75% недвижимости Сочи - жилые помещения, далее "ЖП". Всё потому, что квартиры строить дороже и земли под них мало. Давайте разбираться…
Немного истории...
До 2016 года застройка велась хаотично. На землях для ведения садоводства строили многоэтажные дома по принципу "кто на что горазд". Обманутые дольщики и так далее.
С 2016 закон регламентирует строительство индивидуальных жилых домов до 3-х этажей, что сильно усложнило жизнь некоторых застройщиков.
В Федеральный закон №214 ввели эскроу-счета - исключили обман дольщиков многоквартирных домов. А с 2019 года запретили точечную застройку до 2044 года, как минимум. Разрешена только комплексная застройка. То есть застройщик обязан строить не только дома, но и дороги, сады, школы, облагораживать территорию. Всё отражается в проектной декларации. Банк кредитует все этапы строительства и если "что-то пойдёт не так" может поменять застройщика. Деньги дольщиков с эскроу-счетов застройщик получает только после сдачи домов в эксплуатацию.
Сейчас...
Рынок сформировался. В 2023 году строительство квартир возможно по ФЗ 214, так как разрешена только комплексная застройка.
Законные ЖП можно строить не более трёх этажей. Есть нюансы по разделу дома на помещения через суд и участие администрации в этом процессе, но об этом отдельно.
На вторичном рынке есть законная недвижимость и узаконенная - лучше с экспертом покупать. Сэкономите много времени, нервов и денег.
Что же такое жилое помещение?
Например я купил участок ИЖС. Построил на нём дом и теперь хочу продать его по частям. У меня 2 варианта - продавать доли в доме или разделить на жилые помещения через суд.
Долю продавать сложно, её не кредитуют банки и продать потом только с согласия всех собственников. Или дарить через нотариуса. Сложно.
Конечно буду делить на жилые помещения! Но как? Всё просто - фиктивно развожусь с супругой и прошу суд разделить совместно нажитое имущество не пополам а на 12 частей, например. По количеству квартир в моем доме. Суд удовлетворяет мой иск и Росреестр присваивает каждому помещению кадастровый номер. Всё. Могу продавать каждое помещение отдельно
Но, в администрации Сочи целый отдел мониторит все стройки и как только я выигрываю суд, администрация подаёт исковое заявление в вышестоящую инстанцию о том, что мой дом нужно снести 😤, как незаконное строение... обычно апелляции администрации проходят 3 судебные инстанции. В 99% я выигрываю все суды. Повторно администрация не может подавать иск на мой дом, если я уже один раз выиграл. И теперь мои ЖП можно продавать в ипотеку!
Как узнать статус помещения?
Берём выписку из Росреестра и смотрим в графу «Вид жилого помещения». Если написано: «данные отсутствуют» - это ЖП
Почему квартиры дороже ЖП.
Многоквартирные дома строятся по ФЗ-214 с эскроу-счетами по ДДУ. Государство контролирует процесс строительства, но покупатель переплачивает за эту заботу от 100 т.р. за квадратный метр. ЖП строятся по предварительным договорам, делятся на жилые помещения через суд и потом выходят на ДКП. Риски больше и нужно разбираться в застройщиках. Без риэлтора, то есть без меня, покупать ЖП не советую. Нужно хорошо разбираться в застройщиках.
Оформление в собственность.
Квартиры и ЖП регистрируются в Росреестре. Каждому помещению присваивается свой кадастровый номер. Собственник получает выписку на помещение.
Для ЖП дополнительно регистрируется право собственности на часть земельного участка под домом, нотариально. Собственник получает выписку на часть земли.
То есть при покупке квартиры у вас будет одна выписка - на квартиру, а при покупке ЖП две выписки - на помещение и на землю.
Иностранцы (нерезеденты РФ) не могут купить ЖП
По закону РФ, иностранцы не могут владеть землёй, а ЖП всегда продаётся с частью земли.
Плюсы и минусы ЖП
+ Можно прописаться, как и в квартире
+ Дешевле квартиры из-за отсутствия издержек на контроль государства
+ Участок земли в собственности
+ Нотариальная сделка
- Необходимо вникать в документы (ТУ, разрешение на строительство и др.) и знать историю застройщика.
Надеюсь стало немного понятнее.
ЖП без эксперта в Сочи лучше не покупать.
С удовольствием отвечу на вопросы в комментариях или в telegram