«Если не будет второй волны»: как пандемия влияет на рынок недвижимости. Аналитический отчет Fincase
Fincase - PropTech компания, разработала Скоринговый анализ стоимости недвижимости (САС), отчеты об оценке и глубокая аналитика дают обзор рынка и помогают принять верные решения об инвестициях.
Авторы:
Дмитрий Цыплаков, CEO Fincase
Поляков Алексей Вячеславович, директор по оценке ООО «АБН-Консалт», Оценщик I категории, эксперт СМАО.
Тенденции рынка недвижимости
Распространение коронавируса вместе с резким падением рубля заставило игроков рынков коммерческой и жилой недвижимости скорректировать свои стратегии. Уже сейчас можно заявлять о системном комплексном мировом кризисе 2020 года, включающем в себя экономический, политический, производственный, социальный и еще многие другие кризисы.
Падение доходов и спроса со стороны арендаторов вынуждает девелоперов откладывать ввод в эксплуатацию торговых и бизнес центров, а собственников помещений стрит-ритейла и офисных объектов — предоставлять арендаторам скидки и арендные каникулы. Ввод многих крупных коммерческих объектов во всех сегментах рынка, будет перенесен на более поздний срок. Однозначно, что в текущей ситуации девелоперам не выгодно открывать свои офисные и торговые центры. Более рациональной выглядит выжидательная стратегия. Последние указания С.С. Собянина о заморозке строек также работают в пользу укрепления обозначенной тенденции. Темпы реализации девелоперских проектов в России неминуемо замедлятся в связи с потенциальным дефицитом иностранных ресурсов, который уже возник вследствие закрытия границ и усложнения таможенных процедур.
Мы провели глубокий анализ основных секторов недвижимости на основе статистики из открытых источников, а также нашей профессиональной деятельности, и составили рекомендации по каждому их них.
РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Распространение коронавирусной инфекции уже сейчас очень сильно повлияло на гостиничный сектор. Закрыт въезд и выезд из страны, ограничены перемещения внутри страны, отменены деловые, развлекательные и спортивные мероприятия, практически полностью прекращены все бизнес-поездки, полностью перекрыты туристические потоки.
Наиболее уязвимыми в данной ситуации окажутся небольшие гостиницы или объекты, характеризующиеся не самым удачным местоположением. В свою очередь, отсутствие введения дополнительных ограничений может иметь положительный эффект во второй половине года для локального российского рынка гостиничной недвижимости за счет переориентации населения на внутренний туризм.
В настоящий момент сделки в рассматриваемом сегменте практически полностью отсутствуют, участники рынка заняли выжидательную позицию. Оживления, однозначно, не стоит ждать ранее второй половины 2020 года. По мнению специалистов рынка, стоимость гостиничной недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге во 2-м полугодии неминуемо снизится ориентировочно на 20-30%, в отдельных случаях до 50%. Возвращение на исходные позиции последует, но только после полного устранения последствий пандемии и экономического кризиса не только в стране, но и в мире.
Если говорить об убытках в гостиничном сегменте в близлежащей перспективе, то в среднем в Санкт-Петербурге только люксовый сегмент будет терять около 80-100 миллионов руб. в день, соответственно, в Москве эта цифра будет в несколько раз выше».
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова
РЕКОМЕНДАЦИИ:
Не стоит вкладывать средства с целью получения доходов в краткосрочной перспективе;
Вкладываться в сегмент в долгосрочной перспективе имеет смысл только при условии существенного дисконта по отношению к докризисным ценам.
РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Вспышка коронавируса может оказать очень большое влияние на офисные рынки в России: ставки аренды на офисные помещения будут снижаться, а спрос на удаленную работу в целом существенно возрастет. Уровень вакантности офисных площадей существенным образом увеличится в самое ближайшее время. Цены на офисную недвижимость в ближайшее время необратимо рухнут (от 15 до 30%), в связи с переходом многих компаний на удаленную работу, и никогда больше не восстановятся до прежних масштабов. На волне пандемии, в условиях развитых средств современной коммуникации и инструментария, уже достаточно давно активно и успешно используемых, в частности, IT-компаниями, перестройка грозит всем процессам на рынке труда. Пострадает офисная недвижимость абсолютно всех типов и классов (проблемы ждут и высококлассные и низкоклассные офисные объекты).
«В офисном секторе арендодатели и собственники уже сейчас демонстрируют готовность ускорить переговоры и процесс заключения сделок, а также в условиях существующей неопределенности готовы соглашаться на уступки в процессе проведения переговоров с действующими арендаторами, чтобы гарантировать сохранение какого-то долгосрочного дохода», - отмечают эксперты компании Jones Lang LaSalle.
РЕКОМЕНДАЦИИ:
Вложения в сегмент оправданы, только при условии обеспеченности наличия стабильного гарантированного арендного потока;
Сегмент в целом ждут очень существенные потрясения и трансформации,
многие офисные объекты, с большой долей вероятности, будут перепрофилированы в торговые или даже складские объекты.
РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Негативное влияние коронавируса на сегмент в целом рассматривается как явление временное. Закончится эпидемия и сегмент достаточно быстро неминуемо отвоюет утраченные позиции. Уже сейчас в сегменте существенно увеличился уровень вакантности площадей, при этом ожидается, что, если ситуация не нормализуется в самое ближайшее время, пустующих площадей будет становиться все больше и больше.
Говоря о негативных последствиях, следует отметить, что речь идет не обо всех категориях: отдельные группы товаров сейчас пользуются повышенным спросом, например, продукты, аптеки, детские товары, зоотовары, дешевые товары в целом. С самыми же серьезными сложностями сталкиваются операторы общепита, занимающие 50% помещений в стрит-ритейле, ювелирные изделия, сувениры и другие товары необязательного спроса.
Собственниками торговых помещений, как правило, в большинстве случаев предоставляются арендаторам каникулы или существенный дисконт на период простоя и выхода на докризисные объемы. Ставки аренды в долгосрочной перспективе при этом пока не пересматриваются. Сделки купли-продажи практически полностью заморожены.
«Ритейлеры, имеющие возможность выполнять онлайн-заказы с доставкой на дом, в настоящее время воспринимаются как бенефициары нежелания потребителей посещать магазины, наблюдается уверенный рост онлайн-покупок. Больший акцент делается на переход к омниканальной модели торговли и устойчивой ее реализации».
Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев
РЕКОМЕНДАЦИИ:
В краткосрочной перспективе вложения целесообразны в объекты, пригодные под торговлю товарами пользующиеся перманентным спросом;
В долгосрочной перспективе вложения в сегмент так же выглядят оправданными, возврат к докризисным показателям ожидается к концу года;
Сегмент ждет постепенная трансформация с все большим переходом в мультиканальный ритейл.
РЫНОК ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
На текущий момент производственно-складской сегмент в целом можно признать наименее пострадавшим в относительном выражении.
Эксперты не прогнозируют существенных снижений в стоимости производственно-складских объектов, наиболее востребованными будут по-прежнему высококлассные объекты, а также объекты низкого класса, расположенные в удобных локациях.
В настоящий момент фиксируется некоторое снижения активности в отношении сделок в сегменте, однако, это явление скорее вызвано не снижением уровня спроса, а общим снижением активности во всех сферах жизни в период самоизоляции.
«Если сравнивать с сегментами офисной, торговой недвижимости, складская недвижимость пережила карантин с существенно меньшими потерями, а в чем-то даже и выиграла. Это связано с резким смещением ритейла с традиционного на онлайн. Таким образом, складская недвижимость остается привлекательным сегментом для инвестиций из-за дефицита свободных площадей. Интернет-ритейлеры уже сейчас готовятся к экспансии бизнеса, поскольку для потребителей стало привычным и удобным заказывать товары и услуги из дома».
Руководитель отдела аналитики Fincase Алексей Якушев
РЕКОМЕНДАЦИИ:
Вложения в сегмент можно признать оправданными, в относительном выражении негативное влияние кризиса на производственно-складскую недвижимость будет минимальным.
Во второй половине года прогнозируется увеличение спроса в сегменте, в связи с процессами трансформации в ритейле.
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Влияние коронавируса на рынок жилой недвижимости на данный момент имеет ограниченное значение, на первый план выходит ситуация в экономике и уровень благосостояния населения в стране, реальные тенденции в сегменте можно будет проследить не ранее конца 2-го полугодия. Последние меры, принятые правительством, включающие в себя в том числе остановку абсолютного большинства действующих строек, несомненно повлияют на рынок жилой недвижимости в самой ближайшей перспективе. Следствием снижения курса рубля по отношению к доллару является увеличение себестоимости строительства, застройщики будут компенсировать это розничной ценой, что повлечет за собой рост цен на квартиры во второй половине года.
В настоящий момент времени наблюдается рост спроса на загородную недвижимость, вызванный естественным желанием населения уехать из мест наибольшей концентрации людей.
Первый квартал и две недели апреля были очень активными, люди экстренно завершали сделки и вкладывали имеющиеся свободные денежные средства, дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от сроков борьбы с инфекцией.
«Из-за коронавируса во втором квартале 2020 года экономика России может упасть на 18%, а реальные доходы населения — на 17,5%», - отмечают эксперты Института экспертизы ВЭБа.
«Этот год окажется трудным для российского ипотечного рынка. Из-за замедления экономического роста и инфляционных рисков средняя ставка ипотеки может вернуться уровню 10% годовых, выдачи ипотеки снизятся на 10–12%» - предупреждает рейтинговое агентство «Эксперт РА».
Заключение:
В результате мер, принятых в марте 2020 года во время пандемии коронавирусной инфекции, в России практически полностью остановился малый бизнес, средний бизнес несет очень существенные потери. Эксперты прогнозируют, что, если такие ограничения продлятся достаточно долго, это приведет к обесцениванию коммерческой недвижимости на 20-30%.2020 год будет в любом случае провальным для владельцев коммерческой недвижимости, даже если меры по сдерживанию окажутся относительно краткосрочными. Потери доходов в период простоя уже фиксируются и восполнить их не представляется возможным.
Пострадают, а также подвергнутся трансформации в той или иной степени, все сегменты рынка без исключения, офисный рынок вероятнее всего не оправится от последствий полностью и не вернется на докризисный уровень. Рынок производственно-складской недвижимости пострадает в наименьшей степени.
Анализ текущей динамики позволяет сделать вывод, что постепенного восстановления предложения, а значит, и активизации спроса на столичном рынке жилья можно ждать не раньше конца лета-начала осени, когда начнется новый деловой сезон.
Аналитика рынка позволяет изучить общую ситуацию на рынке, сделать срез по разным секторам недвижимости, выявить активность рынка, объем операций, предпочтения потребителей в конкретном месте.
Дмитрий Цыплаков, CEO Fincase
Поляков Алексей Вячеславович, директор по оценке ООО «АБН-Консалт», Оценщик I категории, эксперт СМАО.