цену, будет дисконт, расходы на переуступку и комиссия агентству. Но у нас задача минимум 1,3 млн вытащить чистой прибыли с вложенных. Или 100%. Сейчас воздуха есть порядка 700к сверху. Понимаете о чем я ?

Я думаю выводы делать рано, я Вам обязательно расскажу как вышло на самом деле. Мне самому очень интересно, потому как это первый опыт в этой нише. ЯМы еще немного подождем и будем продаваться.

Главным драйвером для роста я считаю будет впервую очередь это

Самая современная станция метро "Потапово". Там по ссылке есть видео про стройку, мне нравится прям. 

Ведутся строительные работы. Запустить движение до станции «Потапово» предполагается до конца 2023 года. В составе участка метро «Коммунарка – «Потапово» планируется построить электродепо.

Подробнее: https://stroi.mos.ru/metro/station/96?from=cl

Собянин

А во вторую очередь будет сдача первой очереди строительных работ.

Как считаете, удасться ли заработать 100% ?
Да
Нет
Показать результаты
Переголосовать
Проголосовать

Итого

В целом считаю что все идет по плану. Цены на недвижку конечно в Москве снижаются в связи с этой ситуацией всей, но это все таки массовый сегмент. И задача выйти по переуступке пая, когда до вручения ключей будет немного, покупатель сможет купить ее в ипотеку по льготной ставке и тд.

Основное что бы отметил, что даже если снижение в целом идет, идет вместе с тем и стройка, стройка идет быстрее (условно), поэтому рост в худшем случае замедлится. Плюс инфляция и удорожание строительства в целом. Новые квадратные метры должны стоить еще дороже. Средняя цена сейчас домов, которые сдаются в 2024 году на маленькие студии 350к за м2.

Думаю при самых худших вариантах, свое вернуть вложенное точно получится.

Поэтому думаю что стратегия будет реализована на 100%. В крайнем случае нет.

В общем вроде все. Успехов всем. Всех обнял.

P.S> инвестиции должны приносить что-то новое, не только деньги, наполнять жизнь интересом. Слетать в Москву, познакомиться с интересными людьми, расширить картину Мира и кругозор. Это очень прям вдохновляет.

Подписываетесь на мой телеграм канал, если будут вопросы с удовольствием отвечу.

0
104 комментария
Написать комментарий...
Eli
В таком случае буду переводить квартиру на себя в ипотеку и сдавать посуточно, придется сделать ремонт + разделить на две мини студии. Получу бесценный опыт.

Это не бесценный опыт, это жуткий геморрой. Поверьте моему бесценному опыту :)

Ответить
Развернуть ветку
Anton Zavarzin

А что конкретно у вас пошло не так? Занимаюсь сдачей одной квартиры, удаленный заезд / выезд и уборщица решают все проблемы. Но у меня и прайс самый высокий в городе, стедентов и прочих маргиналов отсекает сразу

Ответить
Развернуть ветку
Eli

У меня была однушка в ценовом сегменте ниже среднего. Все время приходилось какие-то проблемы разгребать за жильцами. Возможно с квартирами с высоким ценником другая ситуация.

Ответить
Развернуть ветку
Bublikov Anton

А половину доходов не отсекает, не?

Ответить
Развернуть ветку
Anton Zavarzin

Не, конкуренции за пределами Москвы и Питера никакой. Все что есть на рынке выглядит максимально посредственно, достаточно сделать очень хорошо(не равно дорого) и квартира будет пользоваться спросом почти без простоев.

Ответить
Развернуть ветку
101 комментарий
Раскрывать всегда