Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость в кризис?

Fincase использует искусственный интеллект и машинное обучение для преобразования рынка оценки недвижимости. Инновационный сервис «Умная инфраструктура" помогает анализировать данные местности об уровне инфраструктуры по 129 параметрам и принимать верные решения об инвестициях в объекты недвижимости. CEO Fincase Дмитрий Цыплаков рассказал о новом продукте компании для международного рынка.

Само инвестирование в недвижимость не является чем-то новым, но для многих инвесторов по-прежнему остается сложным и непонятным способом вложения. С одной стороны этот вид требует больших денег, но с другой - считается одним из самых доходных активов. При правильной инвестиционной стратегии коммерческая недвижимость может приносить больше денег, чем жилая, — до 17% годовых против 6%. Это и привлекает инвесторов.

И, при всей привлекательности этого денежного потока, не стоит забывать о рисках, так как успех каждого конкретного актива связан с тенденциями развития места, в котором он находится, с поведением рынка, с инфраструктурой территории и так далее.

Именно поэтому сервисы Fincase ориентированы на подробный анализ не только самого здания, самого помещения для инвестирования, но и включается в себя более сотни параметров, оценивающих инфраструктуру вокруг объекта. Мы активно используем искусственный интеллект и машинное обучение для обработки огромного количества информации, чтобы максимально точно определить реальную стоимость каждого конкретного объекта. Реализованные проекты дали нам глубокое понимание алгоритмов машинного обучения, которые необходимы для анализа данных рынка недвижимости. Таким образом, мы показываем инвестору все перспективы его вложения: прогнозируем стоимость помещения в будущем, можем легко составить портрет потенциальных арендаторов и рассчитать возможный доход с аренды.

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица не имеют возможности просто так купить офис или бар, и сдавать его в аренду. К тому же для инвестора, имеющего большую финансовую подушку, потерять несколько миллионов неприятно, но не катастрофично, как для простого физического лица. Риски в этом виде бизнеса достаточно велики и встречаются на всех этапах: выбор подходящей площадки, ремонт, поиск покупателей, заключение контрактов и так далее. Инвестирование в недвижимость это не “купил и получил прибыль”, это большие вложения с окупаемостью через 8-10 лет.

Чтобы облегчить этапы выбора, особенно новичкам, наш инновационный сервис «Умная инфраструктура» помогает анализировать Big Data и получать прибыль от инвестиций с минимальными рисками.

Инвестирование в коммерческую недвижимость имеет два сценария. Первый - доход от сдачи помещений в аренду. Второй - доход от увеличения стоимости помещения в будущем.

Что же можно сдавать в аренду? Да, практически все! Офисы, склады, квартиры, парковки, торговые точки и так далее. Любому помещению можно найти свое применение.

Всю коммерческую недвижимость принято разделять на четыре вида: офисные, жилые, розничные и промышленные помещения.

Под офисами понимают как отдельные объекты внутри определенного здания, так и целые небоскребы. Это могут быть многоэтажные дома в центре города или на его окраине. Офисы могут быть разных стилей и размеров, но общее у них то, что клиентами арендодателей являются компании. Как правило, договор аренды в этом сегменте заключается на срок от пяти до десяти лет.

Жилые помещения наоборот имеют достаточно краткосрочную аренду. Обычно договор аренды действует не более, чем один год и при необходимости продлевается, а некоторые заключаются на месяц или вовсе на несколько дней. Жилыми помещениями могут быть квартиры, комнаты, дома, таунхаусы, кооперативы и так далее. В эту категорию входят все объекты, в которых люди могут так или иначе жить.

Промышленная недвижимость используется для промышленных деловых операций, и включает в себя: производственные помещения, лаборатории, склады, сборочные и научно-исследовательские здания, распределительные центры. Такие объекты располагаются в так называемых промышленных зонах, удаленных от жилых районов. Договор аренды заключается с компаниями на срок более пяти лет.

Ритейл или розничная коммерческая недвижимость подразумевают под собой объекты необходимые для бизнеса, связанного с общественностью. Это могут быть и магазины, и рестораны в торговых центрах. Инвестор может выступать как владелец всего торгового здания, или владеть только частью торговых точек. Потенциал заработка в таком виде коммерческой недвижимости напрямую зависит от географического местоположения здания, от потока потенциальных клиентов его арендаторов. Договор аренды розничной недвижимости варьируется от 4 до 5 лет.

Каждый вид коммерческой недвижимости разделяют на классы от A до D. Класс определяет уровень качества объектов. Например, класс А - высший класс. Ему свойственны новые здания с современным оборудованием, с высококачественной отделкой, расположенные в востребованных районах и, конечно же, для него характерны самые высокие арендные ставки. Важно понять, что для каждого класса найдется свой арендатор с разными договоренностями, потребностями и финансами.

Договор аренды может включать в себя не только право занимать коммерческую недвижимость как таковую, но и зачастую именно арендатор оплачивает некоторые эксплуатационные расходы собственности: налоги, страховые взносы или расходы на обслуживание.

Заработать можно практически на любой недвижимости. Главное понимать плюсы и минусы конкретного объекта, чтобы точно определить кому ее предложить и по какой цене. В этом у команды Fincase большой опыт, мы вошли в пятерку лучших PropTech компаний России. Аналитики Fincase провели большое исследование и выяснили, чем руководствуются люди при покупке недвижимости или при выборе ее в аренду. Конечно, были важны стандартные параметры площади, ремонта, комфортабельности, года постройки, но все же главным фактором оказалась инфраструктура – экосистема района. Если мы говорим о жилых помещениях, то людей интересуют магазины, которые находятся рядом, наличие детских садов и школ в шаговой доступности, детские площадки. Для офисов - транспортная доступность и наличие парковки, для кого-то кофейня и столовая в 5 минутах от здания. То есть то, чем люди будут пользоваться каждый день, то что делает их жизнь комфортной.

Это звучит как очевидный факт, но на деле оказывается непросто найти и проанализировать, скажем, участок для застройки, или оценить стоимость относительно рыночной, или ранжировать значимые требования к помещению. Fincase интегрируется с Google Maps и на привычном интерфейсе демонстрирует данные об инфраструктуре, собирая и обрабатывая огромное количество информации за несколько секунд.

Сегодня мы заканчиваем последние доработки сервиса и уже к осени 2020 года им смогут воспользоваться первые пользователи.