Обычно до заключения договора купли-продажи продавец предлагает покупателю оплатить ему некую сумму денег, и, тем самым подтвердить серьезность своих намерений по покупке квартиры согласно достигнутой договоренности. Бывает, что в обиходе продавец называет задаток залогом, что юридически не правильно, но подразумевает он именно задаток.
И вот, вам нравится и квартира, и инфраструктура вокруг, и сосед (ка) в принципе ничего так, и вы готовы внести задаток, поскольку уверены, что готовы подписать договор купли-продажи, и не хотели бы, чтобы квартиру продали кому-то еще.
Для подготовки сделки купли-продажи может потребоваться некоторое время, ведь нужно составить договор купли-продажи, получить справку об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи и взносы на капитальный ремонт (кстати, долг по взносам на капитальный ремонт переходит на нового собственника), сняться с регистрационного учета и т.п. Поэтому оплатив задаток, вы получаете финансовую гарантию того, что продавец не продаст квартиру кому-то еще, а продавец получает уверенность, что вы серьезный покупатель.
Если сделка купли-продажи не состоится по вине покупателя (например, покупатель нашел более интересный вариант и т.п.), деньги останутся у продавца. Если же продавец отказывается заключать договор купли-продажи (например, у него нашелся покупатель, предложивший большую сумму), он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.
Задаток давайте если:
1. Перед вами собственник (смотрим паспорт и свидетельство о праве собственности/с 2017 года вместо свидетельства выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах)
2. Собственник предоставляет вам выписку из ЕГРН (дата выдачи не позднее 1 месяца), и в ней его ФИО по-прежнему в разделе «правообладатель», а раздел «ограничение прав и обременение объекта недвижимости» радует вас отсутствием какого-либо обременения, например, ареста/запрета на совершение сделки.
Задаток оформляйте исключительно в письменной форме и всегда с формулировкой «задаток». Поэтому, прежде чем передавать деньги, составляйте предварительный договор купли-продажи, где пропишете условия о задатке:
1. Дата заключения предварительного договора;
2. Информация о сторонах (продавце и покупателя с паспортными данными);
3. Сведения о недвижимости (обязательно кадастровый номер, адрес, площадь);
4. Сроки подписания основного договора каждой из сторон;
5. Условие о задатке:
«В качестве гарантии заключения в будущем Основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных настоящим Предварительным договором, а также в обеспечение надлежащего исполнения Основного договора купли-продажи Стороны договорились о внесении Покупателем задатка в размере _________ рублей в срок до __________ путем передачи наличных денежных средств (или банковским переводом на счет Продавца.
Если Покупатель уклонится или откажется от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости (квартиры), задаток остается у Продавца.
Если Продавец уклонится или откажется от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости (квартиры), он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка не позднее __________.
В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости (квартиры) сумма задатка подлежит зачету в счет исполнения обязанности Покупателя по оплате квартиры».
Для того, чтобы задаток выполнил свою обеспечительную функцию и остался, например, у продавца, тот должен инициировать подписание основного договора купли-продажи: направляет покупателю проект договора почтой РФ с описью вложения, направляет телеграммы с указанием времени и места подписания договора. Аналогично поступает и добросовестный покупатель, который рассчитывает, что задаток вернется к нему в двойном размере, если продавец договор не заключит.
Если обе стороны промолчат и не подпишут договор купли-продажи в срок, согласованный в предварительном договоре, то полученная продавцом денежная сумма будет считаться не задатком, а авансом, который подлежит возврату покупателю.
ПС. Если у суда возникают сомнения в том, является ли уплаченная сумма задатком, в частности в связи с несоблюдением письменной формы задатка, то эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.