Эскроу-счета для ИЖС. Удорожание загородной недвижимости - миф или реальность?

Для того чтобы ответить на этот вопрос, давайте вспомним, почему введение эскроу-счетов повлекло повышение стоимости квартир в новостройках.

До введения системы финансирования через эскроу-счета застройщики активно привлекали деньги инвесторов и ранних покупателей для строительства многоквартирных домов. Им было выгодно сделать скидки тем, кто готов был купить квартиру по ДДУ на начальном этапе стройки. За эти деньги не нужно было платить процент за пользование. Застройщику важно было как можно быстрее собрать средства, достаточные для окончания строительства, построить и ввести в эксплуатацию дом, а прибыль получать уже с продажи оставшихся ДДУ.

Теперь деньги дольщиков поступают на эскроу-счета, застройщик получает финансирование от банка, а цена продажи заложена в финмодель, по которой банк дает кредит застройщику. Если темпы продаж и наполнение эскроу-счетов идут по графику, то нет смысла делать скидку, ведь вся сумма на строительство банком уже прогарантирована застройщику. Поэтому застройщик сразу выводит в продажу квартиры по конечной стоимости.

В случае с ИЖС застройщики не привлекают деньги дольщиков на раннем этапе, как это было с многоквартирным строительством. Покупатели предпочитают покупать готовые дома. Само по себе понятие “купить ИЖС на котловане” сейчас отсутствует. Поэтому система ДДУ и эскроу-счетов в частном домостроении, если и приживется, то не скоро и вряд ли будет массовой. Какого-то значимого влияния на ценообразование я не ожидаю.

От нововведений выиграют девелоперы коттеджных поселков. Сейчас они действительно вынуждены стимулировать продажи первых очередей. Основная маржа получается на последних очередях строительства, когда цена может быть на 25-50% выше, чем на первом этапе.

Кроме эскроу гораздо важнее, останется ли льготная ипотека на ИЖС. Мы как девелоперы за прошедший летний сезон продали 8 из 10 домов покупателям с ипотекой. Ипотека будет драйвером роста спроса на ближайшее 3-5 лет. Под спрос будет подтягиваться предложение, и в целом предпосылок для глобального роста цен на ИЖС, как в прошлом на квартиры, я не вижу.

До конца 2023 года в России рассчитывают принять закон об эскроу-счетах для физлиц, их можно будет открывать под строительство частных домов. Об этом «Известиям» сообщили в Минстрое. Такие объекты будут возводить нанятые подрядчики по специальным типовым проектам или с использованием домокомплектов. Сейчас такие счета применяются только при строительстве многоквартирных домов или коттеджных поселков.

Андрей Винницкий, Генеральный директор ИФК ЯрФинТраст