Обзор рынка коммерческой недвижимости Камбоджи
Коммерческая недвижимость всегда была востребованным инструментом у профессиональных инвесторов со всего мира благодаря большей стабильности и высоким дивидендам. При этом этот инструмент всегда требует более тщательного подхода с точки зрени зрения оценки рисков и управления и не всегда доступен для иностранного инвестора ввиду законодательных ограничений. С нашей точки зрения ряд проектов офисной недвижимости в Камбодже предлагают оптимальное соотношение риск-доходности при минимальном вовлечении в управление и возможностью проведения полностью дистанционной сделки. Сегодня попробуем разобраться в этом рынке, с какими рисками может столкнуться инвестор и на что стоит обратить внимание.
Обзор экономики в Камбодже в первом полугодии 2024 года — дальше только рост?
На фоне глобальной экономической неопределённости экономика Камбоджи в 2023 году показала рост ВВП под 6%, а аналитики прогнозируют, что рост продолжится и в ближайшие годы. Прошлый год также был самым успешным в истории для страны с точки зрений прямых иностранных инвестиций, при чем показательно, что существенная часть из них пришлась на производственный сектор, что в связке с огромными инвестициями в инфраструктуру будет позитивно сказываться на экономике в целом в ближайшие годы.
Развитию инфраструктуры правительство уделяет особое внимание. Напомним, что Камбоджа является ключевым партнёром Китая по реализации программы “одного пояса и одного пути” — масштабной инициатива Китая, направленной на развитие инфраструктурных и экономических связей между странами Азии, Европы и Африки. Эта инициатива включает строительство транспортных коридоров, портов, железных дорог и других объектов, способствующих торговле и инвестициям. В рамках реализации этой программы Камбоджа (во многом за счет инвестиций из Китая) развивает массу инфраструктурных проектов, среди которых особо выделяются:
- Канал Течо, который свяжет реку Меконг с морскими глубоководными портами в Сиануквиле и Кампоте, что позволит стране существенно сократить издержки на экспорт товаров из промышленных районов страны (сейчас значительная часть экспорта осуществляется через Вьетнам, что ведёт к дополнительным издержкам);
- Новый международный аэропорт Камбоджи, который станет одним из крупнейших в регионе (первая фаза будет открыта в 2025 году);
- Скоростная железная дорога из Китая через Камбоджу в Таиланд и другие страны Азии.
Огромный вклад в экономику страны вносит и восстановление туристического потока после Ковид-19. Ожидается, что до конца года туристический поток вернётся к доковидным показателям, а в следующем году превысит их. Хорошие показатели демонстрируют и традиционные для Камбоджи сегменты экономики — сельское хозяйство и текстильная промышленность.
Кроме того, правительство Камбоджи активно работает над улучшением бизнес-климата и привлечением инвесторов путем реформирования налоговой системы и упрощения регуляторных процедур. Развитие цифровой экономики и внедрение новых технологий будут способствовать модернизации традиционных секторов и стимулированию новых отраслей, таких как финансовые технологии и электронная коммерция. Ожидается, что ВВП страны будет расти в среднем на 6-7% ежегодно, обеспечивая стабильное улучшение уровня жизни населения и снижение уровня бедности.
Экономика растёт, значит и ритейл тоже?
На фоне роста экономики логично предположить, что ритейл тоже должен становиться всё более востребованным активом. Как это часто бывает — всё не так однозначно.
С точки зрения ритейла рынок до сих пор не восстановился после Ковида, средний уровень заполняемости продолжает падать по всем основным категориям на фоне значительного ввода в эксплуатацию новых помещений. Неудивительно, что параллельно с этим падают а арендные ставки, при чем падение происходит во всех категориях, кроме стрит ритейла в премиальных локациях.
Причин такой ситуации на рынке несколько и для того, чтобы в них разобраться нужно понимать особенности Камбоджи и Пномпеня в частности. Для процветания ритейла нужны либо высокая покупательская способность местного населения, либо большое количество обеспеченных экспатов или туристов (а лучше сочетание всех факторов сразу). Вот что мы имеем в Камбодже:
- В Камбодже практически всё стоит заметно дороже, чем в соседних странах, включая Таиланд, Вьетнам и Китай. Вызвано это тем, что страна маленькая и развивающаяся, поэтому большую часть продукции ей приходится импортировать (при этом в основном из обозначенных выше стран);
- При этом большая часть туристов в стране (до 80%) именно из этих стран, соответственно, шоппинг для туристов в Камбодже в общей массе просто не имеет никакого смысла;
- Большая часть платежеспособных экспатов в стране — граждане Китая, которые регулярно летают на Родину (из аэропорта Пномпеня ежедневно летают десятки рейсов в разные города Китая, при этом билеты стоят вполне доступно). Естественно, что большей части экспатов тоже нет никакого смысла покупать товары не первой необходимости в Камбодже, когда их можно значительно дешевле купить у себя дома;
- Местный средний класс при желании может сесть на самолёт или автобус и буквально через несколько часов оказаться в столице шопинга Юго-Восточной Азии — Бангкоке и совместить приятное с полезным;
- Всё это приводит к тому, что крупные международные бренды за редким исключением не заинтересованы в выходе на рынок Камбоджи, а именно они обычно создают основной спрос на торговые помещения в крупных городах.
Так почему же тогда растут цены на аренду стрит-ритейла в премиальных локациях? Потому что и экспатам, и туристам и местному среднему классу где-то нужно питаться. Пномпень рай для гурмана и если здесь сложно найти одежду от популярных мировых брендов (хотя большинство из них шьются на фабриках в 20 км от столицы), то с выбором ресторанов здесь нет никаких проблем. Количество F&B брендов выходящих на рынок Камбоджи растёт кратно от года к году подогревая спрос и цены на ограниченное предложение недвижимости в центральных бизнес и туристических локациях.
Офисная недвижимость в Камбодже — самый недооцененный сегмент на рынке
Бурное развитие экономики неизбежно создаёт новые рабочие места, как на производставх, так и в городах. Всё больше и больше иностранных компаний выходят на рынок Камбоджи создавая потребность в новых помещениях для ведения бизнеса. Было бы преувеличением сказать, что ситуация на рынке безоблачная, но определённые сегменты чувствуют себя очень хорошо и мы видим сигналы указывающие на правильную точку для входа на рынок.
С 2019 года средний уровень заполняемости офисных помещений падал, вплоть до 1 квартала 2024 года. Это было связано с сочетанием двух факторов: с одной стороны замедлением бизнес активностей во время Ковида, с другой стороны — введением значительного объема новых площадей. Предложение просто опережало спрос. При этом стоит отметить, что стоимость аренды оставалась стабильной и владельцы офисных помещений с действующими арендными контрактами продолжали получать хорошие дивиденды.
Во втором квартале 2024 года наметился тренд на рост среднего уровня заполняемости, что опять же было вызвано двумя причинами: бурным ростом экономики и прямых иностранных инвестиций второй год подряд и извечной Камбоджийской проблемой — задержками сроков строительства (только 60% из запланированных к сдаче в первой половине 2024 года площадей были введены в эксплуатацию).
Стоит отметить, что в Камбодже есть два основных типа офисных помещений по праву владения:
- Офисные здания с централизованной структурой владения. В таких проектах всё здание и офисы внутри него принадлежат одному инвестору или группе инвесторов;
- Офисы с частной собственностью. В таких проектах застройщик продаёт офисы в собственность частным инвесторам, а они уже используют их в своих целях или сдают централизовано через управляющую компанию.
Второй формат относительно новый для рынка, но с каждым годом он набирает всё большую популярность и ожидается, что к концу 2024 года до 35% предложения на рынке будет именно в этом сегменте. Причем средняя заполняемость в этом сегменте выше, чем в среднем по рынку. Разберём основные причины:
- Камбоджа это молодая развивающаяся экономика, большинство потенциальных арендаторов это не корпорации из Fortune 500, а небольшие локальные или региональные компании. Такие компании предпочтут более низкие ставки по сравнению с более высоким уровнем сервиса, который предлагают офисы с централизованным владением и именитыми управляющими компаниями;
- Офисы с частной собственностью предлагают арендаторам более гибкие условия как с точки зрения оплаты, так и с точки зрения оснащения офиса. В одной и той же категории схожие помещения в централизованном офисном здании будут стоить на 20-30% больше, чем офисы с частным владельцем.
Экономия и гибкость — основные причины для выбора такого формата офиса для компаний, а какие преимущества получает частный инвестор, вкладывая свои сбережения в офисную недвижимость в Камбодже:
- Стабильный и прогнозируемый доход. В отличие от квартир, контракты на аренду офиса начинаются минимум от 1 года;
- Практически полное отсутствие амортизации — инвестору не нужно вкладывать дополнительные инвестиции каждые несколько лет в реновацию, ведь сдаются голые стены;
- Высокий арендный доход — рынок офисной недвижимости Камбоджи на сегодняшний день даёт от 10% годовых с первого дня инвестиции, не надо ждать пока проект построится;
- Полное право собственности для иностранцев на коммерческие помещения — таких предложений в Юго-Восточной Азии практически нет;
- Полностью удалённая сделка с возможностью оплаты в любой валюте, в том числе в криптовалютах;
- Отсутствие процедуры проверки происхождения денежных средств;
- Возможность вывода дивидендов в любую юрисдикцию.
До 15 августа у нас действует уникальное предложение по инвестициям в офисные помещения в Камбодже под 10%+ годовых после налогов с порогом входа от 150 000 долларов США. Свяжитесь с нами для получения подробной информации.