Купили… и что теперь делать?! Типичные сложности покупателей недвижимости в ОАЭ и способы их решения

В России риэлтор – удобный, но необязательный посредник при покупке недвижимости. В ОАЭ рынок устроен иначе. Во-первых, без агента купить что-то вообще нереально, застройщики настроены на работу именно с агентствами, а не с конечными покупателями. Во-вторых, с момента подписания договора купли-продажи все самое интересное (и сложное для инвестора) только начинается. Здесь агентство недвижимости – это главное связующее звено между покупателем и рынком, и сотрудничество с ним длится годами.

При этом большáя часть агентств, которые пачками появлялись в Дубае на волне ажиотажа 2022 года, ушла с рынка – когда российский спрос вернулся к норме, оставаться не было смысла, они изначально были настроены только на быстрый куш. В больших агентствах, которые вроде бы продолжают работать, тоже началась текучка кадров, и клиенты оказались фактически брошены.

Ко мне обращается масса людей, уже купивших недвижимость. Их агенты не отвечают на звонки, новых менеджеров взамен уволившихся назначать никто не спешит, а проблемы копятся. Я, конечно, предлагаю индивидуальные варианты действий в каждом случае, но многие вопросы типичны. Поэтому составила список возможных трудностей на каждом этапе покупки и способы, которыми мы в Ageeva Real Estate их решаем.

Все в формате чек-листа, чтобы вы могли быстро сориентироваться и найти решение для себя.

Сложности:

• Неликвидный объект и район
• Объект, не соответствующий целям инвестора
• Завышенные ожидания из-за некорректной рекламы
• Ненадежный застройщик
• Невыгодный план платежей по рассрочке

Чем мы можем помочь:

• Чёткое определение целей и задач инвеста
• Составление индивидуальной инвестиционной стратегии с реалистичными цифрами по доходности на вложенный капитал
• Консультация по районам, застройщикам и трендам рынка
• Подбор ликвидного объекта под цели и бюджет и самого выгодного плана платежей

EOI-депозит – это выражение интереса к проекту на предстарте, обычно составляет ~5% от стоимости лота

Сложности:

• Задержка с переводом денег в ОАЭ = срыв бронирования на предстарте
• Сомнения в выборе конкретного лота = срыв бронирования на старте продаж
• Общее промедление = лоты с нужными параметрами уже раскупили

Чем мы можем помочь:

• Вся информация о готовящихся стартах заранее
• Помощь в выборе способа перевода средств в ОАЭ и заблаговременная организация перевода
• Быстрое внесение EOI
• Определение рамочных параметров лота
• Знание рынка, контакты с застройщиками и менеджерами
• Максимально быстрое бронирование лучшего лота на старте

Первый платёж от 14% от стоимости объекта (10% + земельный налог: 4% Дубай, Рас-эль-Хайма, 2% Абу-Даби, Шарджа) + регистрационный взнос

Срок внесения платежа – до 14 дней с даты бронирования. Ждать никто не будет!

Сложности:

• Выбор способа перевода – не все банки делают переводы за границу
• Высокие комиссии, невыгодный курс конвертации
• Задержка со стороны банков и платёжных систем = срыв сделки

Чем мы можем помочь:

• Актуальный список банков и условий перевода
• Выбор самого быстрого и выгодного способа
• Сбор документов для проведения платежа (Booking Form, инвойс и т.д.)
• Мониторинг платежа
• Поддержание связи с финансовым и клиентским отделом застройщика

Сложности:

• Недопонимание процедуры: способы подписания, электронная форма и отправка бумажных экземпляров
• Непонимание содержания договора
• Сложности коммуникации с застройщиком
• Языковой барьер и разница менталитетов

Чем мы можем помочь:

• Организация процесса подписания и пересылки договора
• Все переговоры с застройщиком
• Консультации по содержанию договора
• Контроль соблюдения сроков

Сложности:

• Сложности в коммуникации с застройщиком, языковой барьер
• Затягивание сроков

Чем мы можем помочь:

• Все взаимодействие с застройщиком
• Контроль сроков вплоть до успешного получения Oqood

Сложности:

• Сложный поиск способа перевода денег в меняющихся реалиях
• Страшно перечислять деньги в никуда неизвестно с кем!
• Высокие комиссии и невыгодный курс конвертации
• Запросы дополнительных документов по сделке со стороны банка = сложности в коммуникации с застройщиком
• Запаздывание платежей = риск канцелляции сделки
• Потерянные платежи

Чем мы можем помочь:

• Помощь в выборе оптимального способа перевода
• Все коммуникации с застройщиком, запрос документов, инвойсов, актов сверки
• Контроль платежей и соблюдения графика

Сложности:

• Необходимость приезда в ОАЭ
• Языковой барьер
• Неопытность, невнимательный осмотр квартиры = недочёты, которые потом придется устранять за свой счет
• Неверное заполнение документов по недочётам = сложности и затягивание сроков устранения со стороны застройщика
• Незнакомый процесс регистрации и оплаты у оператора коммунальных услуг (DEWA)

Чем мы можем помочь:

• Возьмем на себя весь процесс home orientation и handover
• Профессионально осмотрим квартиру
• Проконтролируем устранение недочётов
• Подпишем документы
• Проконтролируем выдачу Title deed
• Проведем регистрацию в DEWA
• Поможем с оплатой на всех этапах

Средний ROI при долгосрочной аренде 7% годовых в $

Сложности:

• Необходимость приезда в ОАЭ
• Обустройство и подготовка квартиры
• Языковой барьер
• Непонимание рынка и цен = риск потерять в деньгах или отпугнуть арендаторов слишком высокой ценой
• Масса фейковых объявлений, которые могут запутать и дезинформировать
• Потеря времени = простой квартиры и потеря денег
• Незнание правовых норм и регулирования рынка аренды
• Текущий ремонт, вопросы арендаторов по эксплуатации
• Оплата коммунальных услуг
• Получение платежей за аренду из ОАЭ в РФ

Чем мы можем помочь:

• Оценка квартиры и расчёт ROI
• Обустройство и подготовка квартиры к аренде (при необходимости – помощь дизайнера)
• Профессиональная фото- и видеосъемка
• Размещение объявлений на всех площадках и собственных ресурсах компании
• Показ квартиры и переговоры с потенциальными арендаторами
• Подготовка и заключение договора и всех юридических документов с учетом ваших интересов
• Организация и контроль поступления арендной платы
• Организация и контроль оплаты коммунальных услуг
• Взаимодействие с арендаторами и решение всех текущих вопросов

Сложности:

• Неверный выбор момента для продажи = потери в доходности
• Непонимание рынка и цен = риск потерять в деньгах или отпугнуть покупателей
• Непонимание триггеров продаж и преимуществ объекта = непродающее объявление
• Масса фейковых объявлений, которые могут запутать и дезинформировать
• Предпродажная подготовка квартиры в чужой стране
• Языковой барьер
• Незнание правовых норм при заключении сделок купли-продажи
• Риск нарваться на мошенников
• Сложности с переводом денег от продажи на свои счета

Чем мы можем помочь:

• Анализ рынка, определение оптимального момента для продажи
• Профессиональная оценка квартиры
• Предпродажная подготовка
• Фото- и видеосъемка
• Размещение объявлений на всех площадках и собственных ресурсах компании
• Показ квартиры и переговоры с потенциальными покупателями
• Подготовка договора и всех юридических документов с учетом ваших интересов
• Контроль поступления оплаты
• Помощь в переводе рассрочки на покупателя при переуступке строящейся квартиры, получение всех разрешений от застройщика
• Помощь с переводом денег на счета вне ОАЭ

• Получении виз
• Открытии счетов в банке
• Регистрации юрлиц и релокации бизнеса

Купили недвижимость с нами или нет – у нас есть решение для каждого инвестора. Напишите мне в Telegram, чтобы узнать подробности.

Недвижимость в ОАЭ – это отличный инвестиционный актив, способный обеспечить высокий доход на много лет вперед. Но покупка в чужой стране и, тем более, удаленно всегда сопряжена со сложностями. Каждый этап предполагает массу коммуникаций с застройщиком, с банками, с госорганами, с покупателями и арендаторами. Именно поэтому важно с самого начала определить, кто и как будет ваши сложности решать. Если выбрать надежное профессиональное агентство, которое сопроводит вас на всех этапах, а не только до заключения договора, покупка и управление доходной недвижимостью будут комфортными.