Строительство жилых домов из дешевых материалов и малой площади
Все в курсе, что квартиры в столице сильно подорожали. Еще бы на начало 2023 года самая дешевая «однушка» в пределах МКАД стоила около 2,5 млн. руб. И это апартаменты (прописка отменяется) площадью 7-30 кв.м. Одному мало такой площади, а у Вас семья.
Желающие купить жилье за МКАД с ограниченным бюджетом или без бюджета вовсе обращают свое внимание на небольшие типовые дома из шлакоблоков, обшитые сайдингом. Располагаются такие дома на расстоянии до 25 км от МКАД. Привлекает прежде всего стоимости и возможность не делать ремонт, а заехать сразу. За 80 -100 кв.м. нового двухэтажного дома, расположенного на участке 2-3 сотки попросят около 4 – 4,5 млн. руб.
Как правило, на 1 этаже такого дома располагается прихожая, кухня и совмещенный с ванной санузел. На втором этаже – 2-3 небольшие спальни. Внутренняя отделка – это стены, пол и потолок обшитые деревом.
Нас, как инвесторов, интересует прежде всего, насколько выгодно инвестировать в подобный объект для дальнейшей его реализации. Итак, выберем участок для подобного строительства. В 8 км. от МКАД по Каширскому шоссе возможно приобрести земельный участок, площадью 4 сотки за 1 290 000 руб. Стоимость строительства простенького дома с характеристиками, которые я уже описал, составит около 25 000 руб. за 1 кв.м. метр или 2 500 000 руб. за весь дом. Закладываем на подключение инженерных коммуникаций еще 300 000 руб. и на ограждение 250 000 руб. Итого стоимость дома составит около с участком составит 4 340 000 руб.
Теперь выставляем наше детище на реализацию. Расстояние от 8 до 10 км. от МКАД по Каширскому направлению. Анализ рынка показывает, что подобные дома около 100 кв.м. предлагаются по цене около 54 000 руб. за 1 кв.м. При этом земельные участки под такими домами несколько больше: около 6 соток. Таким образом предполагаемая цена реализации нашего дома оставит: 5 400 000 руб. Данную стоимость необходимо скорректировать, поскольку участок под нашим домом меньше на 2 сотки.5 400 000 руб. за вычетом 645 000 руб. (это стоимость 2 соток земельного участка, которые есть у аналогов, но отсутствуют у нас). Стоимость предполагаемой реализации нашего объекта инвестиций составит: 4 755 000 руб.
Итого, сколько же мы смогли заработать? 4 755 000 руб. за вычетом наших затрат на стройку в размере 4 340 000 руб. Профит составит около: 415 000 руб. Ориентировочный срок реализации проекта составит 4-5 месяцев. Доходность: 9,56%. Да это не годовое значение, но следует понимать, что реализовать в течении 12 месяцев два таких проекта скорее всего не получиться. Кроме того, следует понимать, что подобный проект несет в себе достаточно серьезные риски. Неправильный расчет затрат может свести к нулю всю предполагаемую прибыль, а то и вовсе спровоцировать убыток.
Следует понимать, что на рынке присутствую частные инвесторы реализующие сотни подобных типовых проектов, у которые отработано взаимодействие со строительными компаниями, кадастровыми инженерами, ипотечными банками, позволяющими минимизировать затраты на всех этапах реализации проекта.
То есть это вы просто "прикинули"?
Тогда вся ваша статья – лишь вымысел )))
Оценка стоимость продажи недвижимости по объявлениям - это прям "инвестиционный" подход.
Приведет к убыткам в 99%.
Расчеты по стройке и подключению коммуникаций - плюс 10%-20 процентов.
Продавать вы будете "по ценам объявления" вы будете очень долго. И продадите на 10-20% ниже рекламной цены.
Итого - ноль или минус. С учетом инфляции – в большом минусе.
Объект не дорогой. Впереди тёплое время года. Месяца за 2-3 продать вполне себе можно. 10-20% не скинут. Сейчас не скидывают, скорее держат (если продажа не срочная).
Сейчас «не скидывают» потому что нет покупателей. И так уже примерно весь 2022 год.
Скидывают гораздо больше чем 20%, особенно если есть реальных покупатель.
И, ради интереса, посмотрите сколько продаётся типовых домов из блоков обшитых сайдингом на участках 2-3 сотки в МО. Банки под такие объекты дают ипотеку намного проще, чем под дорогостоящие объекты.
Вы не понимаете суть ипотеки. Она проста - дать как можно меньше денег под как можно более дорогой залог.
Дешевое жилье - особенно дома - приобретают люди с не темни доходами, которые покупают дорогие.
И поэтому банки, при прочих равных условиях дадут кредит больше и охотнее под дорогую недвижимость
Банк формирует ликвидный портфель залогов. Более дорогой, еще не значит, что более ликвидный.
Более дорогой объект частенько одобрить тяжелее чем более дешевый (такие объекты более тщательно проверяются андеррайтерами и т.п.).
Обычно, оценочную стоимость дорогого объекта банк занижает сильнее. Очевидно, что реализовать его, даже с большим дисконтом будет сложнее (объем рынка меньше).
Потенциальный покупатель более дорогого дома будет, скорее всего, делать ремонт под свои "хотелки". И сумму этого ремонта, он тоже попытается включить в кредит, что тоже не ускоряет процесс выдачи.
И почему в доме из шлакоблоков не надо делать ремонт и можно сразу заехать?
Отделка деревом. Об этом написано.
Вагонкой внутри что ли обит? )
Первое: вы вообще в курсе, сколько стоит сейчас хорошая вагонка и работа по обшивке стен?
Второе: какая целесообразность это делать, если дешевле и эстетичнее обшить гипсокартоном?
Третье: кому вообще нужен этот дачный колхоз в доме для постоянного проживания? Кто такое купит?
Посмотрите на ЦИАН, сколько продают подобных домов. И продают и покупают. Дело не в эстетичности и не в колхозе, а в том, что спрос есть на такое.
За озвученный ценник это будет дом из пеноблоков на сельхозке, без внутренней отделки и коммуникаций, в крайне убогом качестве исполнения.
Чтобы новый каменный дом обшивали внутри вагонкой - такое встретишь крайне редко. Обшивают щитовые дома обычно, ну может бани.
Спрос на такое есть у колхозников, здравомыслящий человек понимает что такое покупать нельзя.
Нормально
300 тыс на подключение коммуникаций как у вас получилось, можете расписать?
Электричество как раз выйдет. Вероятно, предполагается что где-то рядом есть колодец, куда можно сходить за водой, а вместо канализации или септика - биотуалет.
За такими царскими условиями всегда очередь желающих стоит.
Ох уж эти инвесторы и цены с потолка.
У нас в округе таких поселков с домами пруд пруди. Годами не продаются.
Дом за 4,5 млн.рублей - это контура для собаки, а не дрм.