Прежде чем продавать квартиру надо понимать из каких этапов эта самая продажа состоит.
1) Желание собственника продать свою недвижимость
Оно должно быть четко оформлено в виде минимума из двух цифр – а)желаемая цена продажи и б) желаемые сроки продажи.
Без этих двух цифр нет никакого смысла приступать к каким-либо активным действиям
2) Тестовая реклама
Тестируется рекламная цена. Как написать рекламную цену подробно рассказал в аудиокасте "Три быстрых приема создания текста рекламы квартиры"
Понимая, что на цену рекламы у вас нет негатива со стороны рынка или полного игнорирования, вы идёте дальше
3) Рекламная кампания
Вы пишите уже более качественные рекламные объявления. Делаете фотографии, привлекая профессионального фотографа.
И уже публикуете это обновленное вместо старого.
4) Работа со звонками
Задача рекламного объявления: убедить потенциальных покупателей позвонить вам по номеру, который указан в объявлении.
Вы общаетесь с потенциальными покупателями по телефону, чтобы отфильтровать звонящих и убедить избранных приехать и посмотреть вашу квартиру.
5) Показ квартиры
На показе квартиры вы проводите огромный объем работы.
Задача – продать смотрящему свою квартиру, условия будущей сделка и себя, как собственника.
6) Переговоры №1
Как правило, они происходят по телефону, либо сразу после просмотра уже лично.
Здесь обсуждаются такие вещи, как сделка (сама по себе, ее структура). Уточняется цена в договоре купли-продажи (ДКП), дата выхода на сделку и какие документы должны подготовить вы, как продавец, а какие – сам покупатель.
В каком виде будут расчеты, в каком банке они будут (необязательно). И какой срок физического и юридического освобождения.
7) Подписание договора аванса/задатка
Что выбрать – аванс или задаток – определяется структурой сделки. Здесь нет однозначного ответа.
В договоре прописываются все условия будущей сделки, согласованные на Переговорах №1.
После подписали договор аванса/задатка продавец получает деньги.
8) Подготовка к сделке
Обе стороны собирают все необходимые документы. Покупатель аккумулирует все необходимые денежные средства для проведения будущей сделки.
Тут тоже возможны Переговоры №2.
Переговоры как положительные – когда стороны что-то не до конца обсудили при внесении получения аванс или задатка.
Или отрицательные – стороны начинают менять условия будущей сделки одностороннем порядке.
9) Сделка
На сделке происходят расчеты между покупателем и продавцом – первый расстается с деньгами, но второй их еще не получает.
Подписывается ДКП квартиры и сдаются документов по квартире на государственную регистрацию перехода права собственности.
На сделке тоже могут быть переговоры. Точнее шантаж одной стороны для изменения условий сделки в свою пользу. Это уже Переговоры №3
Важно помнить: продажа квартиры — это подписание ДКП.
Но переход права собственности произойдет только после государственной регистрации этого самого перехода.
Это два разных действия.
После того как переход права собственности зарегистрирован продавец получает деньги, предоставляя в банк те документы и в том виде, которые были прописаны в договоре аренде банковской ячейки или аккредитива.
10) Физическое и юридическое освобождение квартиры
Снятие с регистрационного учета из квартиры и регистрация по новому месту жительства всех, кто был на момент сделки .
Физическое освобождение — вывоз мебели и личных вещей, которая не должна оставаться после перехода права собственности на имя покупателя.
11) Передача квартир покупателю
Здесь подписывается акт первой передачи квартиры, вы приносите все документы на счетчики на воду, электричество, на газ, все паспорта приборов учета.
Это типовой порядок этапов сделки на вторичке. Но не всегда все проходит именно так.
И в этом кроется большая проблема.