Как правильно покупать земельный участок?

Приветствую читателей моего блога, этим постом я хочу ответить на часто возникающие вопросы у моих доверителей, которые звучат следующим образом:

1 - Хочу купить земельный участок в ипотеку для строительства дома, на что обратить внимание?

2 - Как проверить покупателю продавца чтобы потом не стать жертвой мошенников?

3 - Можно ли потерять участок, если после сделки продавец станет банкротом и арбитражный управляющий заявит требования о возврате имущества в конкурсную массу?

4 - Нужно ли делать оценку по установлению рыночной стоимости земельного участка при покупке?

5 - Как подстраховаться при оформлении договора купли-продажи по расчетам с продавцом?

Вопросы актуальные и возникают не на пустом месте. Действительно оформление и покупка земельного участка в ипотеку с целью строительства жилого дома требует от покупателя узкоспециализированных знаний, каких разберем далее.

Чтобы не терять нервы и деньги после покупки земельного участка нужно до сделки обратить внимание на следующие факты и совершить действия:

1 - запросить у продавца выписку из ЕГРН и установить какой вид использования установлен для земельного участка.

Напомню, что строить жилой дом можно на землях ИЖС, на приусадебном земельном участке – земли ЛПХ, за исключением полевых участков, на землях СНТ.

2 - в выписке также нужно установить на каком основании был приобретен земельный участок. От основания приобретения зависит и пакет документов.
2.1. – договор купли-продажи, мены, дарения
2.2. – решение гос. органа на предоставление в собственность земельного участка;
2.3. – договор аренды;
2.4. - договора безвозмездного пользования;
2.5. – судебное решение
3 – если на земельном участке ранее было расположено строение, которого сейчас нет, то необходимо получить документы на это строение и документы о сносе;
4 – если на земельном участке расположено строение, то документы на строение (выписка ЕГРН, основание регистрации собственности)
5 – запросить у продавца кадастровый паспорт земельного участка, который понадобиться в дальнейшем для строительства объектов недвижимости
6 – проверить стоимость земельного участка по соотношению с аналогичными объявлениями по продаже участков.

Отклонение от стоимости в меньшую сторону может быть не более 20% от аналогов;

Если отклонение есть, то следует провести оценку земельного участка чтобы установить действительную рыночную стоимость.

7 – проверить продавца на предмет препятствий и рисков, связанных с заключением сделки, а именно на отсутствие:
7.1. – гражданских, административных, уголовных и налоговых судебных производств;
7.2. – арбитражных судебных производств;
7.3. – дел о банкротстве;
7.4. - дел об оспаривании принадлежности земельного участка продавцу;
7.5. – дел об отсутствии судебных производств по изъятию участка за нецелевое использование или иных судебных процессов, возбужденных по инициативе прокуратуры;
7.6. – исполнительных производств, которые могут стать причиной обременения на регистрационные действия в Управлении Росреестра;

Соблюдение п. 6 и 7 необходимо совершить чтобы доказать добросовестность покупателя при заключении сделки.

Такие доказательства понадобятся покупателю в случае, если продавец в течении 3-х лет после сделки подаст заявление на собственное банкротство, или за него это сделают кредиторы.

8 – составить договор купли – продажи и прописать в нем все существенные условия по сделке: предмет договора, собственно, что покупаете, стороны договора, основания права собственности продавца, обязанности сторон и порядок расчетов
9 – провести расчеты в безопасной форме;

04 октября 2023г. опубликована моя экспертная книга «Сделка без риска – недвижимость», в которой я подробно поделился как правильно и безопасно покупать недвижимость.

Рекомендации подходят как для покупки квартиры или жилого дома, так и для покупки земельного участка.

В книге я поделился своей судебной практикой, разъяснениями Верховного Суда РФ по вопросам отмены сделок, признания сделок недействительными, а также по сохранению квартир, купленных у продавцов до их банкротства, и не только.

Юрист, Ярослав Сафронов