Рынок недвижимости Бали сейчас на подъёме. С одной стороны, наблюдается небывалый спрос со стороны путешественников и новых резидентов, с другой — отсутствие достаточного предложения. Это создало ситуацию, когда новые девелоперские проекты стали востребованы как среди путешественников, так и среди инвесторов.
Однако начинается опасная тенденция. Из-за новой системы лицензирования многие девелоперские проекты теперь не соответствуют законам и не имеют законных оснований для получения необходимых разрешений на строительство и эксплуатацию.
Но обо всём по порядку.
Разрешения на строительство на Бали
Раньше в Индонезии действовала классическая система, когда до начала строительства и старта продаж нужно было получить разрешение на строительство — IMB.
По новой системе регистрации недвижимости, вступившей в силу в 2022 году, постройку можно лицензировать двумя способами:
- Классическим, когда разрешения получаются до начала строительства — PGB.
- Новым, когда разрешение получается по завершению строительства — SLF.
Сертификат соответствия (SLF) был придуман, чтобы упростить процесс для участников рынка недвижимости, давая им возможность получать все необходимые разрешения в процессе строительства. Это позволяло ускорить согласование, строительство и ввод объектов в эксплуатацию.
Но здесь начинается самое интересное. Некоторые девелоперы посчитали новую систему аналогом отсутствия любого регулирования, и на Бали стали появляться проекты, которые идут вразрез с существующими правилами.
Регулирование рынка недвижимости
Основные требования в туристической зоне: землю можно застраивать только наполовину. При этом максимальный размер застройки не должен превышать размер участка, умноженный на 2.
То есть, если у проекта участок 20 соток, то строиться можно только на 10 сотках, при этом максимальный объём строительства не должен превышать 4000 м².
Многие проекты, продаваемые сейчас на Бали, почему-то не следуют этим правилам. Участки застраиваются под 100%, а максимальный метраж застройки превышается в несколько раз. Чаще всего это касается проектов с апартаментами.
Логика у девелоперов понятна: чем больше можно построить на квадратном метре земли, тем выше доходность проекта. Но что они надеются в плане разрешений — неясно.
В результате инвесторы вкладываются в проект, не зная его легальных перспектив. А это рискованно. Проектов, не имеющих оснований для получения разрешающих документов на Бали, становится всё больше.
Решение: смотреть проектную документацию и отдавайте ее на проверку независимым консультантам с нормальной репутацией.
Там же все сразу все ответы на вопросы:
- "Сколько всего соток земли?" - Подтверждающие документы
- "Сколько всего м2 строительства?" - Чертежи в CAD прилагаются
- "Где половина земли, которая отводится под зеленую зону и парковку?" - Вот, смотрите.
Эта информация дает потенциальным покупателям базовое представление о принципах регулирования рынка недвижимости на Бали и поможет сохранить3 деньги при негативном сценарии.