О спальных районах и механизмах их реализации
Спальный район является основным видом девелоперской продукции. Когда мы говорим о девелоперском массмаркете, крупных застройщиках и прочем того же рода, то мы должны подразумевать спальные районы. В этих самых спальных районах, где 75% территории занимают индивидуальные дома, 20% парки, зоны для отдыха, 5% отдано под торговлю, школы, скрыта некая продуктовая уникальность. Да, спальный район, как вид, тип девелоперской продукции является самым масштабируемым и самым объемным, самым долгосрочным, долгоиграющим. На нём очень эффективно получается работать с издержками, производственными цепочками и многим другим. Но есть ещё и потребители, которые весьма охотно его раскупают, несмотря на его тотальную тишину и пустынность, отсутствие какого-либо движа.
Далее, хотелось бы изложить один из самых популярных механизмов реализации спальных районов в девелоперской практике.
Чем хороши спальные районы для девелоперов, так это тем, что между процессом его застройки и началом жизни в нем людей нет практически никакой связи. Один дом построен — можно начинать жить. С многоквартирником такой фокус не прокатит — или все этажи и квартиры готовы для жизни, или никто в нем не живет. А в случае со спальным районом такой взаимосвязи нет.
Чем больше застройщиков участвует в создании спального района, тем архитектура разнообразней, внутренняя отделка интересней — конкуренция. Участки, на которых строятся дома, обычно, выкупаются ещё на стадии дорог и инженерных коммуникаций застройщиками. Простым смертным они не доступны — девелоперу интересны оптовики с хорошей репутацией. Так что, когда человек выбирает участок, то он выбирает автоматом и застройщика. Но можно выбрать сначала застройщика, а потом участок.
Но на этом нюансы не заканчиваются. Застройщик выкупает у девелопера участки с четким обязательством, какой дом он может построить (читай: структура застройки участка, которая сводится к месту гаража или парковки относительно улицы), сколько деревьев он должен посадить перед домом, какие клумбы сделать, чем обшить фасад дома и прочие «рабские условия», не дающие особо размечтаться о «доме мечты» ни застройщику, ни заказчику строительства. А всё потому, что в основе спального района лежит разработанный девелопером и утверждённый муниципалитетом мастер-план территории, где черным по белому прописан дизайн-код территории.