Темпы роста на рынке офисной субаренды в 2021 году не будут сопоставимы с 2020 годом.
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
- По итогам 2020 года в эксплуатацию было введено 224 тыс кв. м, что более чем на 40% ниже показателя за 2019 год (388 тыс кв. м), однако превосходит объем нового строительства за 2018 год почти на 70% (133 тыс кв.м).
- В течение 2020 года сроки ввода в эксплуатацию более 300 тыс кв. м были перенесены на 2021 год, наиболее крупные объекты, формирующие основной объем, это Ростех-Сити и Два Капитана (суммарной офисной площадью 260 тыс кв.м).
58% нового ввода пришлось на сегмент класса А. Это бизнес-центр Смоленский Пассаж Фаза II, единственный объект, введенный в эксплуатацию в Центральном деловом районе, два объекта в Ленинградском субрынке ВТБ Арена Парк строение 8 и Алкон II, а также один из самых крупных проектов за последние годы Neva Towers офисной площадью 60 тыс кв. м в Москва Сити. В 2019 году доля площадей класса А в общем объеменовогостроительства составила 43%.
Наибольший объем площадей, 146 тыс кв. м, традиционно был введен в эксплуатацию в зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД, 63%относится к сегменту класса В.Учитывая перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных объектов, в 2021 году объем нового офисного строительства может превысить 1 млн кв. м.
Это станет рекордным показателем ввода за последние 7 лет, после 2014 года в эксплуатацию не вводилось более 1 млн кв. м (в 2014 году он составил 1,4 млн кв. м, в 2015 году – 0,7 млн кв. м, в 2016–2020 годах варьировался в диапазоне 0,1–0,3 млн кв.м).
Несмотря на ожидаемые большие объемы ввода в 2021 году, половина этой площади не будет доступна на рынке для аренды или покупки и будет занята конечными собственниками. Таким образом,данные проекты не повлияют на динамику доли свободных площадей и ставки аренды.
СЕГМЕНТ СУБАРЕНДЫ
- Традиционно во время кризисов особое внимание уделяется предложениям субаренды, так как в моменте они способны формировать отдельный офисный субрынок. Вследствие влияния пандемии на офисном рынке Москвы для аренды высвободилось порядка 106 тыс кв. м на конец 2020 года. Данный объем включает предложения субаренды и переуступки прав аренды или замены арендатора.
Стоит отметить, что предложения субаренды и переуступки прав аренды были доступны и до пандемии, однако, их объем был в два раза меньше.
На начало 2021 года объем субаренды составляет 77 тыс. кв. м, объем предложений под замену арендатора – 35 тыс кв. м. Предложения субаренды пользуются ограниченным спросом ввиду своей специфики, однако для некоторых компаний могут стать хорошим решением в моменте.
Одна из крупных сделок 2020 года – это субаренда компанией Коммерсант более 4 тыс кв. м у компании КПМГ в Башне на Набережной.
- Более 70% предложений субаренды приходится на сегмент класса А. Текущий объем предложения субаренды в сегменте класса А превышает уровень предыдущего кризисного периода в более чем 2 раза, 56 тыс. кв. м и 21 тыс. кв. м соответственно.
Столь существенное различие в объемах объясняется отличными тенденциями происходящих экономических шоков.
Для кризиса 2014–2016 годов были характерны затяжное сокращение реальных доходов населения и небольшое увеличение безработицы в рамках 0,5 п.п. В текущих реалиях мы наблюдали взрывной рост безработицы с 4,7% в марте 2020 года до 6,4% в сентябре, поэтому сокращение штата компаниями отразилось на увеличении объема субаренды, плюс влияние эффект удаленной работы.
Схожая динамика была в 2009 году, безработица выросла до 8,2% с 6,2% по итогам 2008 года, однако тогда в центре для субаренды было доступно 70 000 кв. м, сейчас – 26 тыс кв. м. Мы не исключаем, что в течение 2021 года продолжится увеличение доли субаренды на рынке, однако темпы роста не будут сопоставимы с 2020 годом.