О некоторых закономерностях и последовательностях девелопмента территорий. С чего всё начинается и чем всё заканчивается?
По наблюдениям, всё начинается с бизнеса. Создание (разработка) девелоперского продукта всегда начинается с ответа на вопрос: какой и в каком виде бизнес заводим на территорию? Причем не вообще бизнес, а, в первую очередь, торговлю и сервис. И не торговлю вообще, а в начале, продукты. И не сервис вообще, а сервис, связанный с едой. Другими словами, при создании девелоперского продукта необходимо решить вопрос с едой для людей. Чем и как их кормить на преобразуемой территории? Напоить людей кофе, налить им бокал пива, дать им шоколадку или пиццу — одни из самых популярных вариантов ответа на этот вопрос. При этом, никакого складского или производственного бизнеса не должно быть. Эти бизнесы создаются отдельно и независимо.
Далее, после еды идут развлечения, как пассивные, так и активные — всё, что даёт человеку положительные эмоции — в первую очередь шопинг («новый воротничок потребовал новое платье»). Затем спорт, отдых и т.д., и т.п.
Причём, чем большую территорию занимает девелоперский продукт, тем более крупный бизнес заводится на территорию. Сетевые продуктовые супермаркеты, ТРЦ работают на огромных территориях, а скромные девелоперские продукты до нескольких десятков гектар вполне могут удовлетвориться небольшими стритритейловскими лавками, лавчонками, да продуктовыми площадными рынками.
И когда вопрос с бизнесом решён, начинается его загрузка жильём. Сколько и в каком формате надо создать жилья, чтобы задуманный девелопером бизнес работал в прибыль? Если быть более точным, то девелоперский продукт создаётся в виде определённой пропорции или соотношения между бизнесом и жильём.
По наблюдениям за множеством разных девелоперских продуктов, скромный по размерам бизнес функционирует лучше крупных торговых площадок — лучше тысяча разных мелких бизнесов (500 различных кафе, ресторанов, бакалейщиков), чем одна большая «фабрика-кухня». Но, когда девелоперский продукт территориально огромен, когда негде и неоткуда брать такое количество мелких бизнесов, тогда, однозначно, стоит подумать о сетевых супермаркетах. По большому счёту, идея сетевых супермаркетов — это своеобразная компенсация недостатка в мелких и малых бизнесах.
Относительно же бизнесовой составляющей девелоперского продукта создаются и элементы, отвечающие за отдых и развлечения. Например, различные набережные, прогулочные зоны, улицы — это не трейл и не автомобильные дороги — это бизнес-зона — шопинг и развлечения, а не вариант достичь дзен. И в этом смысле мелкий бизнес для девелоперского продукта в разы эффективнее крупного. Но, как и в предыдущем случае, огромные территории испытывают жуткую нехватку мелкого бизнеса и им приходится обращаться к крупным сетевым компаниям — которые легко сочетают шопинг с отдыхом и развлечениями.
Наверное, в этом и заключается великая идея девелоперского бизнеса — он формирует площади под бизнес и нагружает их потребителями. И инвестиции в недвижимость связаны не просто с квадратными метрами, а с формированием условий для существования многих других бизнесов. На каких территориях множится бизнес, там и следует скупать «потребительские условия»