О влиянии вида разрешенного использования на размер кадастровой стоимости (КС)
Думаю ни для кого не секрет, что вид разрешенного использования объекта недвижимости (ВРИ) один из важнейших факторов определяющих размер кадастровой стоимости, при этом ошибки допускаемые при определении ВРИ довольно распространены (расхождение в кадастровой стоимости может составлять 10 и 100 миллионов рублей!).
Основным документом регламентирующим порядок расчета кадастровой стоимости является Методические указания о государственной кадастровой оценке (утверждены Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336).
В соответствии с п.2 Методических указаний:
В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости.
В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Из указанных положений можно сделать следующие выводы (относительно учета ВРИ для определения кс):
1) в случае, если подана декларация о фактическом использовании объекта недвижимости (т.е. правообладатель указывает, что использует недвижимость каким-то образом: размещение магазина, парковки и т.д.) при этом:
-такой вид использования является правомерным (т.е. соответствует ВРИ содержащемуся в ЕГРН), то при определении кс подлежит учету такой вид использования;
-такой вид использования соответствует действительности (указал магазин и на земельном участке действительно магазин),
то для целей определения кс используются сведения о ВРИ указанном в декларации.
2) в остальных случаях (т.е. когда декларация не подавалась) для целей установления кс в качестве вида использования учитываются: 1) ВРИ 2) назначение или наименование объекта недвижимости, 3) определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и 4) содержащиеся в ЕГРН.
Таким образом, для того чтобы вид использования был учтен необходимо чтобы такой вид использования соответствовал ВРИ (назначению или наименованию) объекта недвижимости содержащемуся в ЕГРН и установленному для конкретного объекта недвижимости.
Из указанных положений возникают следующие вопросы, что такое ВРИ содержащиеся в ЕГРН и определенные (установленные) в отношении такого объекта?, в каких случаях используется назначение или наименование, а в каких ВРИ?
1) Что такое ВРИ содержащиеся в ЕГРН определенные (установленные) в отношении такого объекта?
Дело в том, что сведения о ВРИ могут попадать в ЕГРН из 3 источников:
1) сведения поступающие от органов власти или местного самоуправления в случае принятия ими решений ими решений (актов), в том числе об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка; об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон (1 источник).
2) сведения отражающие выбор правообладателем одного или нескольких из ВРИ содержащихся в град. регламенте (дополнительные сведения в смысле п.п. 4, п.5, ст.8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости) (2 источник).
3) сведения о ВРИ который правомерно возник до принятия ПЗЗ (3 источник)
Как представляется, для целей определения кс, можно использовать 2 и 3 источник, в связи со следующим.
Обоснование возможности использования источников №№2 и 3 и невозможности источника № 1.
Источник 1 - это сведения о ВРИ содержащиеся в ПЗЗ и поступающие в ЕГРН в порядке информационного обмена между органами власти.
Почему источник № 1 не может быть использован для целей определения кс?
1)ВРИ определяется не для конкретного объекта недвижимости, а для территориальной зоны (противоречие п.2 методических указаний);
2)В соответствии с п.3 ФЗ от 30.12.2021 N 493-ФЗ «О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости»
В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о виде разрешенного использования земельного участка и (или) о таком земельном участке, выбранным считается вид разрешенного использования, указанный в правоустанавливающем и (или) правоудостоверяющем документе на данный земельный участок, выданном до 31 января 1998 года.
3) Согласно п.п.3 п.22 Приказ Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 (ред. от 07.11.2022) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…»:
В записи кадастра недвижимости о земельном участке указываются следующие дополнительные сведения о виде разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом (так как указывается, что вноситься вид из числа видов, следовательно, такой вид должен быть выбран правообладателем);
4)В соответствии с п.1 «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018):
При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
…
Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.
Установлено, что выбранный заявителем вид разрешенного использования соответствует одному из видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны, в которой расположен принадлежащий обществу земельный участок.
Исходя из изложенного, можно заключить, что вид использования учитываемый для целей определения кс должен быть определены из выбранных правообладателем ВРИ содержащихся в град. регламенте.
Что делать, когда ВРИ из содержащихся в град. регламенте не выбран правообладателем?
В соответствии с п.3 ФЗ от 30.12.2021 N 493-ФЗ «О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»:
В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о виде разрешенного использования земельного участка и (или) о таком земельном участке, выбранным считается вид разрешенного использования, указанный в правоустанавливающем и (или) правоудостоверяющем документе на данный земельный участок, выданном до 31 января 1998 года.
Таким образом, выбранным считается ВРИ указанный в правоустанавливающем и (или) правоудостоверяющем документе на данный земельный участок, выданном до 31 января 1998 года.
Указанное правило гармонирует с положения Градостроительного кодекса РФ о возможности использования объекта недвижимости по ранее установленному ВРИ (до утверждения град. регламента).
Из п. 4 ст. 85 ЗК РФ, чч. 8 - 10 ст. 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
В соответствии с правовой позицией выраженной в п. 34 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).
Собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.
...
Исходя из приведенных положений законодательство о кадастровом учете и регистрации прав на сегодняшний день не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании земельного участка, соответствующем виду разрешенного использования объекта капитального строительства, но не предусмотренном градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны.
Таким образом, при отсутствии выбранного из град. регламента ВРИ выбранным считается ВРИ установленный до принятия град. рагламента.
Следующий вопрос - это учет назначения или наименование объекта недвижимости для целей установления кс.
В действующих методических указаниях отсутствуют положения регламентирующие порядок учета назначения объекта недвижимости.
В п.2 Методических указаний содержится формулировка: «...учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости...».
В соответствии с п.п. 9,10,12-14 п.5 ст.8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» термин назначение применяется для характеристики объектов недвижимости иных нежели чем земельный участок (например: назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж).
Таким образом, термин - ВРИ применяется для характеристики земельных участков и объектов капитального строительства, а термин - назначение применяется для характеристики иных нежели чем земельный участок объектов недвижимости.
Также в Методических указаниях отсутствуют разъяснения о порядке применения наименования объекта недвижимости для целей кс.
В проекте изменений в Приказ № Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 установлено следующее правило относительно использования наименования объекта недвижимости:
В качестве вида использования для целей Указаний может быть учтено наименование объекта недвижимости в случае отсутствия в ЕГРН информации о виде (видах) разрешенного использования, определенного (установленного) в отношении такого объекта недвижимости, по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, а также отсутствия сведений о его фактическом использовании, полученных в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, наименование объекта недвижимости используется по остаточному принципу в случае отсутствия сведений о ВРИ либо о фактическом использовании.
Суммируя все вышеуказанное можно сделать следующие выводы:
1)для целей кс используется ВРИ выбранный правообладателем из ВРИ установленных град. регламентом;
2)в случае, если ВРИ не выбран, то считается выбранным ВРИ установленный до введения град. регламента;
3)ВРИ характеризует земельный участок, назначение характеризует иные объекты недвижимости;
4)наименование объекта недвижимости может быть использован для целей кс в случае отсутствия в ЕГРН информации о ВРИ.
Если информация оказалась полезной поставьте лайк или напишите комментарий.
Если у вас есть вопросы связанные с кадастровой стоимостью либо иные вопросы в сфере недвижимости, то обращайтесь мы точно сможем вам помочь!
Драй А.М. (юрист по недвижимости из Краснодара)
тел. 8 952 870 74 98 (Whatsapp)
telegram: @Andrai5
https://vk.com/draipravo