В этой статье вы узнаете о всех «подводных камнях» по аренде участка у государства. Эффективна ли данная стратегия?
Я уже более 5 лет занимаюсь инвестициями в землю, поэтому хочу поделиться опытом, который есть.
Итак, разберем эту стратегию.
Достоинства: можно купить участок, условно дешевый в аренду и в дальнейшем перевести в собственность под 3% через строительство ОКС.
Недостатки:
1) Срок. Процесс формирования участка занимает от 3 до 6 месяцев в зависимости от региона;
2) Инженеру за формирование Вы в любом случае заплатите. Обычно это может стоит 5, 10, 20 тысяч рублей в зависимости от региона. Неприятно;
3) Могут предварительно не согласовать участок в администрации, то есть до торгов он не дойдет. Это значит, что нужно опять искать новый объект и мы обнуляем срок процесса формирования участка;
4) Аукционная документация. Администрация будет играть по своим правилам и может внезапно сделать аукцион на невыгодных правилах. Например: запретить переуступку участка или запретить субаренду участка.
Хорошо, скажите Вы. Мы будем участвовать в торгах на уже сформированный участок.
Тут тоже есть ряд минусов:
1) Не факт, что Вы победите в торгах. В некоторых случаях в торгах участвуют более 10 человек. Это не мало. Да, есть ряд регионов, где могут быть всего 1 или 2 участника.
Однако тут я бы задал другой вопрос:
Очевидно, что качественные участки будут забирать предприниматели, которые аффилированны с государственными органами. Участки высокого качества заберут они. А всем остальным, и для статистики, они оставят участки низкого качества, то есть с дефектами.
Тут же появляется и новый риск:
2) Предположим, что Вы победили и забрали участок высокого качества, то есть без дефектов. Тогда государственные органы могут начать искать причину для расторжения договора. Например, не используете участок вообще, используете не по назначению. Такая практика сейчас редкая, однако, я бы имел в виду, что она может быть.
Дальше наступает самое интересное:
Предположим, нам улыбается удача и мы легко побеждаем в торгах. Мы зарегистрировали договор аренды и построили ОКС, например жилой дом.
3) Тут появляется риск того, что государственные органы смогут отказать Вам в выкупе участка под предлогом, что есть большое количество СП, СНИП и других строительно-правовых норм. Умные юристы кричат, что тогда подадим в суд, и в суде выиграем государственные органы.
Теперь представьте, юристы себя выгодно продают, но не делают того, что обещают. И забывают сказать, что первая инстанция и апелляция может оспаривать этот участок от 6 до 12 месяцев. Вы оплачиваете юристам оплату за каждую инстанцию, а юристы государства сидят на окладе. Кто выиграет от такого длительного срока? Ответ очевиден. Да и скажу еще, что пока идут суды, Вы оплачиваете арендную плату участка, которая за год или за 2 года может быть весьма значительной.
В итоге:
Данная стратегия может работать, как несистемная стратегия и стратегия покупки земли низкого качества. Теперь вопрос. А эти все риски того стоят?
Вадим Бодров, руководитель компании РусскиеЗемли
Мой инстаграмм: @bodrovbusiness
Текст редактору отдайте.