Мы с коллегами из «Лурье, Чумаков и Партнеры» постоянно отслеживаем и анализируем новости, связанные c особенностями совершения сделок и операций в период действия ограничений, введенных после 24 февраля 2022 года. Полезной информацией мы стараемся делиться с нашей аудиторией в телеграм-канале.
Если после прочтения статьи (а также после FAQ по ключевым вопросам, приведенным внизу) у вас все-таки останутся вопросы, пишите мне на morozov@lch. legal.
Так какие же сделки с недвижимостью запрещены?
Все сделки с недвижимостью между валютными резидентами РФ и «недружественными» лицами подлежат согласованию с Правительственной комиссией, если для той или иной сделки не предусмотрено исключение.
Вообще, исключений достаточно много, и ключевые из них перечислены ниже. Тем не менее, согласование потребуется для покупки российской недвижимости у «недружественных» лиц, если оплата будет осуществляться не через счет типа «С», или для покупки иностранной недвижимости у «недружественного» лица, если оплата будет осуществляться с российского счета.
«Недружественными» лицами запрет не ограничивается. Если «дружественный» нерезидент приобрел недвижимость после 22 февраля 2022 года, то запрет также распространяется и на сделки резидента по приобретению такой недвижимости. Смысл ограничения понятен – не надо приобретать недвижимость на дружественного нерезидента, чтобы потом выкупить у него недвижимость.
«Недружественные» лица – кто они?
Теперь давайте попробуем разобраться с тем, кто они такие, эти «недружественные» лица.
«Недружественные» лица являются таковыми потому, что они как-то связаны с «недружественными» государствами. Список таких государств установлен Правительством РФ — см. здесь и здесь.
Так, иностранные лица становятся «недружественными», если:
· они имеют гражданство «недружественного» государства;
· они зарегистрированы в «недружественном» государстве;
· «недружественное» государство является для таких лиц «местом преимущественного ведения» ими «местом хозяйственной деятельности», или «местом преимущественного извлечения прибыли»;
· находятся под контролем лиц, перечисленных выше.
Впрочем, иностранное лицо все же не будет считаться «недружественным», если:
· его конечными бенефициарами являются РФ, российские юрлица или физлица, и
· информация об этом раскрыта налоговым органам РФ. Принято считать, что здесь речь идет об уведомлении о КИК, хотя на самом деле формальная «привязка» к КИК не предусмотрена.
Исключения из ограничений
Пока что перечисленные ниже сделки с недвижимостью не подлежат согласованию:
(А) Продажа резидентами недвижимости в пользу граждан из «недружественных» государств и «недружественных» юрлиц.
(Б) Покупка резидентами недвижимости у «недружественных» граждан и юрлиц при проведении расчетов через счет типа «С» (деньги на этом счете могут быть использованы только в РФ и только для ограниченного числа операций).
(В) Договоры долевого участия, когда «дольщиками» являются «недружественные» лица или российские юрлица, находящиеся под контролем «недружественных» лиц.
(Г) Безвозмездные сделки с недвижимостью, совершаемые между супругами и близкими родственниками.
(Д) Дарение «недружественными» лицами недвижимости физлицам-резидентам.
(Е) Сделки между резидентами и застройщиками, которые находятся под контролем «недружественных» лиц.
(Ж) Продажа резидентами недвижимости в пользу российских юрлиц, если доля владения «недружественных» лиц не превышает: (а) 50% минус одна акция для ПАО, (б) 25% минус одна акция для АО, (б) 25% минус один голос для ООО.
(Ж) Сделки между резидентами и российскими кредитными организациями (некредитными финансовыми организациями).
Есть еще несколько исключений для сделок с резидентами – банкротами и с органам местного самоуправления.
Часто задаваемые вопросы
Может ли гражданин РФ, который имеет вид на жительство в «недружественной» стране или гражданство такой страны, совершать сделки с недвижимостью в РФ?
Для регистрации сделок с недвижимостью юридически значимым является наличие российского гражданства. Проще говоря, граждане РФ, которые имеют гражданство «недружественной» страны, могут покупать и продавать недвижимость в РФ без ограничений.
Являются ли российские юрлица «недружественными», если они контролируются «недружественными» лицами?
Есть подозрение, что да. Указ по сделкам с недвижимостью прямо не исключает российских юрлиц, которые контролируются «недружественными» лицами, из числа «недружественных».
Распространяются ли ограничения на недвижимость, которая находится за пределами РФ?
Да. Но ограничения не касаются сделок с недвижимостью за пределами РФ, если расчеты по ней осуществляются через иностранный счет, информация о котором раскрыта ФНС.
Как покупать недвижимость за границей?
Лучше оплачивать зарубежную недвижимость с задекларированного иностранного счета.
Какие существуют риски при совершении сделки с недвижимостью без согласования Правительственной комиссией?
Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности на российскую недвижимость.
Кроме того, есть риск что такую сделку могут признать незаконной валютной операцией. Сейчас штраф составляет от 20% до 40% от суммы такой операции. Хотя надо признать, что практических примеров применения этой санкции пока нет
Если резидент РФ приобрел недвижимость в нарушение требований, а затем по каким-либо причинам утратил статус резидентства, существует ли вероятность штрафа?
Да, но в пределах двух лет с момента проведения оплаты.
Если нерезидент приобрел недвижимость в нарушение требований и затем приобрел статус валютного резидента РФ, будет ли он подлежать административной ответственности?
Нет.
Если валютные резидент РФ приобрел зарубежную недвижимость в период, когда он был не обязан декларировать свой зарубежный счет, может ли он быть привлечен к административной ответственности?
Скорее всего, нет, т. к. регулирующим органам будет сложно отследить информацию об оплате такой недвижимости.
Если обменять недвижимость на другое имущество без согласования Правительственной комиссии, существует ли риск привлечения к административной ответственности?
Если недвижимость обменять на ценные бумаги, то это может быть «незаконной валютной операцией», а за это полагается штраф – см. выше.