Как купить квартиру в Москве выгоднее всего: с чего начать поиск, риски при покупке, как выбрать - подробное руководство

Покупка квартиры в Москве: порядок покупки, где найти квартиру и как купить правильно, как выбрать жилье, как происходит покупка квартиры и как провести сделку безопасно, как оформить и что для этого нужно? Риски при приобретении недвижимости - новостройки и вторичного жилья. Какие нужны документы при покупке квартиры в Москве?

Оглавление

С чего начать покупку квартиры?

Что влияет на стоимость квартиры?

Риски при покупке квартиры

Как купить квартиру в Москве?

Где искать квартиру в Москве?

Этап просмотра квартиры

Подготовка документов

Передача денежных средств

Регистрация сделки

Действия после сделки

Покупка квартиры в Москве — это коммерческий процесс, который требует от покупателя значительных усилий и внимательности. В этой статье я подробно рассмотрю каждый шаг этой процедуры, но сначала дадим краткое описание основных этапов выбора.

Важные этапы перед покупкой квартиры:

📌 Сформулируйте свои критерии и пожелания к квартире:

• Выберите тип новой квартиры (однокомнатная, двухкомнатная, трехкомнатная, апартаменты).
• Подумайте, в каком районе вы хотите жить? Например, можно подобрать жилье в таких районах, как Пресненский, Тверской, Некрасовка, Котельники, Бутово, Хорошево-Мневники и т.д.
• Определите потолок цены и комфортный размер ежемесячных платежей (если покупаете в ипотеку).
• Желаемое состояние квартиры, метраж и какие в ней должны быть удобства.

📌 Проверка юридической чистоты:

• При покупке на вторичном рынке: проверьте документы, убедитесь в правах собственности продавца и отсутствии обременений.
• При покупке новостройки: проанализируйте надежность застройщика и девелоперов, изучите документы на объект недвижимости.

📌Сбор документов:

• Подготовьте все самые необходимые документы: паспорт, справку о доходах (при оформлении кредита), согласие на продажу (при наличии совладельцев), и другие.

Практически вы можете делать эти процессы параллельно. Например, начните собирать нужные документы, параллельно проверяя квартиру на юридическую чистоту. Это поможет вам сэкономить время и ускорить процесс совершения сделки купли-продажи.

Что влияет на стоимость квартиры в Москве? Цена квартиры зависит от множества факторов. Внешние факторы влияют на спрос на жилье в целом. Они связаны с регионом или городом, выбором инфраструктуры, сезонностью и экономической ситуацией в стране и на ипотечном рынке.

Например:

Цены на недвижимость могут меняться в зависимости от времени года. В начале года цены в данном сегменте ниже из-за снижения спроса, а весной они часто растут. Осенью спрос вновь возрастает, и, как следствие, цены растут.

Но есть еще и внутренние факторы. Они более важны перед покупкой квартиры, ведь связаны уже с конкретным жилым комплексом, развитой инфраструктурой (застройка микрорайона, удаленность от метро, мцк и шоссе, наличие зеленой зоны или промзоны, экология) и квартирой.

Среди них:

• Площадь квартиры.
• Класс жилого комплекса: качество строительных материалов, благоустройство, наличие видеонаблюдения и системы безопасности могут влиять на класс дома и цену жилья в нем.
• Этажность: этаж квартиры сильно влияет на ее цену. Квартиры на первых этажах часто стоят дешевле.
• Район: близкое расположение к центру города, наличие развитой инфраструктуры и парковки, доступность общественного транспорта, мцк и метро, отсутствие пробок и экологичность.
• Состояние квартиры и дома: состояние и отделка квартиры, состояние дома, нужен ли ремонт жилья.
• Стадия строительства и наличие отделки (в случае новостройки): по мере застройки микрорайона и уровня готовности дома цены на квартиры в новостройках могут расти.

• Близость к метро: выбирая варианты и покупая жилье в Москве, очень важно учитывать время, которое занимает путь до станции метро.

Где выгоднее всего покупать квартиру в Москве? Отдайте предпочтение районам с развитой инфраструктурой: с хорошей транспортной доступностью, наличием школ, больниц и торговых центров.

Лучшие районы Москвы для покупки жилья. Проект Комсомольская правда составила рейтинг элитных районов Москвы на 2023-2024 гг. Ориентируясь на оценки экспертов, КП определила 9-ку лучших. Лидируют Хамовники, затем идет Тверской район. Также в 5-ке: Арбат, Пресненский, Якиманка.

Рынок жилой недвижимости Москвы разнообразен и сложен, и для успешной покупки квартиры важны осознание рисков и тщательная подготовка.

Важность приобретения квартиры не ограничивается лишь выбором объекта недвижимости; в центре внимания должна быть гарантия его юридической чистоты.

Юридические проблемы

Основная опасность покупки вторичного жилья заключается в потенциальных юридических проблемах: на первый взгляд всё может казаться безупречным, но впоследствии выясняется, что документы оказываются фальшивыми или что у квартиры были предыдущие владельцы.

Например, сделка через доверенность всегда сопряжена с риском. Её наличие должно настораживать: возникает вопрос, почему человек не может присутствовать лично.

Лучшим решением будет настоять на личном присутствии собственника при сделке, чтобы минимизировать риски. Если же по какой-то причине это невозможно - тщательно проверьте паспорт продавца, чтобы удостовериться, что данные совпадают с информацией в доверенности и что посредник имеет полномочия на продажу.

Покупка квартиры с несколькими собственниками.

При покупке квартиры с несколькими собственниками нужно согласие на продажу всех собственников жилья. Даже если вы покупаете долю у кого-то одного - остальные имеют преимущественное право приобретения перед покупателем со стороны и должны быть уведомлены об условиях сделки.

Отсутствие подтверждения от всех владельцев будет препятствием для сделки. Удостоверьтесь, что в свидетельстве о регистрации прав или в выписке из ЕГРН указаны все собственники и они участвуют в продаже или не возражают против продажи вам доли жилья.

Если продавец — один из супругов, потребуйте нотариально заверенное согласие второго. При наличии несовершеннолетних собственников необходимо разрешение органа опеки.

Проблемы с наследством

Квартиры, полученные по наследству, могут скрывать в себе неожиданные риски, например, претензии от неучтенных наследников. Обезопасить себя можно через консультацию с юристом и нотариальное заявление от продавца о том, что он не осведомлен о наличии других наследников.

Насчет долгов за коммунальные услуги — они не перекладываются на нового собственника. Исключением является только долг за капитальный ремонт. Покупая жилье, проверьте квитанции об оплате и условия погашения задолженности с продавцом.

Обременения, связанные с другими долгами продавца, также могут оказать влияние на сделку. Для уточнения ситуации стоит изучить актуальную выписку из ЕГРН, которую можно запросить у продавца или - с его согласия — самостоятельно, а также сведения о наличии исполнительных производств.

Неприватизированное жилье

Важно четко понимать, что приобретение неприватизированного жилья невозможно, так как право продажи принадлежит только государству или муниципалитету. До завершения процесса приватизации квартира не может быть продана. Удостоверьтесь в приватизации, запросив у продавца соответствующие свидетельства.

Как не попасться на удочку мошенников? Вот несколько рекомендаций, которые помогут избежать обмана:

❕1. Документы под контроль.

Перед тем, как перейти к сделке, проверьте все бумаги. Попросите у продавца паспорт и документы на квартиру, чтобы сравнить данные. Все должно совпадать!

Запросите от продавца справки из психо- и наркодиспансеров, о том что он не состоит на учете. А также справку о не использовании материнского капитала, отсутствии ипотеки.

Кроме того, нужна выписка с эскроу счета о том, что на нем размещены денежные средства. После сделки новому собственнику будет необходимо обратиться в банк, где у застройщика открыт эскроу счет для смены депонента.

Депонент — физическое или юридическое лицо, которому принадлежат денежные средства, временно хранимые у другого лица, владельца депозита.

❕2. Задавайте вопросы.

Покупая жилье, не стесняйтесь спрашивать. Узнайте, настоящий ли владелец продает квартиру или это посредник. Спросите также о всех, кто имеет права на квартиру.

❕3. Обходите «мутные» предложения.

Если способ приобретения жилой площади кажется вам странным или слишком сложным, лучше отказаться. Если вам что-то не понятно — смело идите к юристу.

❕4. Визит «разведчика».

Когда идете смотреть новую квартиру в первый раз, не забудьте проверить паспорт продавца и его правоустанавливающие свидетельства на квартиру. Это поможет убедиться, что вы имеете дело с настоящим владельцем.

❕5. Осторожность с риэлторами.

Будьте внимательны, если риелтор обещает золотые горы, например, доступ к «секретным» базам или требует деньги за какие-то специальные проверки. Хороший риелтор сначала заключит с вами договор, потом уже будет искать квартиру и всё с вами согласовывать.

Вы всегда можете изучить отзывы моих клиентов в моем телеграм-канале по тегу #историяодногопокупателя. 😊

❕6. Платежи по факту.

Помните, что риэлтор получает свои деньги после совершения сделки, а не заранее. Если кто-то просит деньги вперед, это повод насторожиться.

❕7. Личный контакт важен.

Всегда встречайтесь с собственником лично. Настоящий владелец не будет избегать встречи и сможет ответить на все ваши вопросы (о доме, его жильцах и соседях, районе города, инфраструктуре, расположение поликлиники, ремонте и т.д.).

Придерживайтесь этих простых правил, и шансы при покупке жилья столкнуться с мошенниками сократятся до минимума.

Первое, с чем вам предстоит определиться – это бюджет и источник финансирования. Есть несколько вариантов покупки нового жилья: оплата наличными, рассрочка, ипотечный кредит, использование материнского (семейного) капитала для первого взноса или военной ипотеки.

Выбор рынка – первичного или вторичного – также достаточно важен. На первичном покупают по договору долевого участия (ДДУ), через переуступку прав, на вторичном – через куплю-продажу (ДКП).

ДДУ, требующий госрегистрации, позволяет финансировать строительство и защищает от повторной продажи квартиры, предусматривая компенсацию за задержку сдачи жилья. С июля 2019 года покупку новостроек оформляют через эскроу-счета, что уменьшает риски при банкротстве застройщика.

Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, который используется для безопасного оформления сделок купли-продажи. Деньги на нём заморожены, пока стороны не выполнят обязательства по контракту.

Переуступка — это процесс продажи права требования на квартиру в новостройке, которую первоначальный покупатель еще не оформил в собственность. Продавец передает свои обязательства и права будущему владельцу.

Особенность переуступки в том, что в соглашении изменяется лишь сторона-дольщик, при этом условия сделки остаются прежними. О необходимости согласия застройщика на такую сделку обычно указывается в условиях долевого участия.

Поиск жилья может осуществляться различными способами: через интернет, знакомых или с помощью риэлторов или агентств недвижимости.

Поиск квартиры в интернете:

• Объявления о продаже квартир и ценах часто размещаются на специализированных порталах о недвижимости, сервисах объявлений и в социальных сетях.

• Популярные ресурсы для поиска недвижимости на первичном и вторичном рынках: платформы "Авито", "Юла", "Циан", "Яндекс-недвижимость", "Домофонд".

Поиск квартиры при помощи агентства недвижимости

Важный пункт: принять решение о том, будете ли вы прибегать к услугам агентства недвижимости/риэлтору для сопровождения сделки или попробуете справиться самостоятельно. Все-таки покупка недвижимости в Москве - это ответственная и высокорискованная сделка и экономить здесь может оказаться себе в убыток.

В агентстве недвижимости работают обычно сразу несколько профессионалов. Обычно они обладают большим опытом, необходимым для успешного завершения сделки. Специалисты знают, какие расписки следует проверить у продавца при покупке, как правильно организовать процесс, как и на чем сэкономить и сколько времени займет каждый этап, ведь они проводят сотни сделок в месяц.

Стоит обратить внимание, что объявление - лишь часть информации о квартире, и фактический осмотр объекта недвижимости остается достаточно важным шагом.

❕Проведение нескольких просмотров может дать вам лучшее представление о вариантах жилья на рынке, привлекательности и комфорта района. И, что важно, лучше всего делать осмотр квартиры в дневное время при естественном освещении.

При осмотре квартиры на вторичном рынке:

• Запросите у текущего владельца технический паспорт квартиры и

  сравните на месте фактическую планировку с той, которая указана в документах (метраж, расположение, обстановка). Если они совпадают, это свидетельствует о том, что документация верна.

• Если в квартире была проведена перепланировка, убедитесь, что она имеет законные разрешения. Покупка жилья с незаконной перепланировкой может быть рискованной. Перепланировки, которые не соответствуют строительным нормам, запрещены.
• Осмотрите состояние стен, пола и потолка, обратите внимание на наличие повреждений и признаки плесени. Проверьте, насколько герметично установлены оконные рамы и стеклопакеты.
• Оцените работу сантехники и напор воды. Учтите, что на верхних этажах может быть недостаточное давление воды, что может потребовать дополнительных работ.
• Проведите осмотр придомовой территории и вестибюля, а также оцените состояние и работу лифта.
• Проверьте юридическую чистоту жилья, убедитесь, что оно не является объектом каких-либо юридических споров или обременений.

Если вы выбираете новостройку, вы можете посмотреть 3D-туры, чтобы лучше изучить объект. Их предоставляют некоторые застройщики. Или можете проехать с нами, мы раз в месяц проводим бесплатные туры по новостройкам Москвы в разных районах, в тг-канале можно узнать программу и зарегистрироваться.

Заключение предварительного договора

После договоренности о цене и покупке квартиры вы заключаете предварительный договор покупки, обязательно в письменной форме. В некоторых случаях, например, при продаже доли, вы должны также заверить этот подряд у нотариуса.

Зачем нужен предварительный договор? Он служит для фиксации ваших намерений заключить основной договор о покупке. Договор может включать передачу задатка или аванса.

❗В предварительном договоре должны быть прописаны предмет и условия основного договора.

Предварительный договор не гарантирует, что сделка будет заключена. Но он обязывает стороны подписать основной договор. Это обеспечивает защиту покупателю в случае отказа продавца от сделки и расторжении контракта.

Заключение договора купли-продажи

Этот договор необходим для фиксации всех условий сделки и последующей регистрации перехода права собственности.

Документы для заключения договора купли-продажи:

• Паспорта продавца и покупателя, а также свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний.
• Разрешение органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.
• Правоустанавливающие свидетельства на недвижимость, такие как договор купли-продажи или долевого участия, по которому продавец приобрел это имущество.
• Выписка из ЕГРН.
• Договор сделки в письменной форме.

Что содержится в договоре купли-продажи?

• Дата и место подписания договора, соглашения.
• Полные данные продавца и покупателя, включая ФИО, паспортные данные, адреса проживания и ИНН, если применимо.
• Описание и основные характеристики недвижимости: адрес, этаж, площадь, количество комнат, кадастровый номер и состояние объекта.

• Данные правоустанавливающих свидетельств, на основании которых продавец приобрел право владения на недвижимость.

• Информация о государственной регистрации права на объект, включая номер и дату свидетельства о праве имущества и выписки из ЕГРН.
• Гарантии владельца, что объект не продан, не подарен и не заложен. А также информация о дееспособности человека и отсутствии юридических проблем.
• Условия оплаты и ответственность сторон за нарушение договорных обязательств.
• Обязанность сторон подать заявление на государственную регистрацию перехода права собственности.

Договор купли-продажи всегда заключается в письменной форме и может быть заверен у нотариуса, особенно в случаях, когда продается доля в недвижимости, квартира несовершеннолетнего собственника или с пожизненной рентой.

Заключение договора долевого участия (ДДУ)

При заключении договора долевого участия необходимо проявлять внимательность.

1. Ключевые данные об объекте:

• Кадастровый номер и адрес строительного участка;
• Этажность, номер, планировку, площадь, высоту потолков, наличие балкона или лоджии квартиры;
• Отделку, материалы, срок сдачи, стоимость объекта и цену за кв. метр;
• Гарантийный срок на жилье.

2. Проведение проверки:

• Застройщика: историю строительства, наличие документов, срывы сроков;
• Документацию на строительство и проектную декларацию;
• Аккредитацию застройщика в банках и финансовую стабильность;
• Инвестора проекта, особенно если это крупная компания или банк;
• Расположение дома, соседство с негативными факторами;
• Ответственных за коммуникации и их эксплуатацию.

Следует обращать внимание на условия типового договора и возможные изменения в нем. Самое главное - не нужно торопиться с подписанием договора, тщательно проверяя все условия и сведения.

Определившись заранее с бюджетом на покупку и в конечном итоге заключив договор с продавцом, необходимо решить, как именно передать ему средства.

Расчеты могут быть осуществлены различными способами:

• Наличные деньги. Покупатель может передать владельцу сумму наличными. В этом случае важно получить расписку от продавца о получении денег по договору.❗Но я рекомендую не рисковать и не рассчитываться таким образом. Могут быть разные обстоятельства. Лучше воспользоваться расчетом через банковскую ячейку или аккредитив.
• Банковская ячейка. Деньги могут быть помещены в банковскую ячейку в присутствии сотрудника банка. При этом составляется соглашение, определяющее порядок выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Этот способ обеспечивает безопасность денежных средств и удобство для обеих сторон.
• Аккредитив или договор эскроу. Покупатель открывает счет в банке на свое имя и переводит деньги за квартиру на этот счет. После успешной фиксации сделки, банк переводит деньги продавцу. В случае, если сделка не состоится, деньги возвращаются покупателю.
• Депозит нотариуса. Покупатель вносит деньги на специальный банковский счет, известный как депозит нотариуса. Нотариус выплачивает деньги продавцу после регистрации перехода права собственности. Этот способ удобен для сделок, оформленных нотариально.

Сроки оплаты прописываются в договоре купли-продажи и могут зависеть от выбранного способа оплаты. Важно фиксировать все расчеты с продавцом банковскими или нотариальными свидетельствами, и в случае наличных денег получить расписку от продавца о получении денег. Это обеспечивает безопасность и гарантии для обеих сторон сделки.

Регистрация сделки в Росреестре является важным этапом после подписания договора купли-продажи или ДДУ и осуществления расчетов с продавцом. Обычно эту процедуру выполняют через МФЦ.

Документы для государственной регистрации права собственности на недвижимость:

• Заявление о госрегистрации.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.
• Паспорта всех продавцов и покупателей (физических лиц) или учредительные документы юридических лиц.
• Договор купли-продажи, с учетом количества продавцов и покупателей, или ДДУ. Экземпляр для Росреестра не требуется.
• Доверенность, если кто-то из сторон сделки действует через представителя.

Регистрация права собственности после договора купли-продажи

Онлайн-подача обычно занимает 7 рабочих дней, в МФЦ – 9 рабочих дней. Если нотариус отправил документы в электронной форме, право на владение будет зарегистрировано на следующий рабочий день.

После успешной записи права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации и выписку из ЕГРН. Место получения документов будет указано специалистом, принимающим ваши документы на регистрацию.

В случае необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи, возникают соответствующие дополнительные расходы. Госпошлина за оформление права собственности на жилое помещение составляет 2000 ₽ для физических лиц и обычно оплачивается покупателем.

❗Существуют определенные основания, по которым Росреестр может отказать в регистрации. Например, отсутствие прав у продавца на продажу квартиры, неполноту или подделку предоставленных документов, неправильное заполнение документов, несоответствие сведений в свидетельствах Росреестра и другие причины.

Регистрация права собственности по выполнении ДДУ

Договор долевого участия и акт приема-передачи квартиры не подтверждают право собственности на квартиру. Для этого дольщик должен зарегистрировать право собственности в Росреестре, если застройщик не взял эту обязанность на себя.

С недавними изменениями в законодательстве, застройщики могут самостоятельно оформлять права собственности на квартиры. Если застройщик не произвел фиксирование, дольщик должен подать в Росреестр оригинал ДДУ, заявление о регистрации и передаточный акт. Важно согласовать дату подачи документов с застройщиком.

Если ДДУ оформлен электронно, его распечатка не требуется для регистрации. Госпошлина за регистрацию составляет 2000 рублей для физических и 22 000 рублей для юридических лиц.

Документы можно подать через отделение Росреестра, МФЦ, или на сайте Росреестра с электронной подписью. После фиксации дольщик становится полноправным владельцем и может начать ремонт и заселение.

Подписание акта приема-передачи

Подписание акта приема-передачи - важная часть процесса покупки квартиры. В этом специальном соглашении подробно описывается состояние квартиры на момент передачи ее покупателю.

Перед подписанием акта покупатель осматривает новую квартиру, фиксирует показания счетчиков, а продавец производит расчеты по коммунальным платежам.

❕Дополнительно, после приобретения квартиры на вторичном рынке, новому собственнику необходимо заняться переоформлением лицевого счета в управляющей компании. Это позволит счетам по коммунальным платежам приходить на имя нового владельца и получать необходимые документы, такие как копия лицевого счета и расширенная выписка.

Чтобы осуществить переоформление лицевого счета, обычно необходимо посетить управляющую компанию и предоставить паспорт и документ о праве собственности на квартиру.

Выбор и покупка жилья — это не просто сделка, это важный и ответственный шаг, требующий грамотного подхода. Надеюсь, что рекомендации из моей статьи сделают этот процесс более легким и приятным для вас.

#квартира #покупкаквартиры #квартирамечты #купитьновостройку #купитьнедвижимость #агенствонедвижимости #недвижимостьмосквы #квартирасколькоденьги