Изначально у проекта была амбициозная цель - создать объект, который соответствует не только самым высоким стандартам гостеприимства, но и является коммерчески успешным.
Наша работа началась с анализа рынка и целевой аудитории, и нам сразу стало понятно, что отель высоких стандартов 5* не найдет достаточного спроса в данной локации. Такая аудитория, готовая регулярно, а не однократно, пользоваться услугами подобного отеля, ограничена численно.
Поэтому для того, чтобы сохранить премиум сегмент и сделать отель финансово успешным, мы выбрали следующий путь: С согласования заказчика, мы разработали концепцию отеля категории 4*, которая соответствует потребностям рынка и обеспечивает быструю окупаемость. Однако, исходя из базовой концепции отеля 4*, мы предприняли шаги для воплощения элементов VIP-уровня. На выделенной территории отеля мы создали отдельный премиальный ресторан, премиальную баню, а также несколько высококачественных домов с улучшенной отделкой и бОльшой площадью. Это позволило нам сохранить премиум сегмент в проекте и привлечь аудиторию, готовую доплачивать за уникальные возможности.
В своих выступлениях я часто подчеркиваю, что соблюдение стандартов 5* для загородного отеля несложно, и такие требования успешно подходят к многим объектам. В итоге, многие гостиницы, которые выглядят как 3*, при этом гордо носят имя 5*. Все дело в том, что традиционные классификации и стандарты ориентированы в основном на городские и курортные отели, оставляя загородные комплексы в стороне. При этом эти классификации не всегда учитывают индивидуальные домики и рестораны. Стремление к максимальным стандартам - всегда должно быть обосновано в контексте конкретной ситуации.
В нашем кейсе, если бы мы стали делать отель действительно премиального уровня, так как к этому подходят международные бренды, это привело бы к чрезвычайно высоким капитальным затратам. 5* отель – это не только требования к материально-техническому обеспечению, но и к сервису, который выражается в наличии дорогого и многочисленного персонала. Это в разы увеличивает операционные расходы, и приводит к тому, что окупить отель в разумные сроки становится практически невозможно.
Масштабы проекта были внушительными, схема организации территории будущего отеля предусматривает поэтапную реализацию проекта. Такой подход позволяет более эффективно распределять капитал и обеспечивать соблюдение тенденций для устойчивости проекта. Выполнение работ на втором этапе не потребует приостановки работы первого.
Первый этап развития включает создание гостевых домов с двумя спальнями - 19 штук, гостевых домов с четырьмя спальнями - 1 шт., а также гостевые дома VIP-уровня - 4 штуки. Кроме того, в этом этапе предусмотрено создание современного SPA-комплекса, ресторана, банного комплекса, визит-центра, детского клуба и других объектов для отдыха.
Общая площадь застройки составила - 7768,5 м2, а общая площадь - 7729,5м2. Вместимость объекта составила 108 человек.
Работа с "однодневниками" требует внимательной логистики, чтобы гости, приехавшие на один день, не мешали постояльцам, пребывающим в отеле длительное время. В контексте логистики, наш участок заслуживает особого внимания. Благоприятное расположение с удобной транспортной доступностью, а также рельеф местности, выраженный в разноуровневых островках с деревьями, создают интересный визуальный эффект. Такая рельефная структура всегда более привлекательна для глаз и придает особый покой. Река формирует небольшой залив на нашем участке, что позволило организовать там гавань. Это отличная возможность для людей, проживающих в близлежащих коттеджных поселках, легко подъехать на своих катерах и насладиться прекрасными видами с веранды нашего ресторана.
Размеры участка тоже радуют (около 13 Га): ранее это был пионерский лагерь, который мы успешно преобразовали в отель с прекрасными перспективами.
Вторым этапом проекта стал медицинский центр на территории отеля. Исходя из основной концепции, нам было очевидно, что на такой небольшой площади реализовать медицинское направление невозможно. Плюс смешивание столь разных целевых аудиторий было бы нерациональным. Важно подчеркнуть, что изначально заказчик рассчитывал на дополнительный участок рядом с основным для расширения второй фазы строительства отеля. Таким образом, на новом участке мы предложили создать объект с многоэтажным медицинским центром, ориентированным на свою собственную целевую аудиторию. Медицинская составляющая действительно интересна с точки зрения расширения сезона. Эта стратегия позволяет разделить сезоны загрузки: благодаря медицинскому центру мы сможем привлекать гостей вне основного туристического сезона.
За основу мы рекомендовали заказчику взять направление wellness осуществляя услуги реабилитации, программы похудения, детокс, психо и физиотерапия, ЛФК. Такое направление позволит достичь синергетического эффекта между основным отелем и медицинской составляющей, что выгодно для бизнеса.
Гостевые дома первой очереди мы расположили в тихой зоне, отдаленной от общественных объектов. При их размещении мы, по возможности, использовали существующие участки застройки, соблюдая проект освоения лесов. Также мы учли видовые характеристики из каждого дома так, чтобы первая линия не закрывала вид на водоем для второй линии домов.
Чать домов размещены на восточной стороне участка и рассчитаны на продолжительное пребывание гостей. В этой зоне также предусмотрены дома повышенного комфорта. В непосредственной близости к сегменту VIP-домов расположена вертолетная площадка.
Рядом с рестораном мы разместили термокомплекс. Ресторан и термокомплекс создают синергию: посетив термокомплекс, даже не планировав этого, гости зачастую направляются в ресторан и наоборот. Такое взаимодействие обогащает опыт гостей. Поэтому мы стремимся объединить эти элементы в одной зоне, а если это невозможно, то обеспечиваем удобную платформу для переходов между ними.
Термокомплекс представляет собой современное сооружение, включающее в себя ресепшен с мягкой зоной ожидания, процедурные кабинеты, раздельные раздевалки, термальную зону с различными парными, бассейн с гидромассажным оборудованием и служебные помещения. На первом уровне также создана терраса с открытым бассейном, купелями и зоной отдыха. На втором этаже предусмотрены общая зона отдыха и релаксации для гостей, процедурные кабинеты и спортивные залы для силовых, кардио и групповых занятий. На уровне -1 находятся помещения для персонала, а также технические и складские помещения.
Поскольку для проекта была выбрана широкая целевая аудитория, нам потребовалось создать разнообразную инфраструктуру на территории отеля, которая удовлетворяла бы потребности каждого сегмента, учитывая их сценарии отдыха. Важно при этом учитывать размер номерного фонда: он должен соответствовать масштабу инфраструктуры, но не превышать емкость рынка. Если превысить емкость рынка, отель может оказаться недозагруженным. Получается, что чем больше элементов инфраструктуры на участке, тем больше должен быть размер номерного фонда, чтобы поддерживать эту инфраструктуру. Однако емкость рынка в данной локации была ограничена, поэтому для обеспечения финансового успеха проекта мы также активно стали развивать территорию для работы с "однодневниками", предоставляя им доступ ко всей инфраструктуре отеля, даже без ночлега.
Ресторан, термокомплекс, баня, детский клуб, спортивная и игровая площадки - все эти элементы идеально сочетаются для удовлетворения потребностей "однодневников". Они хотят провести время на природе, поиграть с детьми, посетить спа и, когда проголодаются, отправиться в ресторан. В итоге, гости проводят замечательные выходные с детьми и им даже не обязательно снимать номер. Такая совместная концепция способствует увеличению выручки ресторана, термокомплекса и общей капитализации проекта. Статистика показывает, что ресторан, обслуживающий "однодневников", может приносить до 60% от общей выручки отеля.
Ресторан на территории отеля мы разместили возле воды.
В своей работе мы всегда стараемся размещать ресторан на берегу, чтобы гостям открывались прекрасные виды, это радует гостей, стимулирует их долгое пребывание и увеличивает средний чек. Более того, такой ресторан становится частью турпродукта, мотивацией посетить территорию отеля даже без ночевки - гости наслаждаются природой, сидя на веранде, заказывая вино, закуски.
Ресторан будет иметь витражное остекление и сезонную открытую террасу. Оптиционально над частью ресторана может быть реализован многофункциональный зал с возможностью использования в качестве конференц-зоны, зала для мероприятий и другого.