COVID-19 и аренда. Что делать малому бизнесу?
Пандемия наносит огромный ущерб малому бизнесу. Прежде всего, это касается арендаторов недвижимого имущества, которые использовали его в предпринимательской деятельности. После наступления карантина договоры аренды автоматически не приостановились, и арендаторы вынуждены платить за помещения, несмотря на отсутствие клиентов.
Многие юридические компании в такое непростое время бесплатно консультируют предпринимателей по вопросам, возникающим из-за пандемии.
Я присоединяюсь к их рядам и продолжаю оказывать услуги по досудебному урегулированию споров, составлению писем/претензий контрагентам БЕСПЛАТНО тем, кто пострадал от распространения коронавируса и введения карантинных мер. Всем коллегам советую также поддержать эту инициативу.
Что же делать и как помочь?
За разрешением этой ситуации давайте обратимся к следующим статьям Гражданского кодекса РФ:
Освобождение от ответственности за нарушение обязательства вследствие непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ);
Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ);
- Прекращение обязательства невозможностью исполнения (статья 416 ГК РФ);
- Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (статья 417 ГК РФ).
На просторах интернета зачастую вижу рассуждения юристов о применении всех вышеизложенных статей, за исключением последней (статьи 417 ГК РФ), что для меня является удивительным.
В условиях, когда у нас уже имеется множество актов федерального и регионального уровней касательно распространения covid-19, не говорить о применении статьи 417 ГК РФ было бы глупо. С точки зрения обстоятельств, подлежащих доказыванию в судебном процессе, я полагаю, применение вышеназванной статьи является наиболее "простым" способом добиться своей цели.
Кроме того, статья позволяет прекратить обязательства не полностью, а частично, что может быть необходимо в случае, если стороны не хотят полностью прекращать свои правоотношения.
Вместе с тем подготовка конкретной правовой позиции с анализом целесообразности ссылки на одну из вышеуказанных статей зависит от целей спора (изменить/расторгнуть договор, освободиться от договорных санкций) и фактических обстоятельств дела.
Рекомендации.
1. Все юристы поголовно советуют арендаторам попробовать договориться со своими арендодателями в том или ином виде. Я полностью согласен с данной рекомендацией.
Однако имейте в виду, что у вас должны быть доказательства того, что вы пытались договориться. К примеру, это могут быть квитанции и описи об отправке соответствующих писем в адрес вашего контрагента.
2. В случае если арендодатель не идет на уступки, игнорирует ваши просьбы и не готов договариваться, а продолжение отношений в рамках действующего договора для вас несет колоссальные убытки, то следует незамедлительно обращаться в суд с соответствующим требованием.
Настоятельно рекомендую при необходимости обращаться за разрешением споров, что называется по горячим следам. Мой тезис опосредован тем, что так или иначе в судебном процессе истцу придется доказывать наличие форс-мажорных обстоятельств, которые находятся в прямой причинно-следственной связи между неисполнением обязательств арендатором по договору и, как следствие, являются основанием для его расторжения или изменения.
Дело в том, что если сделать это сейчас, то у судей вероятно не будет возникать вопросов о том, является ли настоящая ситуация с коронавирусом форс-мажором.
Однако по прошествии времени, когда все горечи и невзгоды будут забыты и жизнь пойдет своим чередом, боюсь, что вам придется доказывать в какой сложной ситуации вы находились тогда. С точки зрения доказательственного права, полагаю, что обращаться с вышеуказанными исковыми требованиями лучше в период наличия этой пандемии, а не через условный год, после ее окончания.
Кроме того, сейчас в период коронавируса сговорчивость у обеих сторон максимальная. Не теряйте эту возможность и не откладывайте на потом.
Полагаю, что в ближайшее время мы увидим также огромное количество исков от арендодателей о взыскании арендных плат за время карантина, неустоек, штрафов, пени.
В этой ситуации арендатором уже придется защищаться от начисления штрафных санкций за неисполнение обязательств по договору со ссылкой на вышеуказанные статьи.
Это вторая причина, по которой лучше попробовать "урегулировать" свои отношения с арендодателем заранее.
Всем тем, кто попал в трудную ситуацию, готов бесплатно оказать юридическую помощь.
Автор статьи – юрист Роман Достуев.
Связь: Telegram/WhatApp/Viber (+7 915 257 09 43)