Как известно, среди небольших строительных компаний идет достаточно жесткая конкуренция за получение подряда на определенный объем работ на крупном объекте.
Застройщики (или их аффилированные компании, выступающие в качестве подрядчика с целью минимизации рисков для застройщика) конечно же с учетом таких обстоятельств предлагают подрядчикам (или соответственно субподрядчикам) заключать соответствующие договоры на невыгодных для последних условиях.
В данной небольшой статье кратко рассмотрим основные рискованные условия, которые могут привести к существенным финансовым потерям подрядчика/субподрядчика, а в некоторых случаях и к банкротству.
Поэтому рекомендуем обратить особо пристальное внимание на следующие положения таких договоров.
1. Срок оплаты выполненных работ
Указываемый застройщиком “стандартный” для него срок в 30 календарных дней с даты подписания актов по соответствующим формам и справок о стоимости выполненных работ и затрат не имеет иного обоснования, кроме затягивания сроков оплаты.
Соответственно, подрядчику/субподрядчику необходимо исходить из собственных представлений, учитывая возможные кассовые разрывы в своей хозяйственной деятельности и дополнительные расходы. При этом следует иметь ввиду, что зачастую подписание актов (и, соответственно, оплата) затягивается из-за претензий застройщика к качеству произведенных работ.
2. Штраф 3 % от цены Договора в случае расторжения настоящего Договора по вине подрядчика/субподрядчика
Такой штраф, как очевидно, на практике приведет к существенным финансовым потерям подрядчика/субподрядчика.
Поэтому необходимо как минимизировать данную сумму, так и тщательно проанализировать указанные в договоре случаи расторжения договора по вине субподрядчика и при необходимости переформулировать их, предусмотреть исключения.
3. Штрафная неустойка
Как правило, в предлагаемом застройщиком договоре предусмотрено, что застройщик вправе взыскать убытки с подрядчика в полной сумме сверх неустойки. Данное условие несет для подрядчика риски потерь в неограниченном размере.
Рекомендуем или удалить данное условие или ограничить размер таких убытков определенной суммой.
4. Зачет встречных требований
Условие о праве застройщика осуществлять зачет встречных требований по предъявляемым застройщиком подрядчику по договору неустойкам и/или убыткам, расходам и любым иным суммам, путем направления соответствующего заявления о зачете несет серьезный риск для подрядчика. А именно риск того, что вместо оплаты по актам выполненных работ подрядчик будет получать от застройщика уведомления о зачете требований.
При желании застройщику не составит труда составить такое заявление о зачете – всегда найдутся недочеты в выполненных работах, просрочка в сдаче подрядчиком работ и штрафы за то или иное нарушение (отступление от требований проектной документации, правил безопасности, содержание стройплощадки и т.д.). Застройщик вполне может и “нарисовать” себе убытки, которые он якобы получил в результате таких нарушений.
Таким образом, в результате реализации застройщиком такого права на зачет подрядчик может получить оплату за выполненные работы в (намного) меньшем объеме или вовсе не получить. Теоретически требование застройщика о зачете может превысить сумму его задолженности перед подрядчиком за выполненные последним работы.
Рекомендуем удалить условие о праве на зачет.
5. Право застройщика на отказ от договора по своему усмотрению
Условие о праве застройщика до завершения строительства по своему усмотрению в любое время отказаться от договора (его исполнения), без возмещения подрядчику каких-либо убытков. Очевидно, что такое условие создает для застройщика неограниченные возможности для злоупотреблений своим положением.
Рекомендуем удалять такие условия.
6. Остальные условия
Отдельное внимание в договоре следует уделить анализу системы штрафов за различные возможные нарушения подрядчика (обычно это очень подробно прописывается в виде таблицы), неустойка и условиям расторжения договора.