Оксана Ушанова: «Ответственность за ваши инвестиционные решения всегда лежит только на вас»
Генеральный директор OBOGI.brend, инвестор, предприниматель Оксана Ушанова рассказала о своем знакомстве с Таиландом, преимуществах инвестирования в недвижимость, поделилась личным рецептом получения 82% годовых и рассказала, как купить квартиру в Таиланде без денег или оформить сделку удалённо. Будет много цифр!
Расскажи, пожалуйста, чем ты занимаешься и представься нашим читателям?
Оксана Ушанова, предприниматель, инвестор. Живу на пассивный доход от инвестиций. Генеральный директор OBOGI.brend (более 300 кейсов в РФ и СНГ). В 2021 году получила премию Forbes Woman Awards «Лучшая идея в Брендинге». «Лучшая представительница деловых женщин России в области Брендинга Ernst & Young».
Мой сайт: https://oksana-ushanova.ru
Как ты впервые познакомилась с Таиландом?
Когда первый раз поехала отдыхать в Таиланд по путевке, сразу поняла, Тай — это Рай. После этого стала возвращаться туда снова и снова.
Как я понимаю, твоя область интересов, связанных с деньгами – инвестиции и недвижимость? Давно ли ты этим занимаешься?
Инвестирую в недвижимость около шести лет. В Таиланде я обычно просто зимовала, и не рассматривала его с позиции инвестиций, потому что думала, что это очень сложно и дорого.
Два года назад в Таиланде у меня ничего не было, я снимала апартаменты за 55 000 бат в месяц (154 000 руб) и автомобиль за 20 000 бат (56 000 руб). Итого: 210 000 рублей в месяц только на аренду!
Конечно, я задумалась о приобретении собственного жилья, потому что обожаю Таиланд. Сначала я хотела купить жилье, чтобы было где жить, пока я там, и не платить каждый раз за аренду. При этом оно могло приносить доход, пока я в Москве. Но когда я начала инвестировать, увидела в этом огромную перспективу.
В чем преимущества инвестирования именно в недвижимость в Таиланде?
В первую очередь, в 2019-м году тайская недвижимость привлекла своими ценами, которые были гораздо ниже средней стоимости квартир в России. В Таиланде можно было приобрести студию или небольшую однокомнатную квартиру площадью 35-40 м² по цене от 2,5 до 3 млн бат.
Второй огромный плюс для меня — это рост цен на недвижимость. По данным ЦБ Таиланда, цена недвижимости за последние 10 лет поднялась на 48% и продолжает расти. Сейчас моя недвижимость показала рост 86% годовых.
Третий плюс: тайская национальная валюта самая стабильная в мире. Несмотря на любые политические процессы, общая ситуация в стране остается спокойной.
Четвертый плюс: туристический поток. В 2018-м году Таиланд посетило 38 млн туристов, 10 млн из них выбрали Пхукет. Это значит, что моя недвижимость всегда будет сдаваться и приносить доход в валюте
Вот мой личный опыт инвестирования в цифрах. Я продала апартаменты в г. Сочи и г. Новосибирске, получив с неё примерно 15 000 000 рублей, которые я вложила в Таиланд (Пхукет).
В 2022-м году купила апартаменты Title (35 м²) за 3 900 000 бат (курс 2.05 = 7 995 000 рублей).
В 2023-м году цена на мои апартаменты выросла, и теперь они стоили уже 4 900 000 бат (курс 2.8 = 13 720 000 рублей). Доход за год — 5 725 000 руб.
В том же году я стала зарабатывать на аренде, которая мне приносит 35 000 бат в месяц или же 420 000 бат в год (1 176 000 руб).
Снова вернемся в 2022-й год. Я купила вторые апартаменты Utopia площадью 37 м² за 4 200 000 бат (курс 2.05 = 8 610 000 рублей).
Через год цена также выросла и апартаменты стали 5 500 000 бат (15 400 000 рублей). Таким образом, мой доход за год составил 6 790 000 рублей. Плюс доход от сдачи в аренду за 28 000 бат в месяц = 336 000 бат в год *2.8 = 940 000 рублей.
Было вложено в 2022: 15 000 000 рублей (с продажи апартаментов в Сочи и Новосибирске).
Доход за год составил: 31 236 000 рублей (с двух апартаментов + аренда за год).
Доход за год 16 236 000 (82 % годовых).
Обязательно ли там жить полгода-год, чтобы сохранять за собой права иметь там дом, виллу или квартиру?
Совсем не обязательно. Я управляю своими апартаментами удалённо.
Что лучше выбрать для инвестиций в Таиланде: виллу или апартаменты? А для жизни?
Я считаю, что для инвестиций лучше выбирать апартаменты. Объясню свою позицию. Это и низкий порог входа (100 000 бат — 280 000 рублей, — беспроцентная рассрочка), и доход от аренды круглый год (краткосрочная и долгосрочная аренда), и безопасность, комфорт (нет риска, что меня обманут или продадут недострой).
Кроме того, это высокая доходность от инвестиций (доходность может складываться из роста курса бата, прироста самого объекта недвижимости на 25-30% минимум и от аренды) и отсутствие комплаенса (при покупке никто не будет запрашивать у вас подтверждение дохода или источник дохода). Формат расчетов с застройщиками очень прост, они принимают в том числе криптовалюту.
Если у вас есть дети, то для постоянного проживания лучше выбирать виллу. И здесь важным фактором принятия решения о месте расположения виллы будет, конечно, не море, а детские сады, школы и необходимая инфраструктура.
Расскажи пожалуйста интересные факты про Таиланд?
Вообще Таиланд создан для жизни. Тут очень комфортный ритм, международные школы, развитая инфраструктура (для европейцев и для русских), мягкий климат, отличная экология, множество фруктов, свежие морепродукты, очень красивая природа, множество развлечений на море и на суше под любой кошелек.
Здесь нет языкового барьера, за 45 000 бат можно купить студенческую визу, жить и учить английский. Те, кто приехал один раз по туристической визе, далее рассматривают поездку на 3-6 месяцев. Страна заботится об экологии: организует раздельный сбор мусора, устраивает акции по уборке пляжей, учит детей бережному отношению к природе. Туристы приезжают круглый год
Если человек ни разу не инвестировал в недвижимость за рубежом, в какую страну ты посоветуешь начать инвестировать?
Конечно, я бы посоветовала инвестировать в Таиланд, потому что здесь можно купить квартиру без денег.
Во-первых, можно воспользоваться удобной рассрочкой от застройщика без процентов на всё время строительства. В среднем это два года с первоначальным взносом 25%. Дальше платежи делятся на 4-5 частей, которые привязаны к этапам строительства. Последний платеж вносится уже после полной готовности проекта.
Во-вторых, вместе с застройщиком можно выбрать такую схему, когда вы оплачиваете первоначальный взнос в размере 30%, а остальную сумму платите после полной готовности объекта. Я считаю, что это очень хорошая доходность относительно вложенных средств.
В-третьих, есть вариант рассрочки на 7-8 лет, этот вариант хорош тем, что, когда комплекс уже построен, вы начинаете получать доход от сдачи в аренду и перекрывать платежи по рассрочке.
В-четвертых, есть вариант кредита под 7% годовых. Причем сначала вы платите процент за пользование кредитом за год, а потом пользуетесь всей суммой. Далее можно так же продлевать кредит на столько, сколько вам нужно.
А еще квартиру на Пхукете можно купить удалённо, не приезжая туда лично. Для этого нужно удалённо подобрать объект для инвестирования (район, локацию с учетом удаленности от моря по инфраструктуре и так далее) и забронировать квартиру. После этого останется только внести 100 000 бат (280 000 рублей) напрямую застройщику. Это можно сделать SWIFT-переводом, криптовалютой или поменять рубли на баты черед обменник.
После этого нужно заключить договор между застройщиком и вами, на что даётся 30 дней. Через месяц нужно будет внести 25-30% от стоимости квартиры. Когда объект сдаётся, не обязательно приезжать на приёмку квартиры от застройщика. Для этого в договоре с застройщиком нужно указать, например, меня своим официальным представителем на территории Таиланда.
Я принимаю квартиру, проверяю все недостатки, отправляю видеоотчет. Когда все вопросы закрыты, отправляете подписанный договор на почту застройщика.
Есть какая-то страна, сильно похожая на Таиланд по инвестиционному климату? Занимаешься ли ты другими странами?
Другими странами я не занимаюсь, так как влюблена в Таиланд.
Твой главный совет тем, кто хочет иметь пассивный доход валюте?
Прежде всего, в инвестициях нет гарантий. Вся ответственность за ваши инвестиционные решения всегда лежит только на вас.
Сегодня опасно иметь только один источник дохода. Нужно иметь как минимум три, оптимально — четыре, и тогда ваши инвестиции будут в безопасности.
Четыре самых сильных стратегии, которые помогут вам быть уверенным в том, что всё получится:
1. Ценные бумаги;
2. Недвижимость;
3. Криптовалюта;
4. Доход своего бизнеса или своей экспертности.
Разумеется, при выборе инструментов, всегда задавайте себе ключевой вопрос — зачем? Какова ваша цель? Вам нужен только поставный доход или вы хотите приумножить капитал?
И еще один вопрос, который вы должны себе задать с самого начала: «Мне нужно быстро или навсегда?»