✅ Безопасная сдача квартиры в аренду — это не только правильный выбор жильца, но и грамотно составленный договор, который защитит собственника в спорной ситуации.
Стоит обратить внимание на следующие пункты в договоре:
1. Использование квартиры только для проживания.
▪Фактически таким пунктом устанавливается запрет на ведение коммерческой деятельности в квартире, использования как склада интернет-магазина, майнинг-фермы, места оказания услуг и т.д.
▪Удаленная офисная занятость нанимателя, как правило, никак не ограничивается собственником, но оговаривается до заключения договора при знакомстве.
2. Необходимость получения письменного согласия собственника на пребывание в квартире лиц, не указанных в договоре найма, как совместно проживающих с нанимателем. Запрет пребывания в квартире третьих лиц, не указанных в договоре.
▪Договором может быть предусмотрен срок, в течение которого третьи лица могут находиться в жилом помещении без уведомления собственника и получения письменного согласия, например, сутки.
3. Возврат страхового депозита только при выезде после детального осмотра квартиры и подписания передаточного акта с фиксацией ущерба жилому помещению, мебели и техники, если таковой был нанесен по вине нанимателя.
▪Многие наймодатели совершают ошибку и позволяют прожить последний месяц по договору найма за счет страхового депозита. Когда дело доходит до передачи недвижимости – жильцы просто “испаряются”, бросив ключи в почтовый ящик. Собственник же остается в неубранной квартире с мелкими (в лучшем случае) поломками.
4. Использование страхового депозита – клининг при выезде, поломки, штрафы за досрочное расторжение договора по вине жильцов.
▪Чем подробнее в договоре найма будут указаны случаи использования страхового депозита собственником, тем меньше спорных ситуаций возникнет, тем более дисциплинирован будет наниматель.
5. Выселение при досрочном расторжении по вине/инициативе нанимателя: как происходит освобождение квартиры в отсутствие нанимателя, куда и за чей счет вывозятся его вещи на хранение.
▪Самый сложный пункт с точки зрения содержания, сформулировать его однозначно и грамотно сможет только профессионал. Нужно четко указать причины досрочного расторжения, сроки по истечению которых наймодатель имеет право ограничить доступ нанимателя в квартиру, способы освобождения квартиры от вещей нанимателя при его отсутствии, ответственность за хранение таких вещей третьими лицами, удержание их собственником, утилизация вещей в случае невостребованности в течение определенного срока и т.д.
6. Частота проверки состояния квартиры и время, за которое собственник предупреждает о своем визите.
7. Запрет передачи квартиры в поднаем без письменного согласия собственника.
▪Актуально для многокомнатных квартир. Часто наниматели “придумывают” бизнес: снимают трехкомнатную квартиру, в одной комнате живут, остальные сдают на долгий срок или посуточно. Наймодатель в таком случае получает повышенной износ внутренней отделки, мебели и техники, сомнительный контингент в квартире.
8. Запрет проживания с домашними питомцами и посещения квартиры третьими лицами с домашними питомцами.
▪Не все собственники против домашних животных в квартире, но, если такое требование есть изначально, необходимо отразить его в договоре.
9. Запрет перепланировки, переоборудования, переустройства квартиры без письменного согласия собственника.
▪Некоторые наниматели с легкостью сверлят отверстия под кронштейны для своей техники, устанавливают детские спортивные уголки, привешивают перекладины, снимают с петель двери и т.д., после отъезда жильцов собственник рискует увидеть следы “пулеметных очередей” на стенах. Чтобы этого не допустить, лучше изначально включить в договор соответствующий пункт и установить необходимость письменного согласования любых изменений.
10. Запрет курения в квартире.
▪Не все собственники против, но, если изначально есть такое условие, его необходимо включить в договор.
11. Запрет проживания с детьми. Многие собственники лояльны к нанимателям с детьми, тогда этот пункт не имеет смысла.
▪Если же наймодатель по каким-то причинам не рассматривает жильцов с детьми, нужно это отразить в договоре, а также подумать над тем, как стороны обязаны действовать в случае изменения состава проживающих при рождении ребенка. Например, о возникновении обязанности у нанимателя предупредить собственника за 4-6 месяцев до рождения ребенка, а у наймодателя – права письменно согласовать изменение состава проживающих или отказать нанимателю с условием освобождения квартиры в определенный срок.
12. Срок, за который наниматель обязан предупредить о досрочном расторжении, штрафные санкции в случае несоблюдения срока.
13. Оплата интернет, коммунальных платежей, воды, электроэнергии: кто и за что платит.
▪Показания счетчиков на момент заселения в квартиру. Способы ежемесячной передачи показаний собственнику, например, фото приборов учета, отправляемые до определенного числа каждого месяца в мессенджере или по электронной почте, указанной в договоре.
14. Возможность увеличения стоимости проживания через полгода или год – при пролонгации договора найма.
▪Стоимость аренды, особенно в крупных городах, может изменяться довольно быстро, в течение нескольких месяцев, поэтому для наймодателя важно иметь возможность повышения цены до уровня рыночной, установленной на аналогичные варианты.
15. Опись имущества, передаваемого вместе с квартирой.
▪Список мебели, техники, передаваемой вместе с квартирой нанимателю, состояние внутренней отделки квартиры. В некоторых случаях в качестве приложения к договору могут быть прикреплены фото интерьера.
❗Обзор пунктов не является руководством к самостоятельному составлению договора найма. Также вышеперечисленные пункты не являются обязательными к включению в каждый договор.
✅ Все сделки индивидуальны и договор найма должен готовить профессионал, учитывая баланс интересов обеих сторон, а не только собственника жилья!
📌 Рассказываю о недвижимости, налогах, нюансах законодательства на канале Telegram: Риэлтор Дмитрий Каредва.