Надежда Занина - Руководитель практики земельного, градостроительного и административного права Юридической компании Top Line
01.04.2020г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее по тексту – Закон), который предусматривает ряд мер, направленных на решение вопросов, возникающих вследствие введения режима повышенной готовности и ограничительных мероприятий, в связи с распространением коронавирусной инфекции.В частности, статьей 19 Закона предусмотрена обязанность арендодателей по предоставлению отсрочки уплаты арендных платежей.Так, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества. Данная обязанность касается договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. При этом указано, что требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 Закона).Статьей 19 Закона, кроме того, предусмотрено право:
- изменения размера арендной платы по указанным договорам аренды по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (ч. 2 ст. 19 Закона).
- арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ (ч. 3 ст. 19 Закона).
06.04.2020г. вступило в силу постановление Правительства РФ № 439 от 03.04.2020г. «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (текст можно посмотреть здесь).
Требования предусматривают:
1) Общие правила предоставления отсрочки:
- отсрочка предоставляется по вышеназванным договорам аренды, арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (п. 1 Требований). Перечень утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:
Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД 2: 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21, 52.23.1),Культура, организация досуга и развлечений (коды ОКВЭД 2: 90),Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (коды ОКВЭД 2: 93, 96.04, 86.90.4),Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (коды ОКВЭД 2: 79),Гостиничный бизнес (коды ОКВЭД 2: 55),Общественное питание (коды ОКВЭД 2: 56),Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (коды ОКВЭД 2: 85.41, 88.91),Деятельность по организации конференций и выставок (коды ОКВЭД 2: 82.3),Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (коды ОКВЭД 2: 95, 96.01, 96.02);
- отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (п. 2 Требований);
- отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (п. 3 Требований).
2) Условия предоставления отсрочки:
- задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
- отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ до 1 октября 2020 г.;
- штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
- установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
- размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
- если договором аренды предусматривается включение в арендную плату коммунальных платежей и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
Вышеназванные условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.Правительству РФ, органам государственной и муниципальной власти (в отношении государственного и муниципального имущества), а также сторонам договора предоставлено право установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями (п. 5, п. 6 Требований).Следует также отметить, что Постановлением рекомендовано:
- арендодателям при предоставлении отсрочки в соответствии с Требованиями предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации;
- органам власти субъектов РФ и органам местного самоуправления рекомендовано предоставить арендодателя, предоставившим арендаторам отсрочку согласно Требованиям, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка (п. 2 Постановления).