Обзор рынка недвижимости Камбоджи за август 2024 года. Задержки и заморозки проектов, скам со скидками и арендой. Есть ли работающие стратегии?

Как и на большинстве молодых рынков одной из основным проблем для анализа рынка недвижимости Камбоджи является отсутствие достаточного количества достоверной информации. Из-за этого потенциальному инвестору вместо того, чтобы получать информацию от международных консалтинговых компаний, приходится довольствоваться информацией от застройщиков и агентов, которые склонны искажать реальность и преподносить более радужную картину, чем она есть на самом деле.

Сегодня мы попробуем разобраться, опираясь на свой опыт работы, анализ общедоступной информации по строящимся и вводимым в эксплуатацию объектам и отчет от CBRE Камбоджа за первое полугодие 2024 года, что именно происходит на рынке жилой недвижимости Пномпеня и ответить на ряд вопросов:

Вероятность задержки сроков сдачи в эксплуатацию и заморозки строительства при отсутствии страхования инвестиций в новостройки — главный фактор, который должен учитывать инвестор при выборе объекта. К сожалению в Камбодже эти риски выше, чем в большинстве стран региона. Связано это как с юридическими, так и с финансовыми проблемами застройщиков ввиду глобальной экономической неопределенности. Красноречивее всего о проблеме говорят цифры — из 14 000 юнитов, которые должны быть введены в эксплуатацию до конца 2024 года за первые два квартала передано только 18%. Учитывая массовые переносы сроков ввода проектов, запланированных на конец 2024 года можно ожидать, что до половины проектов не будут сданы в срок. При этом до 20% проектов на рынке заморожено на неопределённый срок.

Несмотря на это многие агенты предлагают инвестиции именно в проекты на раннем этапе строительства обещая рост цены на 10-20% в год на этапе строительства. Так ли страшны задержки на условные пол года, если цена объекта растёт, особенно учитывая беспроцентные рассрочки на этапе строительства? К сожалению, тут инвестора ждёт другая неприятная особенность рынка — абсолютно уникальная Камбоджийско-Китайская скидочная политика. Застройщики действительно регулярно поднимают цены на новостройки, но одновременно с этим увеличивают скидки для новых покупателей, тем самым нивелируя этот рост. Абсолютно стандартная ситуация на рынке, когда продажи стартуют с 1500 долларов США за м2 и скидкой 10% за быструю оплату, через год цену поднимают до 1800, но скидку дают уже 20%, ещё через год цену поднимают до 2000, а скидку до 30%. В ряде проектов скидки на финальном этапе строительства доходят до 40-50%, вводя в заблуждение неподготовленного инвестора, которому агенты это преподносят как шанс всей жизни и невероятную щедрость застройщика в честь Дня Рождения внучатой племянницы брата короля.

Инвестиции в новостройки в Камбодже — крайне рискованны и в большинстве случаев риски, которые получает инвестор не стоят потенциальной выручки. При чем даже аккуратный выбор застройщика не является гарантией завершения строительства в срок — есть масса примеров, когда застройщик успешно реализовал несколько проектов, а на следующей начал продажи несколько лет назад, но до сих пор не выбрался из фундамента.

Гарантированный возврат инвестиций (GRR) достаточно популярный формат, когда речь идёт про курортную недвижимость, где преобладают проекты с опытными управляющими компаниями, заточенными на посуточную аренду. На рынках городской недвижимости это явление достаточно резкое, но не для Камбоджи. Большая часть проектов предлагает гарантированный возврат инвестиций на разных условиях и использует его как сильный маркетинговый инструмент в переговорах с потенциальными иностранными инвесторами. В первом приближении звучит всё разумно: сам инвестор управлять квартирой обычно не готов и не хочет, так как как минимум живёт в другой стране, при этом ему предлагают 6-8% годовых в долларах США — отличная сделка! Да, но не совсем. Тема GRR очень сложная и объёмная и требует отдельной статьи, но здесь постараемся изложить основные моменты, которые стоит учитывать при выборе объектов с GRR:

Все отчеты указывают на очевидный факт — емкость рынка маленькая, что вызвано низким уровнем внутреннего платежеспособного спроса и недостаточной доступностью ипотеки. Вместе с большим количеством замороженных или задержанных в передачи проектов создаётся дисбаланс спроса и ликвидного предложения. Тут стоит сделать оговорку, что задержки и заморозки проектов формально не значат, что предложения нет — в ряде замороженных проектов продано до 80% юнитов. А вот объем реального ввода в эксплуатацию готового жилья низкий, что на фоне изнашивающегося жилого фонда создает дефицит предложения именно для проживания, особенно в ценовой категории в районе 2000 долларов США за м2.

При этом есть все основания полагать, что на горизонте 2-3 лет спрос на ликвидную современную недвижимость на вторичном рынке будет расти как следствие роста экономики и платежеспособности населения, а также повышения доступности ипотеки для местного населения. Так что при правильном выборе объекта для инвестиций сегодня, проблем с его перепродажей через 3-4 года у инвестора быть не должно. Однако, при построении финансовой модели стоит помнить, что с 1 января 2028 года вступает в силу новый закон, по которому налог на прирост капитала будет составлять 24% (на сегодня это 0%).

Несмотря на обозначенные выше проблемы, рынок жилой недвижимости Камбоджи остаётся одним из самых недооцененных и перспективных с точки зрения инвестиций.

Дисбаланс спроса и ликвидного предложения создаёт благоприятные условия для инвестиций в уже построенное жильё. Общий спрос на жильё в Пномпене значительно превышает платежеспособный и перетекает из покупки в аренду. Причем это работает как на местное население, которое не может себе позволить купить новую квартиру, но хочет и может себе позволить снимать качественное жильё, так и на экспатов. Напомним, что по разной статистике количество экспатов исчисляется сотнями тысяч человек, при этом на сегодняшний день в городе введено в эксплуатацию порядка 80 000 современных квартир.

В связи с этим мы рекомендуем рассматривать консервативные стратегии инвестиций в жилую недвижимость Камбоджи, а именно покупку готового (или почти готового) жилья с целью сдачи в аренду и получения высокого пассивного дохода в долларах США. Можно рассматривать как проекты с GRR, так и без него, но главное при построении финансовой модели учитывать все особенности предложения и предстоящие изменения в законодательстве.

Помимо этого отдельно стоит рассмотреть инвестиции в коммерческую недвижимость Камбоджи, которая предлагает инструменты с низким порогом входа и одной из самых высоких доходностей. Подробнее по этому поводу расскажу в следующей статье.