В чём кроется секрет стабильности рынка недвижимости США?

Одна из ключевых причин, несмотря на рекордно низкие уровни продаж, — высокая стоимость недвижимости в сочетании с относительно низкой задолженностью по ипотечным кредитам.

Соотношение рыночной стоимости недвижимости к располагаемым доходам достигло 254%. Для сравнения, средний показатель за период с 2010 по 2019 год составлял 190%, что на треть выше обычного уровня. Это может указывать на формирование пузыря.

Причины высоких цен на недвижимость:

• Недостаточное предложение не компенсирует падение спроса. Оценки указывают на дефицит от 6 до 7 миллионов домов, что эквивалентно пяти годам строительства при текущих темпах.

• Ожидание инфляции.

• Массовая покупка недвижимости ипотечными фондами.

• Концентрация денежных средств среди богатых слоёв населения, что приводит к смещению спроса в сегмент дорогой недвижимости.

Факторы стабильности рынка недвижимости:

• Более строгие критерии выбора ипотечных заёмщиков по сравнению с периодом 2003-2007 годов.

• Объём ипотечных кредитов относительно стоимости недвижимости составляет 27%. В период кризиса Subprime это соотношение достигало 50%, что почти в два раза выше текущего уровня и считается безопасным по историческим меркам. Это связано с ростом стоимости залоговой недвижимости, особенно для кредитов, взятых в период с 2010 по 2013 год.

• Отношение ипотечного долга к располагаемым доходам составляет 69% — это минимальный показатель с 2001 года.

Тем не менее цены на недвижимость могут снизиться из-за падения спроса на ипотечные кредиты, которое вызвано чрезвычайно высокими процентными ставками и уменьшением уровня сбережений.

Это снижение цен вряд ли приведёт к серьёзным деструктивным изменениям из-за более ответственных и надёжных заёмщиков в 2023 году по сравнению с 2007 годом и за счёт накопленного резерва устойчивости.

Для возникновения кризиса потребуется сокращение доходов домохозяйств, в основном из-за увольнений.