Строительный бум в Армении: миф или реальность?

С середины 2021 года, в Армении в информационном поле наблюдается невиданный интерес к строительной отрасли. По крайней мере об этом не перестают сообщать СМИ с репортажами о вводе в эксплуатацию очередных километров дорог, необходимость которых актуальна на протяжении последних 32 лет независимости третьей Республики. Субсидируемая государством ипотека не дает покоя обывателям, стремящимся улучшить свои жилищные условия. Правительственная программа строительства свыше 300 школ и 500 детских садов до 2026 года подогревает интерес к строительной отрасли Армении со стороны международных институтов развития и инвесторов. Но попробуем разобраться, все ли так оптимистично?

Как известно, строительный сектор является локомотивом экономического роста национальных экономик и одним из ключевых индикаторов экономической активности, уровня занятости, ликвидности финансовых активов и благоприятного инвестиционного климата. В то же время избыточная зависимость национальной экономики от одного сектора несет в себе значительные риски, которые особенно проявляются в период кризисов – девальвация национальной валюты, инфляция, кризис ликвидности, высокие процентные ставки и т.д. В случае с Арменией, с ее скромной экономикой, транспортной изоляцией от международных логистических маршрутов и невысоким уровнем платежеспособности потребителей, сектор строительства стал, с одной стороны, локомотивом в период активного экономического роста и значительным фактором падения ВВП в периоды кризиса.

Наибольший рост строительного сектора Армении наблюдался в период с 2003-2008гг, когда сектор увеличился почти в пять раз. Затем, в период глобального финансового кризиса, армянский строительный сектор пережил резкое сокращение, который продолжился в последующие 12 лет., как в абсолютном, так и в относительном к ВВП страны выражении.

С учетом того, что в структуре ВВП строительный сектор в период 2003-2008гг. являлся доминантам, это отразилось на высоких темпах экономического роста национальной экономики в эти годы. В то же время негативные последствия зависимости экономики от строительного сектора нивелировали положительный эффект за все предыдущие годы. Резкое сокращение строительного сектора Армении, связано было в первую очередь с сильной зависимостью от глобальных финансовых и экономических факторов, поскольку в секторе как спрос, так и предложение включали большую долю иностранных инвестиций. Начиная с 2016 года можно наблюдать условный рост сектора строительства, за исключением 2020 года, но в целом динамика роста носит восходящий характер. При этом, в 2021 году темпы роста строительного сектора составили 7,4%, в 2022 году – 12,5%. Однако, такую активность сектора нельзя характеризовать как бум, для сравнения, в период с 2003 по 2008 год средние темпы роста составляли около 40%.

Стоит также отметить, что общая площадь квартир многоквартирных зданий в Армении в период с 2000 по 2021 годы увеличилась всего на 11% - с 26 229 тыс. м2 до 29 171 тыс. м2., что меньше 0,5% роста в среднем в год. Для сравнения, в РФ за тот же период общая площадь квартир многоквартирных зданий выросла на более, чем 40%. Также показательным является сравнение обеспеченности жильем на одного жителя в Армении и РФ: 9,86 м2 на человека и 27,8 м2. Также для сравнения в Польше 27 м2, в Италии 31 м2, в Греции 45 м2, а лидером в мировом рейтинге является Австралия с 89 м2, что в почти в 2 аза больше, чем в Армении.

Капитальные вложения в строительный сектор демонстрировали стабильный и заметный рост вплоть до 2016 года. Но с 2017 года наблюдается падение показателей, особенно по части капитала, выраженного в остаточной стоимости основных средств. Так остаточная стоимость основных средств сократилась в два раза, и сохраняет свои позиции последние три года. В то же время показатель капиталоемкости претерпел существенный рост за последние 15 лет, с 4% в 2005 году до 17% в 2019 году, что свидетельствует о последовательном росте эффективности использования основного капитала (машин, оборудования, производственных зданий и сооружений) в Армении.

Также, стоит отметить, что динамика заработной платы в строительном секторе Армении развивается опережающими темпами и сопоставляя со средней заработной платой по стране, можно наблюдать превышение этого показателя. Такая же тенденция наблюдается с точки зрения стоимости труда. Например, в 2022 году средние показатели как заработной платы, так и стоимости труда фактически выравниваются с теми же показателями по экономике в целом.

С точки зрения занятости, сектор строительства Армении крайне нестабильный. До 2020 года большая часть трудовых ресурсов страны предпочитала выезжать на заработки в РФ, где средняя зарплата в секторе была в 3 раза выше, чем на Родине. Однако пандемия коронавирусной инфекции внесла свои корректировки в масштабы и интенсивность трудовой эмиграции из Армении, а рост средней заработной платы в секторе в Армении, военные действия в Украине и рост стоимости авиасообщения значительно сократил утечку трудовых ресурсов из страны и в последние несколько лет можно наблюдать значительный рост численности занятых в строительном секторе. Так по состоянию на 2021 год численность занятых в секторе составила 96 тысяч человек, что на почти на 10 тысяч человек превышает предыдущий пик, отмеченный в 2010 году. В общей занятости число работающих в сфере строительства составляет 8,8% в 2021 году и превышает средние показатели все предыдущие годы. Ключевой причиной такого резкого скачка числа занятых в секторе (как и занятых в экономике в целом), в том числе, является программа Правительства РА по регистрации всех незарегистрированных работников отрасли.

Очевидно, что доля и численность занятых в секторе сильно зависит от самого развития сектора, а также от интенсивности роста объемов строительства в стране. Вместе с тем сектор строительства специфичен также с точки зрения сезонности работ, а также спроса на те или иные виды специальности. Колебание численности занятых в секторе достигает в отдельных случаях 50 и более процентов. Также, в строительном секторе наблюдается дефицит сил и средств для производства строительных работ.

Касательного финансирования, необходимо отметить, что сектор строительства активно финансируется как со стороны банков, так и со стороны кредитных организаций. Вместе с тем логика финансирования со стороны банковского сектора значительно отличается от структуры и динамики финансирования со стороны кредитных организаций. Так с точки зрения обеспеченного кредитования сектора, наибольшая доля кредитов приходиться на долю строительства жилых и нежилых зданий, выраженных в иностранной валюте. При этом существенный рост кредитов мы наблюдаем последние несколько лет, тогда как предыдущие годы объёмы кредитования были достаточно стабильны. Вместе с тем, кредиты, выданные в драмах, демонстрируют заметный рост начиная с 2018 года, что по всей видимости связано с политикой ЦБ РА относительно процентных ставок по кредитам в национальной и иностранной валюте. Эти мероприятия в большей степени связаны с мерами ЦБ по снижению зависимости финансового сектора от международных резервных валют, и вместе с тем с регулированием денежного предложения в стране.

Что касается финансирования со стороны кредитных организаций, то пик приходится на период 2011-2014гг., и опять же представлен больше в иностранной валютой. С учетом роста динамики кредитования со стороны банковского сектора с 2016-2017гг., можно предположить, что предложение на рынке кредитов со стороны кредитных организаций было заменено предложением со стороны банков.

Правительство Армении активно реализует меры повышения привлекательности армянской экономики для прямых иностранных инвестиций, в том числе в строительном секторе. Национальный центр поддержки инвестицийEnterpriseArmeniaпредоставляет полный спектр бесплатных консультаций для инвесторов, предоставляя поддержку в оформлении земельных участков и реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере строительства. Также, законом Республики Армения установлен предельный срок предоставления разрешения на строительство в 45 дней, в соответствии с которым в 2022 году только в г. Ереване выдано более 300 разрешений на строительство. Фондом «Центр стратегического развития Республикой Армения» и Комитетом по градостроительству Республики Армения реализуется программа внедрения стандартов Технологии информационного моделирования в строительстве, которая позволит повсеместно внедрять современные технологии проектирования зданий и сооружений, сокращая сроки оценки проектной документации и способствовать повышению качества строительства.

Тем не менее, пока рано говорить о полноценном строительном буме в Армении, даже с учетом мер поддержки отрасли, объективных факторов, таких как сокращение трудовой эмиграции, рост ВВП страны или укрепление национальной валюты в последние нескольких лет. Текущий эпизодический рост в строительном секторе имеет скорее спекулятивный характер. Например, более 300 разрешений на строительство в г. Ереване, выданные в 2022 году, инвесторы в своем большинстве ожидали с 2018–2019 гг.

Экономические индикаторы не свидетельствуют о системном преобразовании отрасли, масштабном притоке инвестиций в отрасль и росте спроса как на жилую, так и на коммерческую недвижимость в масштабах страны. Реформы в ипотечном кредитовании по линии государственных программ по субсидированию в ближайшие 3-5 лет приведут к сокращению сектора строительства в связи с падением спроса. Без масштабных инфраструктурных проектов, таких, как строительство школ и детских садов, дорог, водохранилищ, промышленных предприятий, индустриальных парков, проектов развития территорий и т.д., строительная отрасль Армении рискует стать заложником ипотечного кредитования, что в конечном итоге приведет к насыщению текущего спроса на жилую недвижимость и к резкому сокращению объемов строительства в стране.

Трезвый взгляд на бизнес: точные прогнозы, экономические обзоры, самая свежая аналитика и новости из мира экономики…Все это на нашем канале https://t.me/armbusinessportal

Автор: Восканян Мариам доктор экономических наук, доцент Российско-Армянский Университет «Центр стратегического развития Республики Армения», Аналитик ААП

#Armenia #News