Сергей Башкевич
126

Требуется быстро расторгнуть договор аренды, но непонятно каким образом это сделать (разбор типичных ситуаций)

Экономические проблемы, спровоцированные распространением новой коронавирусной инфекцией (2019-nCoV), затронули средний и малый бизнес. По признанию крупных арендодателей, сегодня ситуация уникальна и не похожа ни на один из прошлых кризисов. Ведь когда был рост цен на валюту и падение стоимости на энергоресурсы, люди посещали магазины и была торговая активность внутри страны. Сейчас товарооборот замер и весь офлайн страдает от дефицита денежного дохода.

В закладки

По этой причине бизнес снижает траты, в частности, по аренде. При этом в одних случаях просят скидку, а в других арендаторы расторгают договор.

Paul Blow @paulyblow

Прежде важно отметить следующее:

  • Договор аренды действует на тот срок, на который он был заключен.
  • Нельзя прекратить договор аренды лишь покинув помещение. Обязанность оплачивать сохраняется за арендатором, пока не будут соблюдены все юридические процедуры расторжения.
  • Потеря источника дохода из-за введенных правительством мер против эпидемии не является законной причиной не платить за аренду.

Например, Сбербанк как арендатор помещений для своих отделений имеет заготовленные способы расторжения договора. Он заранее указывает в них особые условия. В частности, банк может в одностороннем порядке и без обращения в суд отказаться от договора, лишь уведомив об этом арендодателя за 6 месяцев. Так весьма гладко удается разорвать соглашение, срок которого может составлять >5 лет.

Быстрым расторжением договора считается, когда арендатор и арендодатель подпишут соглашение о расторжении.

При этом для арендатора оно будет благоприятным, если на него не возложат никаких компенсаций в виде штрафов, обязанностей по ремонту и возмещению убытков. Тем не менее, весь вопрос в том, что именно будет выгодно: расторгнуть с выплатой компенсаций либо расторгнуть договор по решению суда. Во втором случае следует оценивать стоимость юридического сопровождения процесса.

Возможно, достаточно ограничиться внесением изменений в условия договора, не отказываясь от него. Ведь всё зависит от ситуации. Иногда и отсрочка в платежах выгодна арендатору.

Договор аренды недвижимости с момента своего зарождения еще в Древнем Риме считался договором для бедных. То есть, если человек не мог приобрести себе имущество по полной стоимости, то он мог купить лишь его временное пользование. Потому уже в современном законодательстве наблюдается перекос в пользу - арендатора как слабой стороны.

Ситуация # 1. Мы закрываем бизнес и попросили собственника расторгнуть с нами договор.

Потеря спроса по услугам малых предприятий, является серьезной причиной закрыться. По крайней мере, разорвать обременительные договоры.

В случае с арендой существует 3 основных способа расторгнуть договор и 1 дополнительный, который применим в настоящее время (распространение эпидемии):

  1. По соглашению сторон. Когда стороны совместно подписывают документ о расторжении договора аренды.
  2. В одностороннем порядке. Если законом или договором прямо предусмотрены условия, при наступлении которых сторона без суда отказывается от договора, и он признается расторгнутым.
  3. По решению суда. В тех случаях, когда расторжение должно быть одобрено судом, поскольку у сторон есть разногласия по факту расторжения.
  4. По решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (распространение эпидемии). В данном случае речь идет о применении статьи 451 ГК РФ.

Так, обратился клиент, у которого открыт розничный магазин одежды в торговом центре. На сегодняшний момент арендодатель не желает расторгать договор. Для него отпустить арендатора - это убытки в виде сокращения дохода. Ситуация осложняется тем, что торговый центр был построен с привлечением кредитных средств. Потому поступление платежей от аренды очень важно для собственника, чтобы расплачиваться по долговым обязательствам.

Поскольку договор аренды заключен на 11 месяцев начиная с октября 2019 года, расторжение для клиента является приоритетной задачей. В противном случае, его расход по оплате аренды станет для него убытком.

В статье "Как быстро расторгнуть договор аренды во время эпидемии? — Инструкция" подробно описан порядок действий. Объяснен их смысл, изложены шаги арендатора в этом деле. Переходите по ссылке.

Решением является:

  • Направление уведомления арендодателю о расторжении договора аренды. В нем мы указали, что последствия пандемии является ситуацией, которую стороны не могли предвидеть в момент заключения договора. Преодолеть сложившуюся обстановку сегодня невозможно. Сохранение договора в нынешнем виде принесет неоправданные убытки арендатору.
  • Установление срока для передачи помещения обратно арендодателю.
  • Подготовка искового заявления в суд о признании договора расторгнутым и возврате обеспечительного платежа клиенту.

Стремитесь донести мысль, что снижение арендной платы - это выгодно арендодателю. На рынке уже сейчас увеличивается предложение по свободным площадям. Как, например, на рынке жилых помещений. В нынешнем положении расторжение ведет к полной утрате дохода на длительный срок.

Ситуация # 2. Мы просили арендодателя о скидке в 50%, но он отказал.

До 1 апреля 2020 года законодательство об аренде не было лояльным для арендаторов. Они не могли ожидать снижения стоимости аренды в рамках законных процедур. Потому приходилось решать вопрос сугубо индивидуально. В статье "Кто по новому закону в 2020 году получит каникулы при аренде недвижимости?" были кратко изложены новые изменения.

За консультацией обратилась клиентка, у которой была открыта студия детского творчества. Указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" (п. 3.1) затронул её напрямую. Была приостановлена деятельность детских игровых комнат и детских развлекательных центров.

В марте она самостоятельно обратилась к арендодателю. На просьбу снизить арендную плату он ответил отказом. Снижать он ничего не намерен, поскольку помещение было предоставлено в надлежащем состоянии и полностью обеспечено всеми условиями. Следовательно, стоимость аренды остается прежней.

Сейчас п. 3 статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 разрешил требовать уменьшение арендной платы в связи с невозможностью использовать помещение.

Изменение в законодательстве помогло доказать, что введение режима повышенной готовности и сопутствующие меры по самоизоляции населения являются основанием для изменения договора аренды. Для арендатора - это возможность в суде добиться положительного для себя результата.

Решением является:

  • Подготовка нового письма с проектом дополнительного соглашения об изменении договора.
  • Проведение переговоров с целью улаживания конфликта без судебного разбирательства.
  • Специально оговорили в соглашении, что такое уменьшение не приводит к штрафам, неустойке и другим мерам ответственности для арендатора.

Ситуация # 3. Арендодатель одобрил нам каникулы, разрешил не платить эти месяцы, но при этом дополнительное соглашение не подписывает.

Существует другая ситуация. Когда собственник разрешает не платить аренду, но никаких юридических действий не совершает.

С точки зрения закона, никакая устная договоренность не освободит арендатора от обязательств. При этом он рискует получить штрафы, неустойки и проценты за пользование чужими денежными средствами. Итоговая сумма долга может сильно увеличиться за время пока действуют такие "каникулы".

Единственным верным решением это внести изменение в договор аренды, по которому в оговоренный период не будет взиматься плата, что полностью соответствует статье 450 ГК РФ.

В подобной ситуации оказались клиенты, которые взяли в аренду помещение для открытия в нем ресторана. До недавнего времени там шел ремонт полным ходом, однако клиенты плотно не приросли к месту. Потому собственник одобрил каникулы. Однако сейчас он не в Москве. Ему направили письмо с проектом дополнительного соглашения, в тоже время документы с почты он не забирает.

Решением является:

  • Направление уведомления о расторжении договора аренды, в связи с существенным изменение обстоятельств [как в случае с Ситуацией # 1]. Данный шаг разорвать договор дался клиентам нелегко. Все склонились к тому, что на сегодняшний момент бизнесы трансформируются. Совершенно не ясно как будут функционировать рестораны после снятия всех ограничений. Потому затягивание собственником вопроса дало почву для новых решений.
Сергей Башкевич @bashkevich

Разовая консультация по вопросам с недвижимостью

[online: Zoom, Skype, WhatsApp, Telegram]

ПРИМЕРЫ ВОПРОСОВ:

  • Хочу проверить недвижимость перед покупкой. Какие есть риски у объекта в моей ситуации?‪
  • Надо расторгнуть договор аренды. С чего начать и как не попасть на штрафы?‪
  • Как получить ипотечные каникулы? Какие шаги предпринять?

РЕЗУЛЬТАТ:⠀

  • Разбор ситуации с клиентом в течение 1 часа⠀
  • Просчет сценария развития⠀
  • Ответы на Ваши вопросы⠀
  • Дача рекомендаций⠀‬

Стоимость консультации: ₽3000 ‬

ЗАПИСЬ НА КОНСУЛЬТАЦИЮ

{ "author_name": "Сергей Башкевич", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 2, "likes": 1, "favorites": 1, "is_advertisement": false, "subsite_label": "unknown", "id": 120016, "is_wide": true, "is_ugc": true, "date": "Wed, 15 Apr 2020 11:51:36 +0300", "is_special": false }
Право
Семь настоящих причин зарегистрировать товарный знак в России
Хорошее название помогает компании защититься от подделок, покорить рынок и выйти за рубеж. Плохое может её обанкротить.
Объявление на vc.ru
0
2 комментария
Популярные
По порядку
1

Мы договорились не платить, но допник не подписывали. 
Тупо хз как это сделать когда нельзя доехать и подписать.
Что посоветуете?

Ответить
1

Надо вручить прямо в руки через курьера. Сейчас проверил у DHL возможность на передачу доков.

Ответить

Прямой эфир