Золотая жила. Как зарабатывать 350 тысяч чистыми на посуточной аренде квартир

На связи Павел Рязанов, клиент RealtyCalendar

Начать жизнь в большом городе практически с нуля, имея семью и всего 100 тысяч рублей на руках, кажется нереальным. Ищите в статье лайфхаки, как на посуточной аренде квартир можно получать 350 тысяч прибыли в месяц.

Всего шесть лет назад Павел покинул ряды армии с выходным пособием 100 тыс рублей. Это была его точка А. За три с половиной года он дошел до 13 квартир с оборотом в 350 тысяч рублей в месяц. В 2020 году на волне пандемии ему пришлось свернуть бизнес на аренде посуточных квартир. После этого он полтора года занимался арендой загородных домов, и снова вышел на рынок посуточной аренды с 100 тыс рублей.

«Мне нравится посуточный бизнес. Я отлично знаю свой район — юго-западный район Москвы. В нем расположено пять больших медицинских центров и несколько университетов. Это означает постоянный поток клиентов, которые едут на учебу или на лечение. Это классная аудитория. Они не безобразничают в квартире и не требуют роскоши. Бюджетный чистый ночлег с базовым набором удобств — идеальный для них вариант.

Все мои объекты расположены вокруг этих медицинских центров и университетов. Я ориентировался на квартиры, что называется, «ниже рынка». Вы все знаете такие квартиры — убитые, с бабушкиным ремонтом, вообще без ремонта, после наркоманов — это все моё. Собственники этих квартир — очень уставшие люди. У них ни средств, ни сил что-то делать с квартирой. Тут появляюсь я, беру их квартиру в субаренду, делаю в ней ремонт, сдаю, и все счастливы»

Наример: одна квартира на Академке стоит 27 тысяч в аренду, а Павел с нее получает от 45 тысяч в месяц. Почему? Потому что раньше там, например, жили цыгане, там постоянно были скандалы, полиция, жалобы соседей, выселить их с детьми было почти невозможно… На этом фоне субаренда — это эффективное решение проблемы собственника.

«Для того, чтобы добиться хорошего дохода в посуточной аренде, во-первых, я следую алгоритму подготовки квартиры к посуточной аренде. Во-вторых, стараюсь максимально все делать своими руками. Это и ремонт, и заселение, и отслеживание расходов и доходов. В последнем мне помогает сервис RealtyCalendar. Здесь я отслеживаю загрузку всех своих квартир, веду расчеты доходов и расходов».

«Почти весь ремонт я делаю сам, своими руками. Хотя если мне нужна помощь, приглашаю других людей. Например, однажды мне досталась квартира с вещами предыдущего жильца - там были старые книги, полки, еще какой-то хлам… Я пригласил помощника, который помог все это вынести»

Обычный алгоритм ремонта:

• Все выносим и обдираем все до бетона.
• Краскопультом красим все в белый цвет.
• На следующий день повторяем слой краски.

Вуаля. Квартира в стиле «white box» готова к заносу мебели и техники.

• Сложные места в ремонте, например, пол. Но даже паркет, если его подготовить, отлично красится белой краской.
• Санузел. В 90% случаев санузел в таких квартирах ужасен. С ним можно использовать тот же алгоритм: все, что можно, ободрать, поверхности закрыть пластиковыми панелями, выступающие части покрасить нитрокраской, чтоб все было в один цвет. Через три часа этим можно пользоваться.

Обычно в квартире уже есть хоть какой-то холодильник, какая-то стиралка, какой-то телевизор. Если их нет — покупаются самые простые, новые, с расширенной гарантией. Павел проверил на собственном опыте: это выгоднее, чем покупать б\у технику на Авито, которая работает три месяца, а потом ты ее все время чинишь.

«Телевизоры я беру ламповые. Дело в том, что телевизор сейчас — это больше элемент интерьера, его включают для фона, а сами сидят в смартфонах. Так что плазму покупать необязательно»

А вот мебель стоит покупать на Авито. Раскладной диван клик-клак, кровать, тумбочка под телевизор — для старта этого достаточно.

«Я стараюсь покупать мебель в своем районе, поближе к квартире. Пусть этот диван стоит дороже на двести рублей, но он на соседней улице и его не надо везти через всю Москву.

Главное — не занести клопов. Со мной однажды такое случилось, я заразил клопами новую квартиру, машину, свою квартиру и еще квартиру, куда я заезжал. Так что смотрите глазами, где именно вы берете мебель.»

Все квартира готова к сдаче. Не забудьте повесить какие-то шторки, это недорого и добавит уюта.

Стоимость запуска квартиры под сдачу — примерно 60 тысяч рублей. Конечно, так бывает не всегда, и самая дорогая квартира обошлась Павлу, например, в 120 тысяч. Эти вложения окупились примерно за полгода, а обычно квартира выходит «в ноль» быстрее.

«Есть риск, что собственник увидит квартиру и скажет: «Ух ты, как красиво, теперь я сам смогу сдавать эту квартиру дороже». Чтобы минимизировать этот риск, я не работаю с чудаками. И если на первых этапах сделки владелец чудит — проще отказаться от этой квартиры и найти другую»

Минимальная стоимость суточной аренды 2 700 рублей в будни, 3 000 в выходные. Таким образом, при загрузке 100% квартира должна приносить минимум 80 000 рублей в месяц. Это расчеты в теории.

На самом деле, в жизни все гораздо сложнее. Во-первых, загрузка редко бывает стопроцентной. Во-вторых, всегда есть операционные расходы. Например, у Павла работает три человека, две горничные и диспетчер, плюс расходы на мелкий ремонт, рекламу и прочую операционку.

«Если поделить чистую прибыль прошлого месяца 452 тысячи рублей на 13 квартир в обороте, легко вычислить, что средняя месячная прибыль с квартиры составляет 35 тысяч рублей. Расчеты я с самого начала веду в RealtyCalendar. Все оплаты здесь показываются автоматически при бронирование, а расходы можно внести в любой момент. Оплату можно разбить на предоплату и основную плату. А так же можно учесть ремонт, коммунальные платежи, работу горничной или мастера. Я предоставляю доступ к системе горничной, чтобы она знала свою нагрузку и оплачиваю ей уже по факту сделанного»

Точка Б Павла в бизнесе на аренде посуточных квартир впечатляет.

«За 14,5 месяцев я дошел до 15 квартир, 13 запущены, 2 под ремонтом. Чистая прибыль в прошлом месяце 452 тысяч, в этом мы пробьем 500 и выйдем примерно на 525.

В моих планах выйти на чистую прибыль миллион рублей в месяц. Нетрудно посчитать, что для этого мне понадобится 25-28 квартир. То есть если на протяжении года я буду запускать одну квартиру в месяц и выйду на желаемую сумму прибыли»

Как видите, все довольно просто. Небольшой стартовый капитал, много энергии и настойчивости, много работы своими руками — и заветный миллион не за горами.

Три основных ошибки, которых советует избегать Павел:

• Считать недополученную прибыль.
• Брать в оборот квартиры стоимостью выше рынка.
• Работать с чудаками.

«Надеюсь, мой опыт будет полезен всем, кто начинает работать в бизнесе посуточной аренды. Чистых квартир вам, ребят!»