Так пузырь или нет этот ваш Дубай? Часть 1

Вот уже год жизнь сплетает меня с недвижкой в Дубае. Город растущий на шальных инвесторских деньгах, с привкусом дикого капитализмом, как будто примерно так всё было в Америке 20ых годов. Чувствовал это не столько в дорогих ресторанах и высотках, каждая из которых хочет удивить формой и высотой. Догнало скорее в туалетах Дубай-мола, где заботливый персонал открывает тебе все двери, а уборщики в туалете мигом залетают кабинку после тебя, чтобы она всегда блестела.

Вишенкой на торте служит роскошная жизнь блогеров в соц. сетях, а предложка и реклама это сплошь агенты недвижимости всех мастей, от крутых альфа качков, говорящих с тобой из окна блестящего феррари, до смешных девчонок, которые едва связывают пару слов и, кажется, не то, что неделю назад стали продавать недвижимость, а из провинциального города только-только выехали. Все говорят — купи недвижку, тема верная.

Настораживает? Меня тоже.

Но так сложилось, что в моём близком кругу общения есть крутые брокеры из Дубая (по настоящему профессионалы с продажами на кругленькие суммы). Дружеское общение стало перерастать в откровенный интерес с желанием разобраться что вообще происходит. Ловят ли хитрые шейхи доверчивых дурачков на крючок или тема стоящая?

Разбираюсь почти год. Дельной информации по этой теме мало, я решил поделиться своими выводами, надеюсь будет полезно. Материала получилось много и я решил разделить его на несколько частей.

Ещё я веду блог в Телеграм. Подписывайтесь и там, будем на связи!

Будет классно, если ты дочитаешь до конца, потому что там я предоставил ещё один интересный и неожиданный ракурс на драматичную историю одного конкретного пузыря.

Что вообще такое пузырь? Сначала разберёмся с этим.

Цена любого актива строится на балансе спроса и предложения, тут всё понятно.

Когда спрос растёт быстрее, цена просто обязана расти, таков закон. В этих условиях существует риск надувания пузыря. Те, кому нужен актив вынуждены покупать его по текущей цене, но кто её разгоняет?

4 столпа надувания актива

1. Государственное стимулирование
2. Банки и институциональные деньги
   
3. Крупные поставщики и продавцы, которые максимизируют прибыль
   
4. Жадные спекулянты

Здоровая экономика и рынок имеют тенденцию к росту. Если изучить факторы изменения любой цены, то можно найти фундаментальные факторы её движения и увидеть линию тренда. Эдакая честная ценовая линия, если убрать всё лишнее, то обычно остаются:

1. Баланс покупательской способности
2. Инфляция
   
3. Изменение структуры затрат на создание актива
   
4. Норма прибыли бизнесов, которые создают актив
   

Кратко можно сказать, что пузырь это когда жадные спекулянты разгоняют цену и задирают её в облака относительно трендовой линии. Дальше уже только остаётся гадать насколько сильно её унесут наверх и как сильно цены потом грохнутся.

Важная ремарка — стремительный рост цен вообще не означает, что мы в пузыре, иначе его можно находить буквально везде. Давайте посмотрим на нефть. Основное мировое сырьё, на котором строится генерация энергии, промышленное развитие и прочее.

Если смотреть только на цену, то пузырь самый настоящий, гадина выросла в 10 раз и красная цена чёрному золоту — долларов 40. Это иллюзия, волатильность актива говорит, скорее, о проблемах в финансовых механизмах. Сама нефть, как была нужна в том количестве, в котором добывается, так и остаётся. Разбирать куда пойдёт нефть мы не будем. Лишь хотел показать, что нам важно отклонение от тренда, а не факт роста.

Назад к недвижимости.

Самый яркий пример, который я хочу разобрать — пузырь недвижимости Японии, который лопнул в 1990 году.

Это малоизвестный российскому читателю кейс, но очень показательный. В современной экономической парадигме это был идеальный шторм, где всё сложилось, не было никаких предохранителей. Сначала недвижимость за 5 лет скакнула в 2,5 раза, потом что-то произошло и она 10 лет падала до уровней, откуда стартовала

Мне жаль людей, которые вложились в недвижимость в 1990ом, спустя 30 лет они всё ещё в минусе. Как не повторить их ошибки?

Какие факторы так сильно задрали этот индекс? Давайте разбираться. История пузыря Японской экономики большая и увлекательная, я подсвечу только основное.

К началу 1980ых годов Япония в полной мере распробовала количественные смягчения в экономике.

1) Налоги стремились к нулю

2) Япония вела политику укрепления национальной валюты, барьеров для иностранного капитала не было. Для банков и международных спекулянтов это идеальные условия — покупаешь йену, она укрепляется, вкладываешь в местные активы, которые растут и дополнительно умножаешь свои прибыли.

В России была похожая история до 2014 года, все покупали рубль и вкладывали в гос. облигации. Было очень выгодно. Финал многие помнят, кто не помнит — можно открыть график рубля с 2013 по 2015 год. С 1985 по 1989 йена радикально укрепилась к доллару с 250 за доллар до 125.

3) Япония одна из первых, если не первая решила приближать ставку ЦБ к нулю, они дошли до впечатляющих уровней в 2,5%, в те года так никто не делал. Кредиты стали очень дешёвыми

Данные факторы разогнали ликвидность во всей Японии до облаков. Когда ЦБ дошёл до ставки в 2,5% депозиты в банках перестали быть выгодными. Инвесторы стали искать новые возможности и начали с рынка акций. С их помощью он вырос в несколько раз. Когда этот импульс роста себя исчерпал — инвесторы взялись за многообещающую недвижимость.

С 1985 по 1990 год индексы, связанные с недвижимостью выросли в 2,5 — 4 раза, больше всего выросла коммерческая недвижимость.

1) В Японии стала появляться ипотека на 100 лет! Вдумайтесь только в этот срок. Кредит будут платить ваши внуки, зато почти бесплатно в плане ставки, казалось тогда.

2) На момент 1990 вся совокупная недвижимость в Японии была в 4 раза дороже всей недвижимости в США

3) Кратно снизили налоги на прибыль с продажи недвижимости. Сначала было 90%, к 1990ому, кажется ноль. Немного сложно найти информацию по этой теме, но если и не нулевые, то практически нулевые.

4) Стоимость квадратного метра недвижимости спокойно жила в диапазонах 100 000 $ — 1 000 000 $ за квадратный метр. Это экстремальные уровни, но показательные.

5) Квартира в 70 квадратных метров превышала совокупный доход крепкого офисника в 18 раз. На тот момент по миру аналогичное соотношение в других странах было примерно в 3 раза меньше

6) Производный, но очень важный показатель - сколько годовых приносят апартаменты с аренде. На пиках рынка купленная квартира с аренды окупалась бы за 50 лет! То есть спрос на реальное пространство для жизни не особо успевал за желающими купить квадратные метры. Но это двоякий показатель, он и к ставке привязан сильно.

Теперь давайте сравним с балансом спроса и предложения

1) Темпы роста GDP составляли 3%-4%. Очень впечатляет, но цены на активы росли в разы

2) Доступность жилья для конечных покупателей стремительно уменьшалась. С 8 годовых доходов до 18 годовых доходов на пике. Местное население вынуждено было влезать в долгие ипотеки, которые банки охотно раздавали направо и налево.

3) Реальное население в Японии и Токио к этим года перестало расти и стало стагнировать. Не было притока реальных покупателей, которые своими деньгами бы оправдывали рост цен. Приток внутренних покупателей был обеспечен бурным экономическим ростом за прошлые 15 лет, у ранее бедных жителей Токио банально появились деньги на жильё, поэтому и покупали. Но рост цен быстро устранил это "недоразумение".

4) Количество вводимого в эксплуатацию жилья к 1990 году сильно разошлось с темпами роста населения Токио, а значит и с реальным спросом. Само по себе такое бывает, но когда это наблюдается 10 лет на фоне кратного роста цен - быть беде. То есть довольно странно, что предложение растёт, спрос нет, а цена летит вверх.

Как всё кончилось? В 1990ых Япония изменила политику ЦБ и ставки стали расти. Инвесторы и спекулянты уловили сигнал и стали поголовно перекладывать активы. Финал предсказуем... в течении 10 лет почти безоткатно недвижимость просела на 35% от пика.

Вот так выглядит идеальное сдувание пузыря, когда цена от пиков складывается до 70%-90%. Тут всё-таки недвижимость, надёжный актив, поэтому всего на 35%

В России, что-то похожее случалось в 2008 и 2014 годах, когда оценка активов недвижимости в долларе упала на 50%-70%. Девальвация рубля компенсировала рублёвые цены, но все мы помним, что это был мнимый доход. На самом деле все инвесторы и покупатели потеряли кругленькие суммы.

Итак, подытожим. Пузырь недвижимости это когда

1) Государство стимулирует покупки и инвестирование

2) Спрос и покупательская способность не успевают за ростом цен

3) В час X государство что-то меняет и начинается распродажа.

В следующих двух частях статьи я буду внимательно изучать и искать эти факторы на рынке недвижимости Дубая, а также постараюсь глубже изучить отдельные направления и районы.

Будет вторая и третья часть. Чтобы следить — подписывайтесь на мой блог здесь и в Телеграм «В поисках Эльдорадо», чтобы увидеть первыми.

В моём Телеграмме я обозреваю и другие направления инвестирования и возможности.

P.S. На этом можно закончить первую часть, но я хотел бы осуществить приём "ВОТ ЭТО ПОВОРОТ". У меня самого нет однозначного вывода по графику ниже и я бы хотел послушать ваши мнения. Обычно исследователь, который рассказывает страшную историю Токийского пузыря рисует все эти лихие рыночные повороты недвижимости в японских йенах. Это круто, но давайте я покажу теперь динамику цен на апартаменты с поправкой на курс доллар\йена по каждому году.

Сильно по другому то теперь смотрится! А мы ведь должны анализировать цены как инвесторы, с поправкой на валюту, а не с точки зрения местного жителя.
Ключевые отличия, которые я заметил

1. В йенах цена от старта до пиков выросла в 2,4 раза. В долларах в 4,6 раз!
2. Пик в долларах пришёлся на 1995 год, когда йена была очень крепкая, 85 йен за доллар. А в йенах пик был в 1990 году. Вот так разница
3. В йене просадка от пиков до низов была ~33%. В долларах ~39%
4. В долларах цены восстанавливались 14 лет. В йенах это случилось за 31 год, в 2021 году.

Как вам сравнение? Для зарубежного инвестора даже такой страшный пузырь оказался не настолько страшным. Я под конец даже сравнил эту картину с Московской недвижимостью. Там цены в долларах от пиков 2008 года до сих пор в просадке 30%. Токио то оказалось круче....

Делитесь в комментариях — где ещё вы видите пузыри, а где нет. Интересно будет разобрать и пообщаться