Одним из событий февраля 2023 года на рынке ипотечного кредитования стало принятие Банком России повышения надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков. Ожидаемо, что ставки по ипотеке с 1 мая 2023 года поползут вверх.
Судя по последним мерам, принимаемым регулятором, рост ипотечного кредитования должен замедлиться. Если говорить своими словами, ценовой пузырь на рынке ипотечного кредитования новостроек перестанет надуваться. Регулятора беспокоят ухудшение стандартов кредитования и растущие риски невозврата выданных заёмных средств, в случае вынужденной продажи залога.
Все больше ипотечных заемщиков стараются ограничиться минимальным первоначальным взносом (менее 20%) и воспользоваться специальными программами кредитования, где банк работает в тесной связке с застройщиком. В таких программах ставка ипотечного кредитования может быть около 3,5% годовых. Однако и стоимость покупаемого жилья значительно превышает среднерыночные показатели (примерно на 20-30%).
Для примера:
Ирина приобрела у застройщика квартиру по льготной программе ипотеки с минимальным первоначальным взносом.
Потеряв работу, она не сможет оплачивать кредитные платежи. Банк реализует квартиру с дисконтом к рыночной стоимости. Но рыночная стоимость данной квартиры на вторичном рынке и так на 20-30% ниже стоимости приобретения её у застройщика.
В результате, даже после реализации квартиры, Ирина остаётся должна банку по ипотечному кредиту значительную сумму. С большой вероятностью эта задолженность будет реализована банком сторонней организации за 1%-10% от номинала и банк понесет убытки от выдачи данного ипотечного кредита.
Что делает регулятор:
Положение Банка России от 28 июня 2017 г. № 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности" обязывает кредитные организации формировать резервы на возможные потери по ссудам.
Резервы формируются в зависимости от классификации ссудной задолженности. Одним из основных показателей риска невозврата считается показатель ПНД (показателя долговой нагрузки) – соотношение величины ежемесячного ипотечного платежа и величины ежемесячного дохода заемщика.
Теперь, по сомнительным ипотечным кредитам банкам будет необходимо еще больше увеличить резервные отчисления и, соответственно, уменьшить свои доходы. Данные подход заставит банки пересмотреть свои возможные риски при выдаче ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, сомнительным обеспечением и заемщикам с высокими показателями долговой нагрузки.
Как видно из таблицы, надбавка к формируемому банком резерву, является максимальной для ипотечных кредитов, выданных с минимальным первоначальным взносом и максимальными показателями долговой загрузки. Но при этом, основную роль играет все-таки наличие у заемщика большого первоначального взноса.